Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері

шығындардың жалдаушыға жүктелуі. Жалдаушы мен жалға беруші шартта мүлікті қолданғаны үшін төлемдердің  жоғарыда көрсетілген түрлерін немесе басқа да төлем түрлерін үйлестіре  алады.

Егер де жалдау ақысының нақты түрі көрсетілмесе, онда ол ақшалай түрде төленеді де тікелей шектеу қойылмаған жағдайда мүлікті пайдаланғаны үшін ақы мөлшерін өзгертуге болады, бірақ жылына бір реттен аспауы керек. Шарттардың басқа да өзгерістері сияқты (ҚР АК 405-бап, 1-тармақ) бұл екі жақтың келісімі бойынша жүзеге асуы тиіс, бірақ ҚР АК-ның 456-бабының 3-тармағы бойынша жалға беруші баға өзгерісін негізге ала отырып жалдау ақысының мөлшерін өзгертуді талап етуге құқылы.

Бұл жағдай жалдау ақысының орта рыноктық деңгейі күрт жоғарылап кету жалға  беруші үлкен зиян шеккенде орын алуы мүмкін.

Заң актілерінде мүліктік жалдаудың, сонымен қатар мүліктің жекелеген  түрлерінің ақы мөлшерін қайтару  үшін басқа минималды мерзімдер  бекітіледі. Орталықтандырғыш тағайындалатын бағалар мен тарифтер өзгерсе, ешқандай келісімсіз және дәлелсіз бір жақты тәртіпте (1 жақтың талап етуі бойынша) жалдау – ақысын қайта қарастыруға болады. ҚР АК 546-бабында 4-тармақ бойынша жалдау ақысының мөлшерін қайта қарауға бірдей құқылы. Жалға беруші жалдаудың орталықтандырылған өзгермелі бағалары мен тарифтері көрсетілген жағдайда жалдау ақысын қайта қарауды талап етуі мүмкін. Осыған сәйкес жалдаушы жалдау ақысын қайта қарауды талап етеді

Шартта мүлікті қолданғаны үшін жалдау ақысының күшінде болатын  барлық уақыт мерзіміне оны өзгерту  құқығынсыз тағайындалатыны қамтылады. Жалдау ақысының мөлшерінің өзгерінен ұзақ мерзімді міндеттемелердегі төлем валютасының (көбіне теңге) инфляциясымен байланысты оның индексациялануын ажырата білген жөн, бірақ индексация шартта қарастырылуға тиіс ( 282-бап, 3- тармақ).

Егер жалдаушының жауапкершілігінен тыс жағдайларға байланысты шартта келтірілген мүлікті пайдалану жағдайы немесе мүліктің күйі нашарласа жалдаушы оның ақысын төмендетуді талап етуге құқығы бар. Мысалы, жалға берушінің мүлікті бөлшектеп, күрделі жөндеуден өткізуі, оны қосымша басқа тұлғаларға жалға беруі салдарынан мүлікті пайдалану жағдайы нашарлауы мүмкін.

Жалға берілген мүліктің кемшіліктерін байқаған жағдайда, жалдаушы өз таңдауы бойынша жалға берушіден талап ете алады:

    1) мүліктің кемшіліктерін ақысыз жоюды;

    2) сәйкес мөлшерде жалдау ақысын азайту;

         3) мүлікті пайдаланғаны үшін төленетін төлемнен осы кемшіліктерді жоюға кеткен шығындарды ұстап қалуды. Бұл жағдайда жалдаушы жалға берушіні алдын ала ескертуі тиіс.

    4)  шартты мерзімінен бұрын бұзуды;

        Жалдаушының талаптары туралы немесе оның мүліктің кемшіліктерін жалға берушінің есебінен жою ниеті туралы хабардар   болған жалға беруші

жалдаушымен жалға берілген мүлікті қалыпты жағдайдағы басқа  балама мүлікпен алмастыра алады  немесе мүліктің кемшілігін ақысыз жояды.

Егер қабылданған шаралар (мүлікті пайдаланғаны үшін төлемнен кемшіліктерді жою бойынша шығындарды ұстап қалу)  жалдаушының шеккен зиянын жаппаса, жабылмаған шығындар орнын  толтыруды талап етуге құқылы. Ал жалдаушыға мүліктік жалдау шартын мерзімінен бұрын бұзуды талап етуге құқылы. Ал жалдаушыға мүліктік жалдау шартын мерзімінен бұрын бұзуды талап ету  құқығы жалға берушінің кемшілігі бар мүлікті жалға берушімен жалданушының құқығын шектейтін жағдайда берілуі тиіс.

Егер жалдаушы мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төлеу мерзімін елеулі түрде бұзған жағдайда жалға беруші жалдаушыға оперативтік санкцияларды қолдана алады. Ол жалдаушыдан жалдау ақысын мерзімінен бұрын төлеуді талап етеді.Төлем мерзімін жалға беруші белгілейді, бірақ ол төлем мерзімі үшін уақытынан бұрын төлеуді қатарынан екі және одан да көп талап ете алмайды.

Егер заң актілерінде  немесе шартта өзгеше көрсетілмесе, жалдаушының  жалданған мүлікті пайдалану  нәтижесінде алған өнімі, жемісі немесе басқа да табысы оның меншігіне көшеді.

