Эконномическая экспертиза

Этот принцип также  хорошо разработан в микроэкономике. Когда на рынке появляется избыточная прибыль, это ведет за собой разрушительную конкуренцию. В то же время, разумная конкуренция способствует развитию рынка. Отсутствие конкуренции при монополизме должно учитываться при оценке как факт, находящийся за пределами определения рыночной стоимости.

Этот принцип особенно важен при рассмотрении дохода, превышающего рыночную норму. Если доход не обеспечен долгосрочной арендой, то вероятность его поступления гораздо, ниже среднерыночной, а риск соответственно выше.

4.8. Краткий обзор социально-экономической ситуации  Сахалинской области

4.8.1. Общие сведения

Сахалинская область –  единственный регион России, расположенный  на островах. В её состав входят остров Сахалин с прилегающими небольшими островами Монерон и Тюлений, а также Курильские острова. Общая площадь территории Сахалинской области составляет 87,1 км².

По проливам Лаперуза, Кунаширскому, Измены и Советскому проходит государственная граница Российской Федерации с Японией.

Дата образования – 20 октября 1932 года. Административный центр –  г. Южно-Сахалинск.

 

 

4.8.2. Природные ресурсы

Область изначально обладает высоким природно-ресурсным потенциалом, по которому занимает 39-е место в России. Помимо биологических ресурсов моря, по которым Сахалин находится на первом месте в России, главным ресурсом является наиболее востребованное экономикой углеводородное топливо. По объёму разведанных запасов газового конденсата Сахалинская область занимает 4-е место в России, газа – 7-е, угля – 12-е и нефти – 13-е место. По запасам древесины область занимает 26-е место в России. Однако в Сахалинской области практически полностью отсутствует значительный спектр рудных минерально-сырьевых ресурсов, незначительны гидроэнергетические ресурсы, запасы нерудных полезных ископаемых, что в целом снижает общий ресурсный потенциал области. Но, по мере освоения углеводородных запасов шельфа Охотского моря (по объёму которых Сахалинская область занимает 9-е место в России), вырос производственный и финансовый потенциал области. Если в 1995 году по производственному потенциалу Сахалинская область находилась на 66-м месте в России, то в 2004 году – уже на 46-м. И по финансовому потенциалу область поднялась с 87-го места в 1997 году на вполне достойное 45-е место в 2004-м. По общему объёму промышленного производства область вышла на 4-е место в ДВФО после Якутии, Хабаровского и Приморского краев.

4.8.3. Население

По состоянию на 14 октября 2010 года численность населения составила 497 899 человек.  Около 85 % населения – русские, остальные – украинцы, корейцы, белорусы, татары, чуваши, мордва, по несколько тысяч человек представителей коренных народностей Севера – нивхов и ороков. С 2002  численность населения в области продолжает медленно снижаться: смертность по-прежнему преобладает над рождаемостью, а привлечение рабочей силы с материка и из соседних с Россией стран не компенсирует отъезд с Сахалина и Курил на материк. Крупнейший город –областной центр Южно-Сахалинск (182 тыс. чел.), другие относительно крупные города: Холмск(39,3 тыс. чел.), Корсаков (35,9 тыс. чел.), Оха (31,0 тыс. чел.).

 

4.8.4. Социально-экономическая ситуация Сахалинской области

Валовой региональный продукт области формируется в основном за счёт таких отраслей промышленности, как добыча нефти и природного газа (северные района острова Сахалин), добыча угля, рыбная промышленность, индустрия строительных материалов.

Экономический потенциал региона локализован в 3 зонах опережающего экономического роста – Южно-Сахалинский, Курильский и Северо-Сахалинский.

Специализация Южно-Сахалинской  зоны опережающего экономического роста определяется формированием нефтегазового комплекса, биоресурсно-логистического комплекса, а также строительством мосркого порта для экспорта угля на западном побережье острова Сахалин. Кроме того, продолжается газификация области, в первую очередь за счёт перевода на газ существующего оборудования Южно-Сахалинской ТЭЦ-1, что имеет важное заначение для улучшения экологической ситуации юга Сахалина.

