Отчет об оценке рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

Заключение о наилучшем использовании  отражает мнение Оценщика в отношении  наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, Финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования  следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые  разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах  и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование  будет давать приемлемый доход владельцу  участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в  жилом пятиэтажном доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Определение стоимости  объекта

 

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

 

 

Затратный подход

 

Затратный подход - это  стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан  на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства  улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при  применении данного подхода к  определению стоимости:

1) рассчитать восстановительную  стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся  на объекте;

2) установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

3) определить предпринимательский  доход;

4) установить величину  накопленного износа;

5) рассчитать остаточную  стоимость объекта оценки.

Определение восстановительной  стоимости

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира, определение  стоимости затратным методом  может не учитывать некоторые  аспекты, например указанный выше расчет стоимости земельного участка. При  определении стоимости будем пользоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчетная стоимость 1 м² общей площади жилых домов по объектам представителям, предоставляемая По состоянию 22.02.06 г. расчетная стоимость 1 м² общей площади составляла 7560 руб. Экстраполируя тенденцию роста данного показателя в течение 1999-2000 гг. к дате оценки при помощи стандартной функции пакета Мicrosoft Ехсеl 97 «ТЕНДЕНЦИЯ», получаем значение расчетной стоимости 1 м² общей площади на дату оценки 7650 руб. Исходные данные и результаты расчета приведены в табл. 1.

 

Таблица 1 – Результаты расчета

 

Квартал	Расчетная дата	Стоимость 1 м2 общей площади, руб.
I кв. 2005	01.01.00	6600
II кв. 2005	01.04.00	6850
III кв. 2005	01.07.00	7000
IV кв. 2005	01.10.00	7300
I кв. 2006	01.01.01	7560
На дату	24.02.06	7650

 

Таким образом, стоимость 1 м² общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчетах, равна 7650 руб.

Общая площадь квартиры — 62,3 м². На основании этого расчетная восстановительная стоимость квартиры:

7650 • 62,3 = 476595 руб.

В табл. 2 приведен расчет стоимости 1 м² общей площади, применимой для рассматриваемого объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2 – Расчет стоимости 1 м² общей площади

 

