История развития оценки недвижимости

Министерство образования Республики Беларусь

 

Учреждение образования: “Белорусский государственный технологический  университет”

 

 

Инженерно-экономический факультет

 

Кафедра менеджмента и экономики природопользования

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

на тему:«»

по дисциплине: «»

 

 

 

 

 

Исполнитель
студент(ка)	4	курса группы		13							Василенко Г.В.
подпись, дата                               инициалы и фамилия
Руководитель
Доцент											Синяк Н.Г.
должность, ученая степень, ученое  звание                            подпись, дата                               инициалы и фамилия
Курсовая работа защищена с оценкой
Руководитель											Синяк Н.Г.
подпись                                                                                       инициалы и фамилия

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Минск 2012

УО  «Белорусский государственный технологический университет»

 

Инженерно-экономический  факультет 

Кафедра «Организации производства и экономики недвижимости»

Специальность  1 – 26 02 02 «Менеджмент (по направлениям)»

Специализация  1 – 26 02 02-04 «Менеджмент  недвижимости»

«УТВЕРЖДАЮ»

Заведующий  кафедрой ОПиЭН

________________Н.Г.Синяк

(подпись)

 «____»______________ 2012 г.

 

 

ЗАДАНИЕ

По курсовому проектированию

 

Студенту _______Василенко Г.В._______________________________

Тема  теоретической части:
Тема  расчётной части:

3. Сроки сдачи студентом  законченного проекта:..2012 г.

Исходные  данные к проекту:

5. Содержаниепояснительнойзаписки (перечисление вопросов, которые подлежат разработке):
1. Краткое содержание основных фактов и выводов;
2. Общие сведения и сведения о порядке проведения оценки;
3. Определение предпосылок и ограничений, с учетом которых проводится оценка;
4. Анализ рынка недвижимости;
5. Анализ местоположения объекта оценки;
6. Описание объекта оценки;
7. Анализ наиболее эффективного использования;
8. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости;
9. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки затратным методом;
10. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки доходным методом;
11. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки сравнительным методом;
12. Обоснование итоговой рыночной стоимости;
13. Список используемой литературы;
14. Приложения (схема месторасположения объекта оценки, фотографии объекта оценки, копия технического паспорта и др. при необходимости).
6. Консультант по курсовой работеСиняк Н.Г.
7. Дата выдачи задания: ____ сентября 2012 г.

 

Руководитель  курсовойработы__________________________________   Синяк Н.Г.

 

Задание принял к исполнению ___________________________________

(дата  и подпись студента)

 

Содержание

 

 

I. Теоретическая часть 6

Введение 6

1.История развития оценки недвижимости. 8

2.Оценка рыночной стоимости земельных участков в Германии 8

3.Оценка рыночной стоимости недвижимости в Республике Беларусь 8

Заключение 8

Список использованой литературы. 8

II. Расчетная часть 8

2. Основные предпосылки и ограничения 5

3. Анализ рынка недвижимости 8

4. Анализ местоположения объекта оценки 9

5. Описание объекта оценки 11

6. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости 12

7. Определение рыночной стоимости затратным методом 12

7.1. Общие положения 12

7.2. Определение стоимости земельных участков 12

7.3. Определение стоимости  замещения объектов оценки 13

7.4.  Определение косвенных затрат 14

7.5. Определение прибыли предпринимателя 14

7.6. Определение величины накопленного износа 15

7.7. Определение стоимости  внешнего удорожания 16

7.8. Определение рыночной стоимости затратным методом 16

8. Определение рыночной стоимости доходным методом 17

8.1. Общие положения 17

8.2. Последовательность составления реконструированного отчета о доходах 18

8.3. Определение потенциального валового дохода (PGI) 18

8.4. Определение действительного валового дохода 19

8.5. Определение операционных расходов (OE) 19

8.6. Составление реконструированного отчета о доходах 21

8.7. Метод дисконтирования денежных потоков 21

8.8. Прогнозирование денежных потоков 21

8.9. Прогнозирование срока проекта 22

8.10. Методы определения нормы дисконтирования 22

8.11. Составление модели получения будущих доходов 23

8.12. Дисконтирование денежных потоков 24

9. Определение рыночной стоимости сравнительным  методом 25

10. Обоснование результатов оценки 28

Список использованых источников 30

Приложение 1 Расчеты к отчету по оценке…………………………………………………….….31

Приложение 2 Документы и материалы, представленные Заказчиком…………………….........

Приложение 3 Фотографии объектов оценки…………….……………………………………….

