История зарождения института ипотеки

В августе поводы для беспокойства появились у тех, кто рассчитывал получить кредит. Посетитель кредитного отдела любого банка мог убедиться, что теперь о "легких" или о "быстрых" ссудах на недвижимость можно забыть.

Стало сложнее получить кредит без залога или подтверждения доходов. Ставки по ипотеке выросли относительно ненамного (в среднем на 1,5–3 процента), однако теперь банки предлагают внести в качестве первоначального взноса от 30 до 50 процентов стоимости приобретаемого жилья, в то время как ранее первоначальный взнос находился в пределах 10 проц. Негласный мораторий ряда банков на выдачу ипотечных кредитов, а также отказ принимать в залог вторичное жилье тоже стал весьма тревожным симптомом. Ряд банков (особенно их региональные филиалы) вообще без объяснения причин приостановили выдачу ипотеки. Мораторий немедленно отразился на рынках недвижимости, особенно в Алматы: цены пошли вниз более уверенно. Это стало дополнительным фактором тревоги для населения [33, c. 21].

На фоне всего этого понятно, почему клиенты другой категории – вкладчики – встревожены еще больше, чем те, кто не смог получить кредит. Информация о том, что в августе начался переток депозитов из одних банков в другие, которую в конце месяца озвучил председатель Народного банка Григорий Марченко, лишний раз подтверждает тот факт, что до паники с массовым снятием депозитов остается только шаг. Даже те, кто не интересовался финансовыми новостями, не могли не заметить, что рекламы кредитных услуг стало значительно меньше, в то время как банки, напротив, начали очень активно рекламировать депозиты. Если ваш банк больше не выдает кредитов, но призывает вас только открывать вклады, это не может не настораживать.

Словом, самое опасное на сегодня – это даже не трудности банков, а нехватка достоверных сведений. Дефицит информации всегда становится почвой для слухов, которые, как уже показывал опыт, способны в считанные дни спровоцировать панику вкладчиков. Председатель Нацбанка РК Анвар Сайденов в одном из интервью откровенно признал, что резкое изменение условий фондирования на внешних рынках стало фактором, к которому многие банки в Казахстане оказались не готовы. Теперь, как заметил глава НБ, им потребуется некоторое время на то, чтобы "переболеть" и выработать "иммунитет". Вообще г-н Сайденов не раз старался успокоить клиентов, подчеркивая, что ситуация под контролем. НБ готов при необходимости предоставить банкам второго уровня (БВУ) кредитные средства для покрытия их задолженности зарубежным кредиторам и даже частично отменить те резервные требования, которые поэтапно вводились начиная с лета прошлого года. Фактически Нацбанк уже финансирует БВУ через краткосрочные долговые ноты. В общем, населению дают понять, что в банковской системе присутствуют определенные страховочные механизмы. С одной стороны, это успокаивает, хотя с другой – готовность государства идти на такие явно экстренные меры свидетельствует о серьезности положения. 
Комментарии пока не прибавляют спокойствия клиентам и не отвечают на главный вопрос: чем обусловлен внезапный спад кредитного рынка в Казахстане и что происходит с банками. Только ли в американской ипотеке все дело? Для ответа на этот вопрос попытаемся рассмотреть состояние казахстанских банков применительно как к внешней, так и к внутренней ситуации. 
Вопрос о стратегии отечественных банков в сегодняшней ситуации обусловлен не только кризисом мировых рынков капитала. Есть еще ряд внутренних факторов. На положение банков влияют условия местного валютного рынка и ряд других аспектов, требующих отдельного анализа. Новые резервные требования Нацбанка. Начнем с того, что официально некоторые банки, объясняя изменения в своих кредитных программах, ссылались не на внешние факторы, а на последний блок новых минимальных резервных требований (МРТ), который должен был вступить в силу с 29 августа. Такой ответ нам дали в кредитном отделе "Темiрбанка".