		Наименование коэффициента	Имеет (+)/ не имеет (-)	Факт	Справочно
ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА
		ПАТОГЕННАЯ ЗОНА		1,10
		а) положительная	+		1,1
		б) отрицательная	-		0,95
		СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА		1
		а) социальные услуги удалены	-		0,95
		б) частичное присутствие	+		1
		в) присутствие всех социальных услуг	-		1,02
		УДАЛЕННОСТЬ ОТ  ЦЕНТРА		0,98
		а) удаленные от центра районы ________	+		0,98
		б) районы, примыкающие  к центру	-		1,02
		в) центр	-		1
		ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ		1
		а) трамвай	-		1
		б) троллейбус	-		1
		в) автобус	+		1
		г) все виды транспорта	-		1,1
		РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м		1,02
		а) далее 500	-		0,984
		б) в пределах 500	-		1
		в) в пределах 100	+		1,02
		ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА		1,03
		а) загазованность выше ПДК	-		0,95
		б) загазованность в пределах ПДК	-		1
		в) отсутствие загазованности	+		1,03
М		БЛИЗОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА МИЛИЦИИ, км		0,95
		а) далее 1	+		0,95
		б) в пределах 1	-		1
		в) в пределах 0,01	-		1,02
		ШУМОВОЙ МЕШОК		1,01
		а) выше уровня ПДУ			0,95
		б) предельно допустимый уровень ПДУ	-		1
		в ночное время 30 дБ	-
		в дневное время 40 дБ	-
		в) в пределах нормы ПДУ	+		1,01
		ХАРАКТЕРИСТИКА ДОМА
СТОРОНЫ СВЕТА		ОРИЕНТИР НА		1,01
		а) север	-		1
		б) юг	-_		1
		в) восток	+		1,01
		г) запад	+		1,01
		ГОД ПОСТРОЙКИ, лет		0,9
		а) более 25	-		0,83
		б) 15-25	-		0,87
		в) 10-15	+_		0,9
		Наименование коэффициента	Имеет (+)/ не имеет (-)	Факт	Справочно
		д)5	-		1
		МАТЕРИАЛ СТЕН		0,9
		а) деревянный	+		0,9
(крупноблочный)		б) панельный	-_		1
		в) панельный утепленный	-		1,08
		г) кирпич	-		1,1
		СЕРИЯ ДОМА		1
малосемейная, гостинка		а) «хрущевка»	-		0,95
		б) обычная	+		1
135 «А», «Б» серия		в) «астраханский проект»	-		1,02
«румынский дом»		г) спецпроект,	-		1,03
		д) «воронежский проект»	-		1,025
		е) старый фонд	-		0,98
		ОТОПЛЕНИЕ		0,95
		а) центральное	-		1
		б) печное	+		0,95
		ВОДОСНАБЖЕНИЕ		1,00
		а) центральное	+		1
		б) уличная колонка	-		0,95
		ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ		1,06
		а) центральное	+		1,06
		б) титан	-		1
		в) колонка	-		1,034
		г) центральное и колонка	-		1,13
		КАНАЛИЗАЦИЯ		1,00
		а) внутренняя	+		1
		б) уборная	-		0,9
		ГАЗ
		а) природный	-		1
		б) балонный	-		0,9
		ЭТАЖ		0,9
		а) подвальный	-		0,85
		б) цокольный	-		0,87
		в) первый	+		0,9
		г) 9-й и 8-й для девятиэтажного	-		0,92
		д) 4-й для пятиэтажного, 7-й для девятиэтажного	-		1
		е) с 3-го по 6-й этажи  девятиэтажного	-		1,02
		ж) 2-й и 3-й этажи  пятиэтажного	-		1,02
		з) 1 -и и 2-й этажи  двухэтажного	-		1
		ПЛАНИРОВКА КОМНАТ		1,00
		а) смежные	-		0,967
		б) изолированные	-		1,03
		в) смешанные	+		1
		ВЫСОТА ПОТОЛКА, м		1,04
		а) до 2,5	-		0,97
		6)2,5	-		1
		в) до 3,0	+		1,04
		г) свыше 3,0	_-		1,05
		ПЛОЩАДЬ КУХНИ, м2		1,03
		Наименование коэффициента	Имеет (+)/ не имеет (-)	Факт	Справочно
		а) до 5,0	-		0,95
		б) до 8,0	-		1
		в) свыше 8,0	+		1,03
		САН. УЗЕЛ		1,01
		а) смежный	-		0,98
		б) раздельный	+		1,01
		ВАННАЯ		1,01
		а) в кафеле	+		1,01
		б) покрашена	-		1
		в) декоративная плитка	-		1,005
		БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ		0,97
		а) отсутствие балкона (лоджии)	+		0,97
		б) сушилка, балкон	-		1,01
		в) лоджия 3,0 м	-		1,01
		г) лоджия 6,0 м	-		1,03
		д) лоджия 9,0 м	-		1,05
		е) две лоджии	-		1,1
		ВХОДНЫЕ ДВЕРИ		0,95
		а) деревянные	+		0,95
		б) дерматин, утепленные	-		1
		в) металлические	-		1,02
		г) двойные	-		1,01
		ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ		1,01
		а) антресоли	-		1
		б) кладовая	+		1,01
		в) встроенные шкафы 3 м2 и др.	+		1,01
		г) помещение для сушки	-		1,1
		ОСВЕЩЕННОСТЬ, %		1,00
		а) 100	+		1
		б) затемненность 10-15	-		0,95
		в) затемненность до 30	-		0,93
		г) затемненность до 50	-		0,9
		НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА		1,01
		а) есть	+		1,01
		б) нет	-		1
		ОКНА ВЫХОДЯТ		1,01
		а) на улицу	-		0,95
		б) во двор	-		1
		в) на улицу и во двор	+		1,01
		ПОЛЫ		1,01
		а) доски	-		1
		б) линолеум	+		1,01
		в) паркет	-		1,1
		г) ковровое покрытие	-		1,05
		СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ		1,00
		а) хорошее	+		1
		б) отличное	-		1,03
		в) новая	-		1,02
		г) нужен косметический  ремонт	-		0,95
		Наименование коэффициента	Имеет (+)/ не имеет (-)	Факт	Справочно
		Престижность
		а) художественная отделка	-	1,00	1,2
		б) стандартная	+		1,00
		в) непрестижная	-		0,9
		Итоговый коэффициент		1,8367

Перечень строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ  в квартире, приведен в табл. 3.

