Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері

Кәсіпорыны жалдау шартының кәсіпкерлік сипаттамасы болған соң кәсіпорынның құрамына кіретін  мүлікке билік ету бойынша жалға берушінің құқықтарды едәуір кеңейтілген ҚР АҚ 578-бабының мағынасы бойынша жалға алушы, жалға берілген кәсіпорын мүлкінің құрамына кіретін материалдық құндылықтарды (олар айналым қаражаттарына жатса) егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, жалға берушінің келісімсіз сатуға, айырбастауға, не қарыз етіп беруге құқылы. Бірақ осының нәтижесінде кәсіпорынның құны азаймауы тиіс. Негізгі қорларды (қаражаттарды) жалға алушы уақытша пайдалануға, қосалқы жалға бере алады немесе осындай мүлік арендасының құқықтары басқа тұлғаға берілуі мүмкін. Жалға алушының мүлікті осылай билеуі өзге тұлғалар құқықтары бұзылуына (кемсітілуіне) әкелмеуге тиіс. Егер жалға берушінің немесе баска тұлғалардың мүддесіне залал келтірілетін болса, жалға алушы оны өтеуге міндетті. Шартпен немесе заңмен жалға алушының мүлікті билік етуге құқықтары шектелуі мүмкін.

Жалға алған мүлікті  пайдалану үшін ақы шарт жағдайларына сәйкес төленеді, егер олар шартта қарастырылмаса, онда ақы мүлік жалдау шарттары бойынша ақы төлеу тәртібін бекітетін АК нормаларына сәйкес төленеді. Ең қолданымды (қолайлы) ақы нысандары болып ақшалай төлемдер және өндірілген өнімнің белгілі үлесін бөліп беру келеді. Сондай-ақ, егер жалға алушы мүлікті жақсартатын болса, онда ол жасалған жақсартулардың құнын арендалық төлемдердің есебіне жатқыза алады.

Кәсіпорынды жалға алушының құқықтарының көлемдігі тағы да мынадан  көрініс табады. Жалға алушы жалға  алынған мүліктік кешеннің құрамына өзгерістер енгізуге, оны қайта құруға, кеңейтуге, техникамен қайта аспаптауға құқылы және осының барлығы жалға берушінің келісімін талап етпейді.

Кәсіпорынды жалдау шарты  бойынша мүлікті күтіп ұстау  ауыртпалығы тараптардың арасында басқа мүлік жалдау шарттарының  көпшілігіне қарастырылмаса, онда мүлікті  күтіп ұстау ауыртпалығы толығынан жалға алушыға жүктеледі. Сондықтан оның үлесуі туралы біз шартты айтып отырмыз. Кәсіпорын арендаторы шарт күшінде болатын барлық мерзімде кәсіпорынның тиісті техникалық күйін қамтамасыз етуге тиіс, оны ағымдағы және күрделі жөндеуін жүргізеді. Осымен бірге жалға алушы жалға алынған мүлікті тұтынумен (пайдаланумен) байланысты барлық өзге де шығындарды көтеруге міндетті. Кәсіпорын күрделі жөндеуін өткізу жалға алушының міндеті болып қаралғасын, оның күрделі жөндеуді жүргізуге кеткен қаражаттарды өтеттіріп алуға құқығы болмайды.

Жалдау шарты тоқтатылған  жағдайда кәсіпорын тұтастай мүлік  кешені ретінде ережелерді сақтай отырып жалға берушіге қайтарылуға тиіс. Өткізу актісін жасауды және оны  қол қоюға табыс етуді қоса алғанда, кәсіпорынды жалға беруге дайындау, егер шартта көзделмесе, бұл жағдайда жалға алушының міндеті болып табылады және соның есебінен жүзеге асырылады.

Жалға алушы кәсіпкерлік  қызмет субъектісі болған соң оған берілген мүліктің сақтығы үшін кінәсіз  жауапкершілікті қатерді және мүліктің жойылуы немесе бүлінуі бой бермейтін (дүлей) күштердің салдарынан болғанын дәлелдегенде ғана жауапкершіліктен босатылуы мүмкін.

2.3. Үйлер мен  ғимараттарды жалдау

 

Үйді немесе ғимараттарды жалдау шарты бойынша жалға беруші үйді немесе ғимараттарды жалға алушының уақытша иеленуіне және пайдалануына беруге міндеттенеді.

