Эконномическая экспертиза

Расчет  стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков производится по формуле:

,

где PV - текущая стоимость; С_t - денежный поток периода t; i_t - ставка дисконтирования денежного потока периода t; М - стоимость реверсии или остаточная стоимость; n - количество периодов.

В рамках данного отчета ставка дисконтирования  определяется по модели Гордона:

,

,

где R – коэффициент капитализации, g – условно постоянный (средний) темп прироста доходов от бизнеса в указанном периоде (если расходы будут расти умеренными темпами). Анализ рынка показал, что g = 3 %.

R = 18,25 % (коэффициент рассчитан в методе прямой капитализации).

Ставка дисконтирования дохода за первый прогнозируемый год равна 

i₁ = 18,25 + 3 = 21,25 %.

Ставка дисконтирования дохода последующих лет увеличивается  ежегодно на 3 %: i₂ = 24,25 %, i₃ = 27,25 %, i₄ = 30,25 %. i₅ = 33,25 %.

Денежный поток для первого  года равен чистому операционному  доходу предприятия, который мы уже рассчитывали в методе капитализации доходов   С₁ = 9 974 752  руб. В последующие годы денежный поток будем рассчитывать по следующей формуле:

С_n = С_n-1У_иУ_прир,

где С_n – денежный поток в искомый год (руб); С_n-1 – денежный поток в предыдущий год (руб); У_и – уровень инфляции; У_прир – уровень ежегодного прироста дохода, согласно модели Гордона примем 1,03.

По прогнозам Минэкономразвития  и ЦБ РФ уровень инфляции в 2013 году составит порядка 6 %, в 2014 – 6 %. в 2015 и 2016 – до 9/5 %. Таким образом, предполагая уровень инфляции колеблющимся около значения 6 %, сможем рассчитать будущий денежный поток:

С₂ = 9 974 752 × 1,06 × 1,03 = 10 890 434 руб.

С₃ = 10 890 434 × 1,06 × 1,03 = 11 890 176 руб.

С₄ = 11 890 176 × 1,05 × 1,03 = 12 859 225 руб.

С₅ = 12 859 225 × 1,05 × 1,03 = 13 907 252 руб.

В данном отчете стоимость реверсии определяется методом капитализации доходов за год по формуле:

М = С₅/R₅ , R₅ = i₅ – g₅  ,

R₅ = 33,25 – 3 = 30,25 %; М = 13 907 252/0,3025= 45 974 387 руб.

,

PV = 39 773 982 руб.

В рамках доходного подхода получено 2 значения рыночной стоимости оцениваемого объекта, а именно по методу прямой капитализации –              53 669 873 рублей, по методу дисконтирования денежных потоков –             39 773 982 рублей. Для определения окончательной рыночной стоимости по доходному подходу производится согласование результатов методом определения среднеарифметической величины:

(53 669 873 + 39 773 982)/2 = 46 721 927руб.

 

 

 

 

Вывод 3

Рыночная  стоимость нежилого здания расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, улица Невельского, 26, рассчитанная доходным подходом, на дату оценки 01 мая 2012 года составляет:

46 721 927

(сорок шесть миллионов семьсот двадцать одну тысячу девятьсот двадцать семь ) рублей без НДС.

 

4.11.7. Согласование результатов

 

Путем расчетов получено три значения рыночной стоимости  оцениваемого нежилого помещения, а именно:

По затратному подходу:

40 945 988

(сорок миллионов девятьсот сорок пять тысяч девятьсот восемьдесят восемь) рублей без НДС.

По сравнительному подходу:

 

45 788 728

(сорок пять миллионов семьсот восемьдесят восемь тысяч семьсот двадцать восемь) рублей без НДС.

 

По доходному  подходу:

46 721 927

(сорок шесть миллионов семьсот двадцать одну тысячу девятьсот двадцать семь ) рублей без НДС.

Проанализировав расчетные данные определения рыночной стоимости  тремя подходами, можно прийти к  выводу, что каждая полученная стоимость  из этих расчетов, является рыночной стоимостью. Для определения окончательной рыночной стоимости предлагается согласование подходов.

Согласование результатов, полученных в настоящей оценке при помощи затратного, рыночного и доходного подходов, производится с использованием метода анализа иерархий.

Метод анализа иерархий – представляет собой метод согласования результатов, полученных с использованием различных методов оценки и основанный на декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархии.

