История развития оценки недвижимости

Таким образом,  волочную систему,  введенную в  XVI  веке   по  распоряжению литовско-русского   господаря  Сигизмунда   Августа,   можно   рассматривать   как  создание   кадастра,   неотъемлемой   частью   которого   являлась   оценка   недвижимости, основанная на принципах доходности и ценности облагаемых имуществ.

В Германии оценка недвижимости берет свое начало примерно в VII в. (Lex Baiuvariorum). С возникновением либерализма в XIX в. она совершенствуется и берется за основу при налогообложении, и предоставлении ссуд, страховании  земельных участков, включая расположенные  на нем здания. Первоначально оценка входила в обязанности сведущих людей (§ 116 Общего земельного права  от 1794г.). В 1869 г. рейхстаг Северогерманского  союза принял порядок “публично  заказанного и приведенного к  присяге эксперта”. С этого времени  начинается систематический учет покупных цен на земельные участки, которые  используются как база при определении  рыночной стоимости. Даже сегодня выглядит современным изданное прусским министром  финансов Техническое руководство  от 26 декабря 1893 г., которое ставило  во главу угла определение рыночной стоимости. Официальные учреждения по оценке в Пруссии могут считаться  предшественниками действующих  сегодня специальных экспертных комиссий по оценке недвижимости, создание которых, согласно немецкому законодательству, началось при местных органах  самоуправления с 1960 г.

Специальные экспертные комиссии по оценке недвижимости — это независимые коллективы экспертов, которые не подчиняются  органам власти и состоят из высококвалифицированных  специалистов в сфере недвижимости, избираемых на 4—5 лет. В их функции  входят сбор и расширение данных по динамике цен на недвижимость на местах, профессиональная оценка для физических и юридических лиц. Необходимой  материально-технической базой и  служебным персоналом работу комиссий обеспечивают местные органы власти. Остальные немецкие оценщики представляют собой неоднородную профессиональную группу. Их категории формируются  в зависимости от целей оценки. Законодательство Германии не создает  ограничений для занятия оценочной  деятельностью. Большинство местных  оценщиков — это специалисты  в сфере проектирования и архитектуры, которые оказывают услуги по оценке местных земель и других объектов. Однако ведущую роль при рыночной оценке недвижимости играют оценщики, которые прошли подготовку по специальным  программам в торгово-промышленных палатах. К ним, прежде всего относятся  независимые эксперты по оценке, которые  имеют государственную лицензию и принесли присягу. Их деятельность может распространяться как на уровне земель, федерации, так и на международном  уровне. Кроме того, независимые  эксперты по оценке могут являться штатными сотрудниками банков, страховых  компаний, инвестиционных фондов и  проводить оценку исключительно  для своих организаций. Деятельность оценщиков кредитных учреждений связана с оценкой недвижимости, как обеспечением кредитных обязательств. При этом они руководствуются  принципами оценки, обеспечивающими  покрытие задолженности путем определения  специализированной стоимости недвижимости, которая не может превышать 60% рыночной стоимости в общепринятом понимании.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Оценка рыночной стоимости земельных участков в Германии

 

Ни на мировом, ни на европейском уровне нет  сегодня единства в подходах и  методах оценки. В этом отношении  интересна как сама немецкая система  по регулированию оценочной деятельности, так и опыт Германии по ее изменению. Немецкие оценщики считают свою модель максимально соответствующей рынку  и доказательство этому находят  в стабильности цен и прозрачности рынка недвижимости, отвечающей интересам  государства, бизнеса и граждан. Германия традиционно относится  к группе стран с четко выдержанной  социальной ориентацией экономики. Среди прочего это означает широкие  возможности государства по регулированию  земельного и других рынков, в том  числе путем формирования стандартов и правил осуществления оценочной  деятельности. Сфера регулирования  оценочной деятельности отнесена к  градостроительному законодательству, а непосредственно со стороны  федеральных ведомств за нее отвечает Федеральное министерство транспорта, строительства и развития городов.  

 

19 мая  2010 года Федеральное Правительство  Германии на основании §199 Градостроительного  кодекса Германии (Baugesetzbuch) после  необходимого согласования с  Верхней палатой Парламента (Bundesrat) утвердило новую редакцию Правил  определения рыночной стоимости  земельных участков² (опубликовано 27 мая 2010 года в BGB), которая вступает в действие с 1 июля 2010 года. Одновременно аналогичное Постановление Правительства от 6 декабря 1988 года (с изменениями от 18 августа 1997 года) утрачивает силу. 