Үйлер мен ғимараттарды жалдау шартының кәсіпорынды жалдау шарттарынан айырмашылығы, ол кәсіпкерлік  және кәсіпкерлік емес болуы мүмкін. Өйткені үйлер мен ғимараттардың  әртүрлі тағайындалуы болуы мүмкін. Олар мәдени, ғылыми, қайырымдылық мақсаттарында, білім беру қызметін ж.б. атқару үшін қолданылуы мүмкін.

Үйлер мен ғимараттарды жалдау шартының нысаны кәсіпорынды  жалдау шартымен бірдей. Үйлер мен  ғимараттарды жалдау шартының елеулі жағдайларына оның нысанасы және арендалық төлемдердің мөлшері туралы жағдайлар жатады. Азаматтық кодекстің нормаларымен қатар үйлер мен ғимараттарды жалдау қатынастары.

Үйлер мен ғимараттарды жалдау шартының элементтері.

Бұл шарттың субъектілері болып қандай да болсын жеке және заңды тұлғалар келе алады. Жалға беруші тарапынан мүліктің меншік иелері немесе заңмен немесе шартпен мүлікті беруге бекітілген өкілетті тұлғалар қатысады. Егер жалға мемлекеттік мекемелердің немесе кәсіпорындардың балансына берілмеген, бірақ мемлекеттің, меншік құқығында тұратын жылжымайтын мүлік берілсе, онда мемлекет немесе әкімшілік-аумақтық бөлігі атынан шартқа өкілетті органдар отырады.

Үйлер мен ғимараттарды жалдау шартының нысанасы.

Оларға барлық үйлер  мен ғимараттар жатады, оларды тұруға да пайдалануы мүмкін, бірақ жалға  алушы тұру мақсатында оларды жалға  алмайды, мысалы, егер жалға алушы  көп қабаттық тұрғын үйдің пәтерлерін тұрғындарға одан әрі жалға беру мақсатында жалға алса.

Мемлекеттік тұрғын емес қорының объектілерін жалға беру түрінің пәнін басқаша белгілейді.

Осы Ережелерінің 1-т, 5-т. сәйкес, мемлекеттік тұрғын емес қоры — тұрғын қорына қосылмаған мемлекеттік  үйлер, ғимараттар. Ережелердің 1-т, 6-т. сәйкес аренда объектісіне:

1. Бөлмелер, бөлек тұрған  ғимараттар мен үйлер, олардың  ведомстволық тиістілігіне (байланысты) қарамастан;

2. Ведомстволық балансына  жататындығына қарамастан тұрғын  үйлерге құрыстырылған бөлмелер;

3. Мәдени, тарихи, архитектуралық ескерткіштері бар үйлер, ғимараттар;

4. Мемлекеттік тұрғын  қорынан тұрғын емес қорына  ауысқан бөлмелер;

5. Қазақстан Республикасының  Қаржы министрлігінің Мемлекеттік  мүлік және жекешелендіру департаментінің  аумақтық органдарының қарамағында өзге де заңды әдіспен өткен бөлмелер.

Мәдени, тарихи ескерткіштер болып келетін ерекше үйлер мен  ғимараттар (мемлекеттің ерекше меншігінде болатындар), оларды пайдалану тұтыну жағдайлары келіспегенде ғана жалға  беріледі. Егер ол үйлер мен ғимараттар Қазақстан Республикасында немесе әлемге маңызды болса, онда Қазақстан Республикасының (республикалық, жоғарғы) органдарының келісімі қажет. Жалға жергілікті аумақтық мәні бар үйлер мен ғимараттар берілетін болса, онда ол жергілікті атқару органдарының келісімімен беріледі.

Үйлерді, ғимараттарды жалға  беру, оларға қызмет ету үшін қажетті (оларда үй, ғимарат орналасқан) жер  учаскесін дәл сондай мерзімге уақытша  жер пайдалануға, беруге әкеледі. Егер жер пайдаланушыда өзіне тиесілі  жер пайдалану құқығын иелігінен шығара алмаса, онда ол жер учаскісінде орналасқан үйлер мен ғимараттарды да иелігінен шығаруға құқылы болмайды.

Үйді және ғимаратты  жалдау шартында жалдау бағасы (аренданың  бағасы) әдетте қолданылатын бағалармен анықталуы мүмкін емес, сондықтан  ол шартта көзделуі тиіс. Шартпен аренданың төлемінің толық (жалпы) сомасы белгіленуі мүмкін. Кейбір жағдайларда ол жалға берілген мүліктің бір бірлігі үшін немесе басқа көрсеткіш арқылы есептік жолымен белгіленуі мүмкін. Мысалы, жалға берілген бірнеше бөлмелердің көлемі бірдей болса, жалдау бағасы бір бөлек бөлме үшін көрсетілуі мүмкін.