Эффективность комплекса  повышается при создании особой экономической зоны портового типа на базе Невельского морского рыбного порта с круглогодичной навигацией и с развитыми железнодорожными и автомобильными подходами. Основу специализации порта составляет биоресурсный комплекс, включающий хранение, транспортировку, переработку продукции и сервисное обслуживание судов.

Специализация Курильской зоны связана с формированием  биоресурсного и рекреационного комплексов. Прикурильские акватории относятся к высокопродуктивным районам Мирового океана. Являясь важным звеном в системе рыбной промышленности российского Дальнего Востока, Курильские острова имеют большое значение для развития общероссийского и мирового рыболовства, особенно по таким ценным промысловым объектам, как рыба, лососёвые, кальмары, моллюски и водоросли. Отдельным направлением является туристическая и курортная деятельность, базирующаяся на уникальных рекреационных ресурсах Курильских островов.

Сахалинская нефтегазодобывающая  зона традиционно специализирующаяся на добыче углеводородов сконцентрирована вокруг постоянных поселений (Оха–Ноглики) и временных вахтовых посёлков. Шельф Сахалинской области содержит 3,8 млрд. тонн балансовых запасов нефти (7 месторождений), 2,5 млрд. тыс. усл. тонн газа (10 месторождений).

Сахалинская область является одним из лидеров среди россиских  регионов по привлечению иностранных инвестиций. Величина привлеченного иностранного капитала в 2009 году составила 3,8 млрд. долларов США. На начало 2010 года в экономике Сахалинской области была накоплено иностранных инвестиций на сумму 24,2 млрд. долларов США.

За последние 11 лет численность  населения Сахалинской области  уменьшилось на 58,4 тыс. человек, или  на 10,3 %. Динамика демографических процессов в Сахалинской области остаётся неблагоприятной.

В период с 2000 по 2009 годы численность  экономически активного населения области сократилось с 302,6 до 294,6 тыс. человек, среднемесячная численность безработных, официально регистрируемых в службе занятости, снизилось в 2,2 раза.

Внешнеэкономическая деятельность является одним из приоритетных элементов экономического развития Сахалинской области, стимулирующих решение задач модернизации, диверсификации и повышения конкурентоспособности региональной экономики.

За период с 2000 по 2010 годы внешнеторговый оборот области вырос в 11,3 раза. При этом экспорт области увеличился в 12,2 раза, импорт – в 6,4 раза. Такая динамика обусловлена значительным ростом экспортных поставок. В 2009 году на Сахалине запущен в эксплуатацию первый в России завод по производству сжиженного природного газа (СПГ) – образцовый пример современного предприятия с участием иностранного капитала.

 

4.8.5. Социально-экономическая ситуация г. Южно-Сахалинска

С учетом итогов Всероссийской переписи населения 2010 года, численность населения г. Южно-Сахалинска составляет 193,23 тыс.человек или 39% в общей численности населения Сахалинской области.  На городское население приходится 186,26 тыс. человек или 96,4%, сельское население составляет 6,97 тыс. человек или 3,6%.

Удельный вес пенсионеров, в  общей численности жителей г. Южно-Сахалинска, составляет 27,7%. По состоянию  на 1 апреля 2012 года численность пенсионеров областного центра  возросла на 0,8 тыс. человек или на 1,5% по сравнению с данными на 1 апреля 2011 года и составляет 53,6 тыс. человек, из них работающих 29,8 тыс. человек или 55,6%.

В отчетном периоде сохраняется тенденция  превышения рождаемости над  смертностью. С начала 2012 года в областном центре родилось 555 человек, умерло 500 человек. Естественный прирост составляет 55 человек (за аналогичный период 2011 года - 11 человек).

Размер  среднемесячной заработной платы по полному кругу организаций г. Южно-Сахалинска за январь-февраль 2012 года составляет 46,1 тыс. рублей или 115,1% к уровню заработной платы за аналогичный период 2011 года.

Средний размер назначенной месячной пенсии вырос на 11,3% и по состоянию на 1 апреля 2012 года составляет 12493,81 рублей против 11230 рублей за соответствующий период 2011 года.

За январь-март 2012 года стоимость минимального продуктового набора уменьшилась на 4,2% по сравнению с данными за 1 квартал 2011 года и составляет 3909 рублей. 