 

Таблица 3 – Перечень строительных материалов, услуг и  работ

Наименование материалов	Кол-во	Пло-щадь	Стоимость за единицу, руб.	Полная стоимо-сть, руб.		Доля установки работ, % от стоимости материалов	Стоимость материалов с  работой, руб.
Ручки дверные	4		60	240,00		50	360,00
Ручки дверные поворотные	2		150	300,00		50	450,00
Ручки дверные	4		30	120,00		50	180,00
Выключатели	9		30	270,00		50	405,00
Звонок электрический	1		350	350,00		60	560,00
Плитка потолочная		39,3	150	5895		60	9432
Обои стеновые высшего  качества		196,0	280	5488		60	8780,8
Обои стеновые		35,6	120	427,2		60	256,32
Клей обойный	6		50	300,00		60	480,00
Двери межкомнатные	4	5,6	3500	14000,00		50	21000
Двери в ванную и туалет	2	2,8	850	1700		50	2550
Дверь входная	2	1,6	2000	4000,00		50	6000
Покраска в 2 слоя, кг	3	22,1	363	1089		60	1742,4
Унитаз	1		850		850	60	1360
Ванна	1		4500		4500,00	60	7200
Смеситель	1		550		550	60	880
Смеситель на кухню	1		750		750,00	60	1200
Плитка керамическая		40,2	380		4020	60	6432
Клей для плитки	5		135		675	60	1080
Линолеум		13,5	205		2767,5	50	4151,25
Мойка	1		450		450,00	60	720
Ковролин		25,8	350		9030	60	14448
Замок	1		650		650,00	50	975
Бачок	1		500		500,00	60	800,00
Раковина	1		700		700,00	60	1120
Плинтус длиной 3 м	81,05	30	80		2161,33	50	3242,00
Блоки оконные	2		1800		3600,00	60	5760
Остекление блоков	2		120		220,00	60	352
Стоимость материалов с  учетом установки							101916,77

 

Скорректированная стоимость 1 м² общей площади рассматриваемой квартиры составляет:

7650 · 1,8367= 13999,5 руб.

 

С учетом данных табл. 1.3 рассчитаем стоимость квартиры 13999,5 • 62,3 = 872 168,85 руб.

Рыночная стоимость  затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных в квартире, составляет 101916,77 руб.

Рассчитаем стоимость  квартиры с учетом затрат на производство ремонтных отделочных работ:

872 168,85 + 101916,77 = 974 085,62 руб.

 

Определение величины накопленного износа

 

Величина накопленного физического износа определялась на основе:

- анализа технического  состояния конструкций жилого дома по ул. Ленинградская, 91, квартира 2;

- анализа технического  состояния квартиры № 2 в жилом  доме по тому же адресу;

-правил оценки физического  износа жилых зданий ВСН 53-86 (п) на основании произведенного  осмотра.

Накопленный износ рассчитывается  по формуле:

где Ф₃    - физический износ здания, %;

         Ф_к - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %

            ĺ - коэффициент, соответствующий  доле восстановительной стоимости  отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

  n - число отдельных конструкций, элементов или систем здания.

Расчет физического  износа здания представлен в табл. 4.

 

Таблица 4 – Расчет физического  износа здания

Наименование конструкций	Доля от общей стоимости, %	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты	4,00	5	0,20
Стены	18,00	5	0,90
Перегородки	6,00	5	0,30
Перекрытия	10,00	5	0,50
Крыша	6,00	5	0,30
Полы	12,00	10	1,20
Лестницы	6,00	5	0,30
Окна и двери	12,00	10	1,20
Отделка внутренняя	8,00	10	0,80
Прочие работы	9,40	5	0,47
Наименование конструкций	Доля от общей стоимости, %	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Санитарно-технические устройства	6,40	10	0,64
Электротехнические устройства	2,20	10	0,22
Итого			7,03