Онда аренданың төлемінің  жалпы мөлшері жалға алушыға  берілген ғимараттың немесе үйдің жалпы  мөлшеріне қарап есептелінеді. Мемлекеттік  меншігіндегі үйлермен ғимараттар арендаға берілген кезде ол аренданың төлем ақысына коммуналдық қызмет үшін төлемдер, ағымдағы және күрделі жөндеуге кеткен төлем ақы, объектіні күтіп ұстауға қажет төлемдер қосылмайды. Осы төлемдер жалға алушылармен санитарлық, коммуналдық, тұтынушылық қорғау қызметін атқараты ұйымдарға тікелей төленеді. Тағы да бір ерекшелік бар. Мемлекеттік үйлер мен ғимараттарды жалдау шартында жалға төлем ақының мөлшерін инфляция деңгейіне қарай әр үш ай сайын қайта қарау ережелері көзделуі керек. Жалға беруші жалға алушыға үш ай сайын инфляцияның және басқа да жағдайлардың себебінен аренда үшін төлемді көбейту мөлшерінің коэффициентін хабарлауға міндетті.

Үйлер мен ғимаратты жалдау шартының мазмұны.

Жалға беруші үйді немесе ғимаратты беруі және оны жалға  алушының қабылдауы, кәсіпорынды жалдау шарты сияқты өткізу актісі немесе тараптар қол қоятын өткізу туралы өзге де құжат бойынша жүзеге асырылады. Өткізу актісін (өткізу құжатын) жасау міндеті шартпен тараптардың біреуіне  жүктелуі  мүмкін.  Азаматтық кодекс  оны  кімнің жасау міндеті екенін анықтамайды, сондықтан дау болған жағдайда кәсіпорынды жалдау шартының нормалары ұқсастық бойынша қолданылуы мүмкін.

Жалға берушінің өткізу құжатын жасау міндеті мемлекеттік  тұрғын емес қорының объектілерінің жалға беру тәртібі 35-т. көзделген. Үйлер мен ғимараттарды жалдау туралы жалпы ережелерде жалға алушыға объектілерді беру мерзімдері анықталмайды, олар шартта көзделуі тиіс, егер шартта мерзімдер көзделмесе, онда үйлерді, ғимараттарды беру қисынды мерзімдерде жүзеге асуы тиіс. Аталған ережелерге сәйкес жалға беруші аренда шартына қол қойғаннан кейін бір айдан аспайтын мерзімде объектінің берілуін (өткізілуін) қамтамасыз етуге міндетті.

Объектіні жалға алушыға  бергеннен басқа жалға беруге жалға алушының мүлікпен (үйлер мен  ғимараттар) шартты жағдайларына сәйкес иеленуіне жөне пайдалануына кедергі іс әрекеттер жасаудан бас тартынуға міндетті.

Жалға алушының негізгі  міндеті аренда нысанасын шартқа сәйкес пайдалануда, мүлікті күтіп  ұстап оның нашарлауын болдырмауда  және көрсетілген мерзімде жалға берушіге қайтарып беруде болып келеді. Үйді (ғимаратты) қайтарып беру өткізу актісі негізінде жасалады.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Қорытынды

 

Дипломдық жұмысты жазу барысында азаматтық құқық бойынша  мүлік жалдау құқығына, жалдау түрлеріне  сипаттама бердім. Жұмысты жазуда мен өзімнің алдыма белгілі бір міндеттерді қойған болатынмын. Атап айтар болсақ, азаматтық құқық бойынша мүлік жалдау құқығына жалпы сипаттама беруге, оның пайда болуы мен даму тарихын көрсетуге сонымен қатар қазіргі Қазақстан Республикасында танылатын және қорғалатын меншік құқықтарын, үйлер мен ғимараттарды жалдау туралы сипаттама беру.

Мен алдыма қойған міндеттерді  атқара отырып, осы жұмысты қорытындылағым келеді. Мүлік жалдау құқығы қазіргі  нарықтық замандағы  Қазақстан Республикасындағы негізгі институттардың бірі дер едім, Себебі, әр азамат өзінің заң құжаттары арқылы өзіне қажетті мүлікті заңда көрсетілген тәртіппен алуы болып табылады.

Азаматтар араларындағы 1 жылға дейінгі мүлікті жалдау шарттары ауызша нысанда жасалуы мүмкін. Егер болашақта жалдаушыға мүлікке өтетіні қарастырылса, меншік құқығы онда мүлікті жалдау шарты сатып алу-сату шартының нысанындай нысанда жасалуы тиіс.