По словам источника, резкое ужесточение ипотечных требований обусловлено, в частности, тем, что по новым требованиям АФН необходимо обязательное подтверждение доходов клиентов (официальное, а не основанное на информации кредитного бюро или собственных банковских данных). Если клиент не предоставляет справки о доходах, то банк обязан создать резерв, адекватный сумме кредита, и "заморозить" этот резерв на весь срок, пока кредит не будет погашен. Резерв также необходим, если нет целевого подтверждения расходования кредита. Если суммировать общие результаты ввода новых МРТ, то получается, что объемы к резервам выросли более чем в три раза. Перемены на кредитном рынке можно считать реакцией финансовых групп на новые резервные требования для БВУ, которые поэтапно вводились как раз с целью уменьшить кредитное предложение и снизить привлечения банков на внешнем рынке. По данным, которые приводит зампред Нацбанка РК Медет Сартбаев, кредитный бум стал основным фактором роста корпоративного внешнего долга РК, который увеличился с 70 проц. в 2005 году до 95 проц. ВВП в первой половине 2007 года. Но сегодня можно констатировать, что ужесточения МРТ достигли цели, причем даже в большей мере, чем ожидалось. Видимо, не случайно глава НБ РК А. Сайденов пообещал при необходимости снизить резервные требования. Однако решающим фактором августовского кризиса нашего кредитного рынка стал все же ипотечный кризис в США, который привел к резкому удорожанию заемных средств на Западе. Во всяком случае, до наступления этого кризиса, зная о предстоящем вступлении в силу последнего блока нововведений по МРТ, банки не делали попыток сократить кредитное предложение [33, c. 18].

Ипотечные проблемы в США, поставив под удар ряд крупнейших инвестбанков, резко сузили источники дешевого и "длинного" фондирования казахстанских банков на Западе. А найти адекватную альтернативу не так просто, между тем делать это нужно быстро. В последние годы банки настолько высокими темпами наращивали кредитование как внутри, так и за пределами Казахстана, что единственным способом обеспечить этот рост адекватным приростом активов было "прогрессирующее" наращивание международных привлечений. Достаточно сказать, что рост совокупных активов финансовой системы за последние три года достигал порядка 60 проц. в год, а у некоторых банков активы росли на 100 процентов и даже более. Аналогичными темпами увеличивались и объемы кредитования. Потребности банков в фондировании опережали темпы погашения прежних займов, им требовались новые средства, в результате чего уже в прошлом году крупнейшие банки были вынуждены прибегнуть к рефинансированию привлеченных ранее средств (новыми займами покрыть прежние). Казахстанские банки-лидеры оказались своеобразными рекордсменами на пространстве СНГ и Восточной Европы, привлекая "мегазаймы" – начиная от 777 млн. долл. у БТА до 1,5 млрд. у ККБ.

Сегодня становится очевидным, что это сомнительное лидерство. Однако условия международного рынка капитала были комфортны, а проекты, в которые наши банки активно финансировали как в Казахстане, так и в СНГ, давали хороший возврат на вложенный капитал. Достаточно сказать, что средняя стоимость относительно краткосрочных синдицированных займов (от 1–2 до 4 лет) составляла для ведущих банков LIBOR плюс 2 – 3,5 процента годовых, то есть в общей сложности около 6 проц. годовых. Стоимость более длинных заемных средств, таких как евробонды, была несколько выше – в среднем на 1,5–2 процента. В целом банки фондировались за рубежом по ставкам, не превышавшим 6–7 процентов годовых, в то же время минимальные ставки наших банков по ипотеке в Казахстане составляли 11 проц., в России – от 14 проц. При этом финансисты до последнего времени зарабатывали еще значительные средства на комиссиях. В крупных корпоративных проектах, например по строительству складских комплексов, гостиниц, океанариума в Москве и других городах, а также по краткосрочному торговому финансированию экспортно-импортных сделок казахстанских предприятий казахстанские банки имели возможность заработать еще больше. Как следствие у банков улучшались финансовые показатели, в частности такие, как достаточность капитала. Создавалась благоприятная картина для тех же внешних инвесторов. В то же время в финансовой системе постепенно нарастали и объемы невозвратов, что неизбежно при таких темпах роста. Так, за 2006 год доля сомнительных кредитов выросла с 39,5 до 41,1 проц., доля безнадежных кредитов увеличилась с 2,3 до 2,7 проц. По предварительным данным первого полугодия, эти показатели выросли еще соответственно до 42 и 3,1 проц.

