Право землекористування

Не дивлячись на те, що чітко законодавством не визначено інших підстав виникнення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови, наведений перелік не є вичерпним. Виходячи з того, що в законодавстві (ч.2 ст. 102-1 ЗК України, ч.2-7.407, ч.2 ст. 413 Цивільного кодексу України) закріплено правило про можливість відчуження суперфіцію та емфітевзису та передачі таких прав у порядку спадкування, можна говорити про існування й інших підстав набуття таких обмежених речових прав на чужу земельну ділянку: придбання відповідного права на підставі цивільно-правового договору (купівлі-продажу, дарування тощо); прийняття в спадщину. Наведені підстави не можуть зумовлювати виникнення права користування земельною ділянкою державної або комунальної власності, оскільки пряма заборона передбачена ч.3 ст. 102-1 ЗК України, ч.3 ст.407, ч.3 ст.413 Цивільного кодексу України.

Слід зазначити, що ст. ст. 127, 134 ЗК України передбачено також можливість продажу громадянам України та іншим суб'єктам як самих земельних ділянок, так і прав на них, а саме: права оренди, суперфіцію та емфітевзису. У зв'язку з цим норми ЗК України, що визначають особливості продажу земельних ділянок із земель державної та комунальної власності, поширюють свою дію і на регулювання відносин щодо відчуження прав на земельні ділянки державної чи комунальної власності.

Оскільки чинне земельне законодавство передбачає загальне правило про те, перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду зумовлює в перехід права власності або права користування земельною ділянкою, очевидно, він може й зумовити перехід обмеженого речового права на земельну ділянку для забудови. Це, виходячи зі змісту ч. З ст. 120 ЗК України, є можливим, наприклад, у разі переходу права власності на будівлю від однієї особи до іншої за договором довічного утримання, якщо земельна ділянка використовувалася попереднім власником будівлі за договором суперфіцію. Можливість переходу суперфіцію до інших осіб у разі набуття ними права власності на будівлю, споруду підтверджується й змістом ч. 3 ст. 102-1 ЗК України та ч. З ст. 413 ЦК України, які передбачають можливість відчуження права користування земельною ділянкою державної або комунальної власності у разі переходу права власності на будівлю, споруду.

Одночасно, існує низка проблем, що визначають напрями подальшого вдосконалення законодавства у цій частині. Зокрема, на сьогодні нормативно-правовими актами чітко не визначено, чи перехід права власності на будівлю, споруду зумовлює автоматичний перехід й обмеженого речового права на земельну ділянку чи лише зумовлює виникнення обов'язку у попереднього землекористувача відчужити право користування земельною ділянкою. Видається, що останній варіант найбільш повно відображав би комплексну природу даних правовідносин і враховував інтереси обох сторін. Тому для усунення прогалин у регулюванні зазначених правовідносин ч. 2 ст. 120 ЗК України доцільно доповнити положенням наступного змісту: «Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що використовується за договором суперфіцію, то в разі їх відчуження суперфіціарій зобов'язаний відчужити на користь набувача право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування».

Наступним кроком у розвитку законодавства в цій частині мало би стати визначення механізму та ціни такого відчуження, які би відповідали інтересам обох сторін, встановлення строків відчуження та законодавче закріплення права набувача об'єкта нерухомого майна на судовий захист земельних прав. Виходячи з викладеного, можна виділити такі основні підстави набуття права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб: укладення договору з власником земельної ділянки; придбання на підставі цивільно-правового договору; прийняття в спадщину від землекористувача.

Перелік підстав виникнення суперфіцію є дещо ширшим. До них належать: укладення договору з власником земельної ділянки; прийняття в спадщину за заповітом власника земельної ділянки; прийняття в спадщину від землекористувача; придбання на підставі цивільно-правового договору; 5) перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду [65].

Як бачимо, підставами набуття обмежених речових прав на земельні ділянки можуть бути як складні юридичні факти, так і юридичні (фактичні) склади. Разом з тим, на сьогодні не визначено цивільним законодавством порядок та особливості укладення договору про встановлення обмеженого речового права, відсутні також правові норми, які б визначали момент, з якого договір вважається укладеним, та момент виникнення права обмеженого землекористування. Специфіка відповідних правовідносин, на нашу думку, вимагає комплексного спеціалізованого правового регулювання, яке не може бути забезпечене за допомогою норм цивільного права про цивільно-правові договори, що мають загальний характер [66]. Висвітлення поняття суперфіція в науковій доктрині сучасного цивільного права дозволить запозичити найкращі надбання вчених в удосконаленні даного інституту при запровадженні його в законодавство України.