Мүлік жалдау шартының тараптары  жалға алушы және жалға беруші, жалға беруші және жалға алушы  ретінде кез келген тұлға, заңды және жеке тұлға бола алады. Егер шарт мемлекет атынан не әкімшілік-аумақтық бірлестік атынан жасалса мүлікті жалға беруші болып өкілетті мемлекеттік орган, ҚР Қаржы министрлігінің Мемлекеттік мүлік және жекешелендіру бойынша комитетінің аумақтық органдары келеді.

Кейбір объектілерді (негізінен табиғи объектілерді) жалға  тапсырған кезде шарт ерекшеліктері  пайда болады (ерекшеліктер шарт мазмұнына  және т.б. қатысты болуы мүмкін). Айтатын  болсақ, Қазақстан Республикасының "Жер туралы" Заңының 48 бабына сәйкес, жер пайдаланушылары жерді жер учаскесін беру актісіне немесе аренда шартына (уақытша ақысыз жер пайдалану шартына) сәйкес пайдалануы тиіс. Осымен бірге жалға алушыға тағы да бірқатар міндеттер жүктеледі. Бүл міндеттер жалға алушының жалға берілген мүлікті тиісті пайдалану бойынша азаматтық-құқықтық міндетімен тығыз байланысты, кейбір көріністерінде оларды мүлікті тиісті пайдалану бойынша міндеттік нақтылануы ретінде бағалауға болады. Жер пайдаланушыға мынадай міндеттер жүктеледі:

— тиісті санитарлық және экологиялық талаптарға сәйкес келетін  өндіріс технологиясын қолданудың, халықтың денсаулығы мен қоршаған ортаға зиян келтірілуіне жол бермеу;

— топырақтың құнарлығын нашарлатпаудың жер қорғау жөніндегі  шараларды жүзеге асырудың, орман, су ресурстары басқа да табиғи ресурстарды пайдалану тәртібін сақтаудың, жер учаскесінде орналасқан, заңдарға сәйкес мемлекет қорғайтын тарих, сәулет ескерткіштері, археологиялық мұра мен басқа да объектілердің қорғалуын қамтамасыз ету;

— басқа меншік иелері мен жер пайдаланушылардың құқықтарын бұзбау;

— топырақтың құнарлы  қабатын сыдырып алу оның біржола  жоғалуын болғызбау үшін қажет болған жағдайларды қоспағанда, басқа тұлғаларга сату не беру мақсатымен құнарлы қабатты  сыдырып алуға жол бермеу;

— сервитуттары заңдарда көзделген тәртіпте ұсынуды қамтамасыз ету.

Өз ерекшеліктері тұрғын үйді жер қойнауының учаскелерін  және басқа объектілерді жалдауда орын алады. Жер қойнауының учаскілері концессиялық және басқа келісімдер негізінде  пайдалануға беріледі, олар АК 541-6, 4-т. сәйкес өзінің заңды табиғаты бойынша мүлікті жалдауға түбірлес болып келеді және оның жалпы (негізгі) ережелеріне негізделеді. Мұндай кең түсінік ҚР азаматтық заңнамасында шарттардың бұрынғы кеңестік кезеңдегі азаматтық құқыққа таныс емес тәртіптенген жүйесі қалыптасып келетінін сипаттайды. Бұл бөлек шарттардың құрылысын өңдеуде де, бүкіл шарттық құқық жүйесін өңдеуде де өз көрінісін тауып отыр. Жер қойнауын пайдаланумен байланысты және өзге де шарттардың жаңа түрлеріне қатысты пайда болған айқынсыздық ақырындап жойылып келеді.

ҚР АК тағы да бір елеулі жаңалық бар. Оны заңнаманы дамытудағы батыл, өркенді қадам ретінде  бағалауға болады және онда біздің көзқарасымыз бойынша арендалық қатынастарды одан әрі дамытудың мүмкіншіліктері қарастырылған. Бірақ ол жалдау туралы дәстүрлі көзқарастарды ескеретін болсақ үйренімсіз болып көрінеді. ҚР АК 541-бабының 2-тармағына сәйкес жалдаудың нысанасы болып жер пайдалану құқығы, жер қойнауын пайдалану құқығы және өзге заттық құқықтар келуі мүмкін. Мүліктік құқықтардың арендасына жол бермеу заңнамалық актілермен қарастырылуы мүмкін. Аталған норманы қолдану мүліктік құқықтардың айналымын жан-жақты дамытуға мүмкіншілік береді.