Объем отгруженных  товаров собственного производства, выполненных работ и услуг  собственными силами по чистым видам  экономической деятельности увеличился к уровню 1 квартала 2011 года на 17,5% и составляет 7,6 млрд. рублей.

Положительная динамика наблюдается  в сфере  деятельности «Обрабатывающие производства»  и «Рыболовство».

На долю обрабатывающих производств  приходится 19,9% общего объема отгруженных товаров, на производство и распределение электроэнергии, газа и воды – 32,4%, предоставление услуг в области добычи полезных ископаемых –  15,9%, рыболовство – 31,7%.

За 1 квартал  2012 года выполнен объём работ и услуг собственными силами крупных и средних предприятий и организаций по чистому виду деятельности «Строительство» на 3,3 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах составляет 118,5% к январю-марту 2011 года. Введено в эксплуатацию 16,6 тыс. кв. метров общей площади жилых помещений, что составляет 139,4% к уровню 1 квартала 2011 года.

В 1 квартале 2012 года экспорт товаров и услуг, осуществляемый предприятиями города Южно-Сахалинска, оценивается в размере 96,9 млн. долларов США, что в 1,5 раза больше, чем в 1 квартале 2011 года. Основными статьями экспорта являются рыба и морепродукты, транспортные и исследовательские услуги.  За январь-март 2012 года экспортные поставки рыбы и морепродуктов составляют 56,1 тыс. тонн стоимостью 86,9 млн. долларов США.

Экспорт различных видов работ и услуг  оценивается в  10 млн. долларов США и составляет 10,3%  от общего объема экспортных поставок по г. Южно-Сахалинск.

 

4.9. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

 

Заключая  сделку купли-продажи объекта, на которую  опирается определение рыночной стоимости, средний покупатель предполагает в дальнейшем эксплуатировать объект согласно варианту наилучшего использования. Поскольку задача оценки рыночной стоимости сводится к прогнозированию наиболее вероятной цены продажи, то мы исходим из того, что объект будет приобретен именно средним покупателем, и следовательно, «привязываем» объект к наилучшему использованию.

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) – это то использование неосвоенного или застроенного участка, выбранное среди рациональных, реальных и законных альтернативных вариантов, которое является:

- физически возможным – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования;

- юридически правомочным – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о золообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством;

- финансово оправданным – рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка;

- оптимально прибыльным – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимально текущую стоимость.

Для того чтобы корректно использовать подходы  к оценке стоимости, дать ответ на вопрос о целесообразности дальнейшего  существования имеющихся на участке улучшений, эффективности их применения, определение ННЭИ проводится в два этапа:

- для участка, как свободного;

- для участка с имеющимися улучшениями.

При определении  рыночной стоимости объектов недвижимости стоимость земельного участка, на котором расположен объект оценки, не учитывается, кроме этого величина арендной ставки на землю зависит от государственных структур местной власти, ставка аренды земли зависит от оценочной зоны, где определена четкая ставка на эффективную дату оценки.

Наилучшее использование земельного участка, как свободного.            При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий или сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам.

Физические  характеристики участка не накладывают  ограничения на возможные варианты использования: ровный рельеф, имеется  автомобильный подъезд.

Наилучшее использование земельного участка с имеющимися улучшениями. Для улучшенного (застроенного) земельного участка перечисленные выше четыре критерия применяются к следующим различным возможностям:

- продолжить текущее использование;

- внести улучшения;

- изменить использование улучшений на альтернативное;

- реконструкция или изменение дизайна.

При принятии решения о ННЭИ объекта необходимо проанализировать следующие основные факторы:

- потенциал местоположения;

- ресурсное качество участка;

- рыночный спрос;

- технологическая и финансовая обоснованность.

Потенциал местоположения земельного участка - это основной фактор, влияющий на стоимость.

Оцениваемый объект: четрыхэтажное торгово-офисное здание, расположено по адресу: г. Южно-Сахалинск, улица Невельского, 26. Застройка данного района выполнена многоэтажными жилыми зданиями, нежилыми зданиями офисного и торгового назначения. Район с развитой инфраструктурой.