Перед тим як розглядати суб'єктивні думки вчених стосовно суперфіцію, за основу дослідження необхідно взяти енциклопедичні дані про суперфіцій, оскільки вони відображають загальносвітову людську уяву про даний правовий інститут. Суперфіцій (superficies) складав право мати будівлю на чужій земельній ділянці, а тим самим виникало право безстрокового користування земельною ділянкою, на якій була здійснена забудова за договором з власником або якщо власник не оскаржив в свій час неправомірності забудови своєї ділянки іншою особою. Використання поверхні своєї ділянки створювало обов'язок терпіти це і в подальшому; земля під забудовою вважалась як би такою, що знаходиться в довгостроковій оренді, відмовитися від продовження якої власник земельної ділянки не мав права[90, с.216].

Таке визначення є доволі вдалим. Підкреслюється співіснування права власності з боку двох осіб: права власника земельної ділянки і права власника будівлі. Правильно також зазначено факт встановлення на підставі безстрокового користування земельною ділянкою, оскільки право власності на будівлю, яке за своєю суттю є безстроковим, напряму пов'язане із правом суперфіцію.

Є. О. Харітонов вважає, що суть суперфіцію полягає в тому, що власник надає земельну ділянку чи частину в користування - фізичній або юридичній особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших будівель або споруд безкоштовно або за відповідну винагороду. Характеризує його як право, яке являє собою довгострокове, відчужуване спадкове право, можливість здійснення якого обмежена використанням за цільовим значенням. Також передбачає забезпечення абсолютним захистом права суперфіціарія стосовно володіння чужою земельною ділянкою на рівні права власності [66, с.54]. Зі змісту проведеного аналізу історії виникнення, запровадження у законодавство, а також теоретичного дослідження суперфіцію встановлено, що даний інститут являє собою одне з речових прав на чужі речі.

На нашу думку суперфіцій це - засноване на договорі безстрокове речове право володіння і користування чужою земельною ділянкою для будівництва з метою мати на праві власності об'єкт забудови, а також здійснювати всі повноваження власника будівлі незалежно від волі власника земельної ділянки. Суперфіцій переходить за спадкуванням для фізичних осіб, а для юридичних - за правонаступництвом. Припинення цього права і права власності на будівлю, відбувається згідно волі суперфіціарія і не залежить від волі власника земельної ділянки. Але можливе припинення суперфіціарія з боку власника земельної ділянки у випадку грубого порушення умов передбачених договором та законом.

Для порівняльного аналізу також необхідно взяти до уваги законодавство зарубіжних країн.

У Німецькому законодавстві відносини користування чужою земельною ділянкою для забудови регулюються спадковим правом забудови, яке закріплене в Положенні «Про спадкове право забудови» від 15.01.1919 року, яке замінило положення її 1012 (та наступні) Цивільним Звітом Німеччини та змістовно доповнило цю галузь [67]. Спадкове право забудови, як обтяжуюче земельну ділянку право, яке можна відчужувати або успадковувати, є правом мати на поверхні або під поверхнею земельної ділянки певну забудову. За здійснення регулярних виплат уповноважена особа отримує на певний час речове право збудувати на відповідній земельній ділянці будинок (під сплатою мається на увазі так звана плата за право забудови) [67].

Суперфіцій - договірний сервітут. Він встановлювався шляхом здійснення договору у письмовій формі. Якщо суперфіцій має характер «чітко певного і постійного права» (у розумінні швейцарського цивільного права, формально відноситься до нерухомого майна), він реєструється в реєстрі нерухомості. Постійний характер права не означає його безстроковість. Максимальний термін, протягом якого діє суперфіцій, - 100 років. Він може бути продовжений ще на такий же термін. Припиняється суперфіцій на загальних підставах припинення договірних зобов'язань або виключенням запису з реєстру (якщо запис був внесений до реєстру нерухомості). Розвиток господарських та житлових відносин супроводжується задоволенням потреби у користуванні нерухомим майном. Оскільки право власності на земельну ділянку не завжди є доступним, досить часто доводиться брати її в оренду для задоволення своїх потреб щодо будівництва будівлі або споруди [67].

Називаючи суперфіцій різновидом сервітуту не варто вважати такий підхід помилковим, оскільки в теорії він має багато і спільного з іншими сервітутами, будучи речовим правом. Законодавець надав йому якості суперфіція, який має як речові так і зобов'язальні договірні ознаки. Класифікувавши його як різновид сервітуту, законодавець не здійснив ніякого негативного впливу на якість законодавства щодо надання чужої земельної ділянки для забудови. Про суперфіцій в законодавстві Україні взагалі можна говорити як новий і тому не розвинутий правовий інститут, оскільки відображення в законодавстві він набув лише після введення дію ЦК України, 16 січня 2003 р., який набрав чинності з 1 січня 2004 р [60].

Серед речових прав на чуже майно згідно ЦК України, передбачені ст.395, і вважаються: право володіння, сервітут, суперфіцій, емфiтевзис. Законом можуть бути передбачені інші права на чуже майно. Тобто законодавець не лише чітко визначає види прав на чужі речі, зміст яких розкривають відповідні норми ЦК України, а й залишає вільним місце для тих прав, що виникатимуть у процесі подальшого розвитку приватних відносин у нашому суспільстві.