 

Причины принятия нового Постановления:

• необходимость корректировки системы через совершенствование методов оценки и требований к исходной информации, возникшая вследствие мирового кризиса на рынке недвижимости; 
• глобализация рынка недвижимости в соответствии с интересами международных инвесторов. В частности, этим определяется указание в §1 на понятия «стоимости в обмене» и «рыночной стоимости» объектов недвижимости как синонимов «Verkehrswerte (Marktwerte)». Данное определение соответствует понятию «market value» в RIGS в отличие от ранее применявшегося понятия «open market value» (best price); 
• изменение смежного законодательства, в частности переход на взимание налога на наследование в зависимости от рыночной стоимости его составляющих. 

 

 

§1 ImmoWertV определяет область применения данного  Постановления – для определения  как рыночной стоимости (стоимости  в обмене), так и ее составных  частей, а также при выведении  необходимых для этой оценки величин, включая ориентировочную (выровненную) стоимость земли (Bodenrichtwerte), определяемую муниципалитетами в рамках ценового зонирования территорий. То есть оно  распространяется на все возможные  действия на различных этапах определения  стоимости для различных целей.  

 

Объектом  оценки являются как непосредственно  земельные участки (земельный участок  и другие объекты недвижимости по российскому законодательству), так  и права на них, права на права, а также такие объекты оценки, для которых нет рынка. Последний  вид объектов является новым в  отличие от ранее действовавшей  редакции. В данном случае стоимость  определяется на основе рыночно ориентированной  модели с учетом всех экономических  преимуществ и недостатков.

§2 вводит необходимость учета будущего развития, например, изменения вида использования  земельного участка, но только в случае ее достаточной достоверности на основе конкретных фактов. При этом требуется учесть предполагаемый срок (срок ожидания) до вступления в действие правовых и реальных условий для  реализации этих изменений. Учет будущих  изменений должен быть проведен с  достаточной достоверностью и без  спекулятивных ожиданий. Часто немецкой системе оценки ставится в упрек то, что она основана на прошлых фактах, а не на будущем развитии рынка. Но ошибки в прогнозировании обусловливают приверженность требованию, что только достаточная достоверность оценок будущего развития может гарантировать точность оценки на текущую дату. ImmoWertV четко и недвусмысленно дистанцируется от прогнозных оценок и ориентируется на реальные трансакции. 

 

Новое Постановление  более твердо разделяет необходимость  учета внешних факторов (§3), связанных  с ситуацией на рынке недвижимости, капитала (а также общей экономической  и демографической ситуацией  в регионе) и учета внутренних факторов, связанных с самим объектом оценки (правовой статус, фактическое  использование, местоположение и состояние  объекта – §§4–6). В основе разрешенного учета будущих обстоятельств  в Германии продолжает оставаться понятие  «срок остаточной экономической  жизни объекта оценки» (Restnutzungsdauer – §6), который может измениться из-за модернизации объекта или недостатков  при его эксплуатации. 

 

Высокий уровень оценки недвижимости в Германии базируется на требовании исходить из достаточного количества реальных рыночных цен. Это достигается уникальной в мировой практике деятельностью  муниципальных экспертных комиссий, систематизирующих все сделки с  недвижимостью (§9), на основе чего выводятся  показатели корректировок, применяемых  практикующими оценщиками: 

 

• ориентировочные (выровненные) цены на землю (§10 Bodenrichtwerte); 
• индексы инфляции по каждому сегменту рынка (§11 Indexreihen); 
• коэффициенты градостроительной ценности (§12 Umrechnungkoeffizienten); 
• факторы сравнения по недвижимости (§13 Vergleichsfaktoren); 
• ставки капитализации по недвижимости (§14 Liegenschaftszinssaetze); 
• факторы учета рыночной ситуации (§14 Marktanpassungenfaktoren). 

 

 

В целом, большинство изменений в Постановлении  фактически формализуют развитие практики оценки в последние годы. При этом Германии не потребовалось кардинально  менять требования к проведению оценки рыночной стоимости. Это объясняет  тот факт, что теперь само Постановление  содержит разделы, которые полностью  воспроизводят структуру предыдущей редакции, а не ее части, как ранее. Единственное – исключены ранее действующие §§26-29, регулирующие оценку стоимости земельного участка в случае проведения санации или мероприятий по развитию территорий, в случае потерь в стоимости участков, а также в части определения размеров участия собственников участков в финансировании градостроительных мероприятий. Данное сокращение вызвано отсутствием необходимости специально обращать внимание на особенности оценки для данных целей, так как эти особенности уже отражены в соответствующих параграфах Градостроительного кодекса Германии.  

