Регистрация прав недвижимости

Еще одно основание для государственной  регистрации прав - свидетельство  о праве на наследство. Оно выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение их прав на полученное имущество. Наследники приобретают  право на имущество со дня открытия наследства, поэтому можно сказать, что государственная регистрация  прав на недвижимость в данном случае носит не правоустанавливающий, а  правоподтверждающий характер. Состав наследников определяется завещанием или законом.

Выдают  свидетельство, о праве на наследство и принимают меры к охране наследственного  имущества только государственные  нотариусы.

Права на недвижимое имущество, установленные  решением суда, подлежат государственной  регистрации на общих основаниях. Под термином “решение суда” в  данном случае обозначается и решение, третейского и арбитражного суда.

Решения суда в контексте ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» могут признавать за гражданами и организациями определенные права на недвижимое имущество (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитутные и иные вещные права), признавать недействительными оспоримые сделки и указывать порядок применения последствий признания недействительными ничтожных сделок.

Действующее процессуальное законодательство наделяет лиц, участвующих в деле, а также  судебного пристава-исполнителя  правом постановления перед судом  вопроса о разъяснении решения. Также предусмотрена возможность изменения судом, вынесшим решение, способа и порядка его исполнения по инициативе лиц, участвующих в деле, а также судебного пристава-исполнителя.

Следует заметить, что право на недвижимое имущество может быть установлено  не только судебным решением, но и определением суда об утверждении мирового соглашения сторон, определением или постановлением кассационной, апелляционной, надзорной  инстанции, вынесших новое решение  по делу либо изменивших решение суда.

Одним из оснований для ограничения прав на недвижимое имущество является наложение  ареста на это имущество, то есть его  опись, объявление запрета распоряжаться  им, а при необходимости - ограничение  права пользования, применяемый  для обеспечения иска или в  других целях. Арест имущества влечет следующие ограничения в правах: невозможность его продажи, дарения, мены, сдачи в наем (аренду), залога. В связи с этим ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предписана необходимость извещения регистратора о произведенном аресте в трехдневный срок.

Еще одним  основанием для государственной  регистрации являются различные  акты (свидетельства) государственных  органов. Эти акты относятся к  категории индивидуальных. Следует  заметить, что к данному виду оснований  относятся и различные акты органов  местного самоуправления, наделенных необходимыми полномочиями. Компетенция  и этих, и органов государственной  власти определяется законодательством, действовавшим в месте выдачи и на момент выдачи акта (документа).²⁴

При подаче заявления о государственной  регистрации любое физическое лицо-правообладатель, сторона в договоре или представитель  обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность. В ФЗ 122-ФЗ отсутствует перечень таких документов. Необходимо внести соответвующие поправки в данный закон, до этого необходимо использовать нормы, обозначенные в других актах. Так, например, подробный перечень документов, удостоверяющих личность, приведен в Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации

Граждане  Российской Федерации предоставляют  один из следующих документов:

- паспорт гражданина Российской Федерации (для граждан старше 14 лет);

- свидетельство о рождении, либо свидетельство об усыновлении, выданное органами ЗАГС (для несовершеннолетних, не достигших 14 лет);

- временное удостоверение личности гражданина РФ по форме № 2П (для утративших паспорт граждан, а также для граждан, в отношении которых до выдачи паспорта проводится дополнительная проверка);

- удостоверение личности или военный билет военнослужащего;

- общегражданский заграничный паспорт (для прибывших на временное жительство в РФ граждан России, постоянно проживающих за границей);

- паспорт моряка.

Иностранные граждане и лица без гражданства  представляют один из следующих документов:

- национальный паспорт иностранного гражданина;

- удостоверение беженца;

- свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем;

- вид на жительство (для лиц без гражданства);

- разрешение на временное проживание (для лиц без гражданства);

- иной документ, установленный ФЗ или признаваемый в соответствии с международным договором РФ в качестве лица без гражданства.

Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени  данного юридического лица.

Также для  государственной регистрации необходимо предъявить документ об оплате государственной  пошлины. Таким документом является квитанция о приеме денег кредитным  учреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежное  поручение организации с отметкой банка о принятии платежа. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

В соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ от 26.02.1998 № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» установлены максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

установлено, что размер государственной пошлины  составляет:

Государственная регистрация права:

- для физического лица -500 рублей, на объекты регистрируемы по Закону об упрощенном порядке регистрации -100 рублей;

- для юридического лица-7500 рублей;

- для федерального органа государственной власти, органа государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления-100 рублей.

Государственная регистрация сделки:

- для физического лица -500 рублей,

- для юридического лица-7500 рублей;

- для федерального органа государственной власти, органа государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления-100 рублей.

За предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество (далее именуется - информация о зарегистрированных правах) составляют:

- для физических лиц 100 рублей;

- для юридических лиц - 300 рублей.

При получении  правоустанавливающих документов на государственную  регистрацию прав должностное лицо учреждения юстиции по регистрации  прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов.

В книге  учета входящих документов производятся записи по следующим заявлениям и  документам:

- заявлениям о государственной регистрации прав с прилагаемыми документами;

- заявлениям о государственной регистрации сделок с прилагаемыми документами;

- заявлениям о регистрации ограничений (обременений) права с прилагаемыми документами;

-    заявлениям о снятии ограничения (обременения) права;

-    заявлениям об исправлении технических ошибок в записях, допущенных при государственной регистрации прав;

-    заявлениям о приостановлении государственной регистрации прав;

-    заявлениям о возобновлении государственной регистрации прав;

-  дополнительным документам, представляемым заявителем с целью устранения причин, приведших к приостановлению регистратором прав государственной регистрации прав;

-    заявлениям о внесении изменений в ЕГРП;

-    заявлениям о наложении ареста на недвижимое имущество;

-    заявлениям о снятии ареста;

-    заявлениям о регистрации закладной;

-    заявлениям о выдачи повторного свидетельства;

-    заявлениям о преобразовании объекта;

-    заявлениям о ликвидации объекта;

-    заявлениям о принятии на учет бесхозяйных объектов;

-    иным документам, касающимся осуществляемой учреждениями юстиции по регистрации прав (их отделами) государственной регистрации прав, например, определениям или решениям судов о приостановлении государственной регистрации прав.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию  прав с их перечнем, а также с  указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

2.2 О пределах проведения правовой экспертизы при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

Одним из основных этапов проведения государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки (абз. 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации)).

В пункте 1 ст. 17 Закона о регистрации однозначно говорится, что проверка юридической  силы представленных на государственную  регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.²⁵

Несмотря  на четко и лаконично сформулированные положения Закона о регистрации, а также существование системы  государственной регистрации прав уже более 6 лет, до сих пор еще  не наблюдается единообразного понимания  пределов полномочий государственного регистратора при проведении правовой экспертизы документов.

Вместе  с тем, проблема глубины правовой экспертизы становится все более  насущной. Представляется, что к  настоящему времени, учитывая создание единой федеральной структуры на территории Российской Федерации, осуществляющей государственную регистрацию, уже  достаточно назрела необходимость  четко определить пределы правовой экспертизы.

Практика  все сильнее показывает, что без  всесторонней правовой экспертизы, государственная  регистрация не может в полной мере обеспечить права и интересы правообладателей, сторон сделки и  иных заинтересованных лиц (тех же несовершеннолетних граждан). Государственная регистрация  без полной правовой экспертизы никогда  не станет той важнейшей гарантией  прав, которая заложена даже в ее законодательном определении.

Более того, в последнее время можно наблюдать такие явления, когда те или иные лица и даже судебные инстанции заявляют о недостаточно полной правовой экспертизе при осуществлении государственной регистрации, о том, что регистратор должен был проверить те или иные факты, прежде чем принимать решение о регистрации.

Так, Ленинским  районным судом г. Саратова в частном  определении от 02.06.2005 г. было указано, что правовая экспертиза представленных на регистрацию документов специалистами  Главного управления Федеральной регистрационной  службы по саратовской области не проводилась, отказа в государственной регистрации не было, что привело к нарушению прав истцов.

Правовая  экспертиза документов проводится в  следующем порядке:

 проверка  записей в ЕГРП по объекту  недвижимого имущества;

 проверка  действительности правоустанавливающих  документов; если правоустанавливающим  документом является договор,  то осуществляется проверка законности  сделки;

проверка  иных документов, необходимых для  регистрации, на соответствие установленным  требованиям;

принятие  решения по результатам правовой экспертизы.

Для всестороннего  изучения пределов правовой экспертизы, необходимо рассмотреть вопросы, которые  могут возникнуть в ходе проведения правовой экспертизы документов в зависимости  от оснований возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним, перечисленных в статье 17 Закона о регистрации.

Определенные  вопросы вызывает правовая экспертиза актов, изданных органами государственной  власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в  порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания  таких актов на момент их издания.

Существует  весьма распространенное мнение о том, что пока акт органа государственной  власти или местного самоуправления не признан недействительным или  не отменен, он является обязательным, и государственный регистратор  не вправе отказать в регистрации  установленного им права. Такая точка  зрения обосновывается положениями  ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца 5 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации. Согласно указанным нормам, основанием для отказа в регистрации является лишь признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления с момента  его издания в соответствии с  законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.