На жаль, запроваджені положення про речові права на чужі речі такі як емфітевзис та суперфіцій, що виступали інструментом регулювання правовідносин в сфері користування землею, довгий час були відсутні в ЗК України. Це створювало проблему, щодо застосування цих інститутів для регулювання цивільного законодавства, оскільки ЗК був спеціальним нормативним актом, що регулював дані правовідносини в імперативному порядку.

Підтвердженням цьому слугує п.1 ст.2 ЗК України [31], згідно якого земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Звідси випливає, що правовідносини суперфіцію, передбачаючи право користування землею, є земельними. На обов'язковість узгодження суперфіцію вказує пункт 1 статті З ЗК України у відповідності до якого, земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами. У зв'язку з тим, що законодавство України не має зворотної дії і суперфіцій з'явився в ЗК України лише у квітні 2007 році, правовідносини суперфіцію, що виникли до цього моменту мають статус правової неврегульованості.

На перший погляд, такий підхід є дуже вдалим і після запровадження їх до Земельного кодексу України розв'яже проблему, але багато норм, без яких не можливо врегулювати правовідносини, правовідносини суперфіцію все ж таки відсутні. Головна проблема яка виникає на шляху дослідження зв'язку суперфіцію з іншими правовими інститутами — відсутність чіткого визначення в Цивільному кодексі та інших нормативних актах України поняття суперфіцію, що ускладнює процес з'ясування його природи. Ця прогалина створює ключову проблему у сфері регулювання суперфіцію і унеможливлює його повноцінне функціонування юридичного інструменту.

В Українському законодавстві суперфіцій лише зазначається наступним чином: право користування чужою земельною ділянкою для забудови (ст. 102-1 ЗК України), право забудови земельної ділянки (п.1, ст. 395 ЦК України) і право забудови земельної ділянки суперфіцій) (п.1, ст.4 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень») [68].

Як ми бачимо, Земельним кодексом України суперфіцій визначається як користування чужою земельною ділянкою для забудови, дещо інакший зміст даного визначення містить ЦК України і ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» взагалі не передбачають суперфіцій як користування чужою земельною ділянкою тим самим не надаючи ознак прав на чужі речі, а лише право забудови. Тоді виникає питання: якщо право забудови виникає після надання дозволу у встановленому законом порядку, чи можна, керуючись ЦК України та вищевказаним законом асоціювати суперфіцій з дозволом на забудову?

Звідси видно, що лише визначення, передбачене ЗК України, суперфіцій має ознаки права на чуже майно. Також свідченням про речовий характер суперфіцію є відображення ст. 395 ЦК України цього інституту серед переліку видів речових прав на чуже майно. Але проблема підрозділу 34 ЦК України, який є спеціальним щодо стулювання суперфіцію, полягає в тому, що в ньому взагалі не міститься значення суперфіцію. Відношення даної норми до суперфіцію є дуже опосередкованим, оскільки вона передбачає повноваження власника земельної ділянки розпоряджатися своєю ділянкою, а саме надати в користування. Саме по собі право власника - надавати у користування земельну ділянку для забудови є лише умовою для виникнення суперфіція у особи, якій було таку ділянку надано в користування. Таким чином у правовідносинах суперфіцію зміст даної норми уточнює лише одне з трьох повноважень власника, передбаченими ст. 317, 319 ЦК України та ст. 41 Конституції України, а саме володіння користування та розпорядження. Пов'язати таке положення з суперфіцієм, можна лише наступним чином: «Фактичне здійснення власником свого права на земельну ділянку, шляхом надання у користування її для забудови, слугує лише підставою для виникнення суперфіцію».

З огляду на те, що ст.413 ЦК України [60] передбачає лише право власника розпорядитися своєю земельною ділянкою і не розглядається як факт реалізації такого права, то досить важко віднести суперфіцій до предмету регулювання цієї статті, предметом її регулювання є лише право власності[69].

На нашу думку недоліком даної статті є також те, що зв'язок між першим і другим реченням даної статті обмежує право власника земельної ділянки. Таке обмеження полягає в тому, що перше речення передбачає право власника надати у користування для забудови земельної ділянки, а друге - що таке право виникає на підставі договору або заповіту, то логічно виходить, що друге речення передбачає підстави виникнення у власника даного права. Звідси можна дійти до наступного логічного висновку: «Право власника надати земельну ділянку у користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій) виникає на підставі договору або заповіту». Таким чином право розпорядження власником своєю земельною ділянкою виникає з певних підстав, що не узгоджується із ст.317, 319 ЦК України та ст. 41 Конституції України, у відповідності до яких будь-яка умова розпорядження своїм майном відсутня.