Для целей согласования результатов  используются трехуровневые иерархии, имеющие следующий вид:

• верхний уровень – цель – оценка рыночной стоимости объекта;
• промежуточный уровень – критерии согласования;
• нижний уровень – альтернативы – результаты оценки, полученные различными методами.

Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования:

А – тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;

Б – способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

В – способность  учитывать специфические особенности  объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная  доходность);

Г – возможность  отразить действительные намерения  потенциального инвестора и продавца.

После декомпозиции проблемы согласование результатов  и ее представления в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:

1. Выявляются приоритеты критерия путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется следующая шкала отношений, представленная в таблице 4.11.7.1

Таблица 4.11.7.1

Шкала отношений  важности критериев оценки

Важность параметра оценки	«1 – 9»
Одинаковая важность	1
Незначительное преимущество	3
Значительное преимущество	5
Явное преимущество	7
Абсолютное преимущество	9
2,4,6,8 – промежуточное значение

 

2. Для каждого критерия определяется вес;
3. Полученные веса нормируются;
4. Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию.

Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы.

5. Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.

Информацию о степени  отклонения от согласованности матрицы  дает индекс согласованности. Если такие  отклонения превышают установленные  пределы, то следует перепроверить  суждения и матрицу.

,

,

где ИС - индекс согласованности; λ_max - максимальное собственное число матрицы; S_Кi - сумма интенсивностей проявления критериев по отношению к критерию К_i; В_Кi - вес критерия К_i.

Для наших матриц всегда должно быть λ_max ≥ n.

Далее сравнивают эту величину индекса согласованности с той, которая получилась бы при случайном выборе количественных суждений из нашей шкалы, и образовании обратно симметричной матрицы. Индексы случайной согласованности  приведены в таблице 4.11.7.2

Таблица 4.11.7.2

Средние согласованности  для случайных матриц разного  порядка

Размер матрицы	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Случайная согласо-ванность	0	0	0,58	0,90	1,12	1,24	1,32	1,41	1,41	1,49

 

Определяем отношение  согласованности по формуле:

,

где ОС - отношение согласованности; СС - случайная согласованность матрицы n-го порядка.

Если разделить индекс согласованности на число, соответствующее  случайной согласованности матрицы  того же порядка, получим отношение  согласованности. Величина отношения  согласованности должна быть порядка 10 % или менее, чтобы быть приемлемой. В некоторых случаях допускается отношение согласованности до 20 %, но не более, иначе надо проверить свои суждения.

Результаты  расчета приведены в таблицах 4.11.7.3–4.11.7.7

 

 

 

 

Таблица 4.11.7.3

Определение веса критерия оценки

	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
А	1,00	0,25	0,20	0,50	0,40	0,08
Б	4,00	1,00	0,33	3,00	1,41	0,27
В	5,00	3,00	1,00	4,00	2,78	0,53
Г	2,00	0,33	0,25	1,00	0,62	0,12
Сумма	12,00	4,58	1,78	8,50	5,23	1,00

 

λ_max = 4,1360; ИС = 0,0453; ОС = 5,04 %.

                                                                                             Таблица 4.11.7.3

Определение веса подходов по критерию А

Подходы к оценке	Затрат-ный	Доход-ный	Сравни-тельный	Расчет	Вес подхо-да по кри-терию А
Затратный	1,00	6,00	3,00	2,62	0,67
Доходный	0,17	1,00	0,50	0,44	0,11
Сравнительный	0,33	2,00	1,00	0,87	0,22
Сумма:	1,50	9,00	4,50	3,93	1,00

 

λ_max = 3; ИС = 0; ОС = 0 %.

Таблица 4.11.7.4

Определение веса подходов по критерию Б

Подходы к оценке	Затрат-ный	Доход-ный	Сравни-тельный	Расчет	Вес подхо-да по кри-терию Б
Затратный	1,00	0,33	0,20	0,41	0,11
Доходный	3,00	1,00	0,50	1,14	0,31
Сравнительный	5,00	2,00	1,00	2,15	0,58
Сумма	9,00	3,33	1,70	3,70	1,00

 

λ_max = 3,0036; ИС =0,0018; ОС = 0,32 %.

Таблица 4.11.7.5

Определение веса подходов по критерию В

Подходы к оценке	Затрат-ный	Доход-ный	Сравни-тельный	Расчет	Вес подхо-да по кри-терию В
Затратный	1,00	3,00	0,33	1,00	0,26
Доходный	0,33	1,00	0,20	0,41	0,10
Сравнительный	3,03	5,00	1,00	2,47	0,64
Сумма	4,36	9,00	1,53	3,88	1,00