 

Введение

 

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой  совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих  на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и  управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные  здания и помещения, здания производственного  и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

В производственно-экономической  практике экономических субъектов  появляется множество случаев, когда  возникает необходимость оценить  рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится  ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению  и т. д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и  уникальный процесс, поскольку практически  невозможно найти два абсолютно  идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные  на разных земельных участках, их стоимость  может значительно различаться.

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что на сегодняшний  день появляется все большая необходимость  в компетентной и объективной  оценке стоимости недвижимости, а  профессиональная подготовка оценщиков  в Белорусии еще не достигла мирового уровня.

 

 

I. Теоретическая часть

1. История развития оценки недвижимости

 

Историческими   корнями   создания   кадастра   и   оценки   недвижимости   на территории   современной   Беларуси   можно   рассматривать   волочную   систему, введенную   в  XVI  веке   по  распоряжению   литовско-русского   господаря  Сигизмунда Августа,  которая была центральным и  совершеннейшим актом  в ряду других реформ этого времени  в области государственного хозяйства  и  признавала  всю территорию Литовско-Русского княжества собственностью господаря.

Акт,   которым  определялось   содержание   волочной  системы,   введенной   по   воле короля   Сигизмунда  Августа   в   господарских   имениях,   именуется   в  исторических памятниках   как   «Устава   на   волоки  господаря   его   милостивого   в   сем   Великом княжестве  Литовском».   Издана   она   была     1   апреля   1557   г.   как   «инструкция   для сложнейшей и весьма трудной  работы». Волочная система была построена на основе системы средневекового немецкого  хозяйства (волочного), уже действовавшего на тот момент в Польше и господствовавшего  в западной Пруссии.

Введение   волочной   системы   могло   удовлетворить   насущные   нужды   бюджета, поскольку,   во-первых,   определялись   точные   единицы   земледельческого   хозяйства   и налогообложения,   во-вторых,   приводило   к   единообразию   в   налогах   и   повинностях земледельческих  классов,  в-третьих,   защищало плательщиков  от  разорения,  как источника неплатежей,   и,   наконец,   устанавливало   сильный   контроль   за   деятельностью   местных администраторов.

Была установлена  единица налогообложения чинш,  как единый для всех налог,  при  этом земледельцам давались льготы за культивацию новых культур и  дополнительные земли, что   улучшало   благосостояние   плательщиков.   При   этом   плательщикам   давалось   право апелляции  на решения низших судебных инстанций  в высшие в связи с неправильной оценкой недвижимости. 

В процессе проведения работ в соответствии с вновь введенным уставом  необходимо было  проинвентаризировать  принадлежавшие   господарю  земли,   которые   либо   еще  не эксплуатировались,   либо   беззаконно   утаивались   и  присваивались   земледельцами   и землевладельцами.  Кроме   этого,   нужно  было   для   господарских  земель  определить одинаковые   единицы измерения.  Мерой  земельных   участков   были  установлены  три единицы  измерения – прут,  морг и волоки.  Помимо измерения земли на ревизоров  и мерчих   была   возложена   обязанность   определять  качество   земель   с   целью определения  их доходности.

Определение ценности земли и её доходности вменялось  в обязанности королевским ревизорам,  которые   по   требованию   Устава   должны   были   быть   «знающие   хорошо размерение волок и хозяйство,  чтобы умели  понять дело достаточно и верно». В  свою очередь для обмера земель ревизоры нанимали мерчих - землемеров, которые  должны быть людьми, «способными к  межеванию». 

На   ревизоров   и   мерчих   помимо   измерения   и   определения   качества   земель возлагалась также обязанность  отведение участков под наделы сельского  общества,  используя трехпольную  систему наделов.  Устава предполагала единицей измерения крестьянского   хозяйства   волоку,   которая   составляла   33   морга   и   делилась   на   3 одинаковых участка,  каждый из которых предназначался под озимые,  яровые и пар. 

Далее нужно  было найти как можно больше земледельцев для передачи им как можно   большего   количества   незанятой   земли.  Наконец,   нелегкой   была   задача   по «раскладке  податей   и   повинностей   населения   на   определенные  единицы   наделов», причем приходилось  сообразовываться не только с качеством  земли,  но и с желанием населения.

Городские волоки облагались меньшим налогом, чем  сельские, так как мещане были освобождены  от некоторых налогов.  При однообразии  налоговой единицы волочная устава допускала пять видом оценки недвижимости:

1)  от качества  земли (4 вида);

2) от социального  положения землевладельца (волосной  человек и мещанин).