Сохранять высокие темпы кредитования на фоне нарастающего удельного веса невозвратов можно было главным образом за счет новых привлечений. Однако с началом ипотечного кризиса в США заемные ресурсы международного рынка резко подорожали. Их стоимость увеличилась в среднем на 2–3 процента, а кроме того, теперь стало значительно сложнее организовать привлечение, особенно это касается "длинных" ресурсов, таких как евробонды. Банки оказались в непростой ситуации. С одной стороны, им достаточно резервов для покрытия текущих потерь, связанных с проблемными кредитами. С другой – продолжать кредитование в прежних объемах большинство банков оказалось не в состоянии. Конечно, несколько выиграл тот же Народный банк, имеющий более обширную базу фондирования внутри страны за счет депозитов населения. Но кредитовать ипотеку, опираясь на этот источник, весьма рискованно.

Многие финансисты сегодня успокаивают, указывая на два момента: во-первых, кризис, связанный с американской ипотекой, рано или поздно разрешится, во-вторых – в мире достаточно инвестбанков, которые никак не связаны с американским рынком. "Такие фининституты, как Исламский банк развития, ряд других крупных банков исламских стран, а также некоторые инвестбанки Европы, не имеют интересов на американском рынке, – отмечает финансовый аналитик Ерлан Мустафин. – Поэтому ошибочно мнение, что у наших банковских групп не осталось предложений по международному финансированию. Другое дело, что их цена уже принципиально иная, и каждый банк теперь оценивает свои возможности исходя из этого. Все осознают, что возврата к прежней стоимости капитала не следует ожидать в обозримой перспективе". Возможно, влияние американского кризиса на нашу ситуацию действительно несколько преувеличено, хотя заемщикам в Казахстане следует понимать: время дешевых и сверхдоступных кредитов закончилось. Однако американский кризис включает еще один фактор, способный оказать очень серьезное влияние не только на банки, но и на всю макроэкономическую ситуацию в Казахстане: сегодня никто не может точно сказать, что будет с долларом.

Доллар и внутреннее валютное регулирование. Ипотечный кризис в США предельно обострил вопрос о том, сколько еще могут экономики других стран финансировать американские долги. Дефицит торгового баланса США, по последним данным, достиг 8 проц. ВВП, что, по самым мрачным прогнозам полуторалетней давности, могло случиться лишь к 2009 году. Сегодня многие аналитики в мире сходятся во мнении, что начавшийся ипотечный кризис – это и есть та опасная черта, за которой может последовать обвал американской экономики. Потому что явно подорван ее главный столп – потребление. Отсюда неизбежно возникает и вопрос о долларе как резервной валюте. Темпы роста американского "пузыря" впечатляют: финансирование американских активов через покупку доллара вне США достигает 100 млрд. долларов ежемесячно. В Казахстане же степень долларизации экономики остается очень высокой, во многом это связано с сырьевыми поступлениями. Банки, выдавая внутри страны кредиты в тенге, были заинтересованы в некотором плавном ослаблении доллара: за счет этого они зарабатывали дополнительные деньги, так как могли выплатить меньше своим внешним кредиторам. Однако совсем другое дело, если в результате кризиса произойдет резкое ослабление доллара, что может резко сократить ликвидность валютных активов банковской системы. Причем данная угроза касается не только БВУ, но и Национального банка, обладающего золотовалютными резервами более чем в 40 млрд. долларов. Резкое падение доллара также может спровоцировать резкий рост инфляции, что негативно отразится на платежеспособности заемщиков. Кстати, недавняя коррекция Минфином прогноза инфляции на этот год до 9,5 процента (ранее, напомним, максимум составлял 8 проц.) свидетельствует не только о накопленных в экономике предельно высоких инфляционных ожиданиях, но и о том, что правительство учитывает угрозу возможной валютной нестабильности. Все это банки сегодня не могут не учитывать, и в данном ключе их ипотечный мораторий выглядит как вполне прагматичный шаг.