 

Одновременно  вводятся новые определения как  в части новых понятий, так  и путем изменения содержания уже действующих определений.

Например, во вводной части Постановления  это касается следующих базовых  вопросов – дата и объект оценки.  

 

«День определения  состояния развития земельного участка» (§4) – день определения вида использования  и других параметров разрешенного использования  земельного участка в случае его  отличия по правовым или другим основаниям от даты оценки (дня определения  стоимости), например, в случае изъятия  земельных участков для госнужд.  

 

Сокращено число различных уровней (стадий) состояния развития земельного участка (§5). Теперь их 4:

1. Сельскохозяйственные и лесные угодья;
2. Территории перспективной застройки;
3. Участки, подготавливаемые к застройке;
4. Подготовленные под застройку участки.

В итоге  обозначение уровня, близкое по смыслу российскому понятию «особо ценные продуктивные сельхозугодия», в этом списке будет отсутствовать. По мнению немецких экспертов, это может привести к неминуемому росту рыночных цен на все сельскохозяйственные угодья. 

 

Сами  подходы к оценке рыночной стоимости  земельных участков не изменились – это, по-прежнему, сравнительный, затратный и доходный подходы (§8). Выбор их применения должен быть определен практикой делового оборота на соответствующих сегментах рынка и особенностями самого объекта оценки. Ранее был уклон на использование сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости как незастроенных, так и застроенных участков. Теперь, в новой редакции, сравнительный подход остался только для оценки собственно земли, прежде всего – незастроенных земельных участков (§§10 и 16). Но Постановление не исключало и не исключает возможность использования других методов определения стоимости, прямо не описанных в нем. Это не означает, что любые методы можно применять или модифицировать на практике – методы должны соответствовать целям оценки. Причем последнее требование зафиксировано в ряде судебных решений, в том числе в Федеральном административном суде. Например, на практике в качестве дополнительных методов в случаях недостаточности сделок со сравнительными земельными участками используются техники остатка.

Теперь, согласно Постановлению, любой метод  определения стоимости после  выведения промежуточного результата должен дополнительно учесть общую  ситуацию на локальном рынке недвижимости и особенности самого объекта  оценки (строительные недостатки, отличие  от обычного уровня эксплуатации, особенности  установления отдельных доходов  от объекта и другие условия, влияющие на стоимость). Это должно исключить  использование «сырых» исходных данных. В итоге применения каждого  из подходов должны быть получены результаты исходя из состояния типового аналогичного объекта недвижимости в обычном  деловом обороте, а перед выведением окончательных результатов –  сделаны соответствующие корректировки  на состояние рынка и особенности  самого объекта⁵. Итоговое присваивание весов происходит на основе степени достоверности результата по каждому методу. Таким образом, хотя ImmoWertV не оперирует с понятием «промежуточный результат» по каждому из методов, все их результаты без учета ситуации на рынке носят предварительный характер. Учет специфики самого объекта происходит после, и на основе учета рыночной ситуации. Последнее – очевидная необходимость, так как, например, типичная ставка капитализации в рамках доходного подхода и нормативы затрат в рамках затратного подхода не могут учитывать индивидуальные особенности самого объекта оценки. В качестве основы для рассмотрения обычной рыночной ситуации или типичного объекта в отчете требуется сделать ссылку на соответствующее доказательство.  

 

Очень важно  отметить, что оговоренная последовательность существенным образом влияет на итоговую стоимость. 

 

Сравнительный подход в новом Постановлении  подвергся минимальным корректировкам. Оценка земли должна осуществляться преимущественно по сравнительному подходу (§16). Рыночные цены застроенных  земельных участков должны выводиться из цен сделок с незастроенными участками. Но если ранее можно было вместо цен продаж использовать ориентировочные (выровненные) цены земли, которые на начало каждого года в соответствии с §196 Градостроительного кодекса  систематизируются муниципальными экспертными комиссиями по ценовым зонам и видам использования, то теперь эти цены, с учетом необходимых корректировок на рыночную ситуацию и особенности объекта оценки, могут только дополнять данные по рыночным сделкам, а не использоваться вместо них. Ранее, например, такие цены часто использовались как основа определения цен реверсии. 

 

Причины такого решения:

1. Необходимость  дополнительной проверки обоснованности  для конкретного случая определения  стоимости этих усредненных показателей.