Вообще наша финансовая система очень зависима от доллара. В последние два месяца, как уже отмечалось, она серьезно пострадала вследствие неадекватного валютного регулирования. Когда курс со 119 искусственно возрос до 125,5 тенге, это ударило по банкам, которые в этот период остро нуждались в валюте для внешних расчетов. Теперь же Нацбанк начал коррекцию курса, ведь средний прогнозный коридор на этот год составляет 117 тенге за доллар. Если колебания курса доллара в 5–6 тенге столь серьезно отражаются на рынке (начиная с психологического влияния на вкладчиков и заканчивая самочувствием банков), то очень трудно сказать, что будет при его глубоком падении. А у финансистов, как и их клиентов, остается вопрос, насколько контролируемо подобное развитие событий, если даже обычные сезонные перепады спроса на валютном рынке своевременно не регулируются.

Наконец, "пирамида" на рынке недвижимости рассматривается некоторыми специалистами как ключевой фактор перемен на кредитном рынке. Здесь наблюдается прямая обратная связь. Падение цен, составившее с начала года от 15 процентов (по данным риэлторских агентств – ценам предложения – до 18–20 проц.) – по оценочным данным фактических продаж, сократило интерес банков к ипотечному кредитованию. В свою очередь, уменьшение предложения ипотечных кредитов подталкивает дальнейшее падение цен. Негативные прогнозы, связанные с недвижимостью, действительно не сулят ничего хорошего. Если падение цен будет более выраженным или, тем более, на рынке случится обвал, то резко потеряют ликвидность залоговые активы банков по уже выданным ипотечным ссудам. А это уже похоже на японскую историю 1990-х годов, когда не выдержали даже самые сильные и устойчивые банки этой страны, или на сегодняшнюю историю в США, где страдают инвесторы ипотечного фондового рынка.

В целом у банков здесь два основных источника риска. Во-первых, как уже отмечалось, падение цен на недвижимость обесценивает залоговую базу. Сегодня этот процесс уже идет, и особенно он касается квартир во вторичном жилфонде, на окраинах, земельных участков в непрестижных районах. На фоне достаточно высокой доли сомнительных кредитов, составлявшей на начало года около 25 проц. совокупных активов и условных обязательств банковского сектора, обесценивание залоговой базы делает ипотеку все более рискованным инструментом вложения. "Проблема в том, что никто не знает, насколько глубокой будет коррекция цен, – говорит сотрудница риэлторского агентства "Хоромы Эстейт" Ирина Кулигина. – А ипотечный кредит сейчас выдается минимум на пять лет. При твердом прогнозе роста, который существовал последние годы, банки охотно давали кредиты. Теперь же складывается два фактора: с одной стороны – банки опасаются, что залоговая недвижимость слишком упадет в цене, а с другой – покупатели все больше предпочитают ждать, а не покупать квартиры сейчас, тем более что ипотека повышает реальную стоимость в среднем в полтора раза".

Во-вторых, в случае глубокого падения цен на рынке жилья может повториться американский сценарий, когда начинает работать в первую очередь психологический фактор. Американцев сегодня никак нельзя назвать банкротами, как, впрочем, и жителей Казахстана. У них есть деньги, однако они перестают оплачивать дорогие кредиты, видя, как жилье на глазах дешевеет.

К этому следует прибавить, что банки весьма далеко зашли на рынке недвижимости, и его "охлаждение" выглядит своевременным, если не запоздалым. Удельный вес кредитов банков на новое строительство и реконструкцию, а также на строительство и приобретение жилья гражданами РК на май текущего года в общем объеме кредитного портфеля составлял чуть менее 23 проц. Причем это только в Казахстане. Кроме того, крупные банки Казахстана в последние три года активно выходили на рынок недвижимости в России, который также серьезно перегрет. Фактически не менее четверти кредитных ресурсов финансовой системы сконцентрировано в недвижимости и строительном секторе. А некоторые банки в последние годы непосредственно шли в этот бизнес, финансируя аффилированные строительные компании, с чем, увы, не очень успешно боролось правительство. На фоне растущей нестабильности рынков недвижимости ограничить вложения в этот сектор было бы правильным.