Жалдаушының талаптары  жөнінде немесе оның мүліктің кемшіліктерін  жалға берушінің есебінен жою  ниеті хабардар болған жалға беруші жалдаушының жалға берілген мүлікті  қалыпты жағдайда басқа балама мүлікпен алмастыра алады немесе мүліктің кемшілігін ақысыз жояды.

Жалға берушінің (меншік иесінің) мүлікті  дұрыс, қалыпты  жағдайда ұстау міндеттері шарттың  күшінде болатын уақыт кезеңінде  жалдаушыға өтетінін білдіреді. Осыған орай, жалдаушы мүлікті жарамды қалыпта  ұстау үшін қажетті әрекеттерді  орындауға міндетті болады. Мысалы, двигательдің дайын алмастыру, жұмыс соңынан механизмнің жұмысшы бөліктерін тазалау, арнайы салқындатқыш сұйықтық қолданылмаған және агрегат жылы бөлмеде орнатылмаған жағдайларда, ауа райы суық кезде радиатордың суы төгілуге тиіс және т.б. 

   Ағымдық жөндеуден өткізу өзінің мазмұнымен өте үлкен жұмыс шеңберін қамтиды, ол механизмнің жекелеген тетіктерін алмастыруға, су құбырларындағы тесіктерді бітеуге, істен шыққан электро-разеткаларды, сөндіргіштерді алмастыруға бағытталуы мүмкін.

Сонымен қатар, ағымдық  жөндеуде жалға алынған мүліктегі  негізгі тетіктерді, агрегаттарды, конструкцияларды кешенді алмастыру жүзеге асырылмайды. Ағымдық жөндеуден өткізудің негізгі мақсаты мүлікті қалыпқа сай жағдайда ұстау. Шартпен жалдаушыға жалданған мүліктіқалыпқа сай жағдайда ұстау, жалданған мүлікті күрделі жөндеуден өткізу міндетін де жүктеуге болады. Сонымен қатар, жоғарыда айтылғандай, жалдаушы мүлікті күтіп ұстау бойынша да шағын жұмсауға міндетті. Олар ең алдымен сыртқы факторға негізделген. Мысалы ғимаратты пайдалану, электорэнергия, газ , ыстық және суық су, канализация шығындарымен байланысты. Мүлікті күтіп ұстауға кеткен шығындар оны пайдалануды қамтамасыз ететін ұйымдастырушы шаралармен байланысты. Соныдқтан, жалға алынған мүлікті ұтымды пайдалануға мүдделі жалға алушы өз бетінше шығыдарды өтейді. Мүлікті күту шығындарын құрамы бойынша міндетті және қосымша деп бөлуге болады. Міндетті шығындарға жолдаушының мүлікті пайдалунымен тікелей байланысты шығындар жатады (электроэнергия шығындары). Егер жалдаушы мүлікті күтумен тікелей айналысатын маман жалдаса, мүлікті сақтандырса, онда олар қосымша шығындар болып табылады. Мүлікті күту шығындарын міндетті және қосымша деп бөлудің мағынасы мынада: міндетті шығындар шартта көрсетіледі және жалға беруші оларды жалдаушыдан талап ете алады. Қосымша шығындарды жалдаушы өзі белгілейді және оларды алып тастай алады. Жалдаушының көрсетілген міндеттерді орындаумен жалға берушінің мүддесіне қайшы келсе, ол мүлік жалдау шартын мерзімінен бұрын бұзуды талап етуге құқылы. Жалға беруші Қазақстан Республикасының 533-бабында қарасытырлған міндеттерді орындау қажеттілігі туралы жалдаушыны жазбаша түрде ескетуге міндетті, сонымен қатар ол жалдаушыға осы міндеттерді белгілі мерзімді орындауға мүмкіндік беруі керек.

Өз кезегінде жалдаушы жалға берушіден жалға берілген мүлікті күту бойынша өз міндеттерін  орындауды талап ете алады.

Жалаға берушінің өзінің күрделі жөндеуден өткізу бойынша  міндеттерін орындамауы жалдаушыға өз таңдауы бойынша:

1. өз бетінше жөндеуден өткізу және жалға берушіден жөндеуге кеткен шығыды өндіріп алуға;
2. жөндеу құнын шарт бойынша төленетін мөлшеріне жеткізуге;
3. шарт бойынша төлемнің сәйкес мөлешрге азайтылуын талап етуге;
4. шарттан бас тартуға құқық береді.

Жалдаушының мүлікті  жақсартуға құқығы бар. Ол жекелеген мүліктік жақсартушыларды жалға берушінің келісімінсіз де жүзеге асыра алады. Егер, өзгеше көзрсетілмесе жекелеген жақсартулар жалдаушының меншігі болып табылады. Жекелеген жақсатрулар деп мүлікке зиян келтірмей болатын жақсартуларды түсінген жөн. Бөлінбейтін ерекшелендеруге жақсартуларды (яғни мүлікке зиян келтірмей бөлінбейтін, жекеленбейтін жақсартулар) жүзеге асрыу үшін меншік иесі қажет.

Мүлік жалаудың шарты  өз күшін жойғаннан кейін жалдаушы жалға берушіге мүлікті шартта келісілінегендей жағдайда немесе қалыпты тозуын есептеп өзі алған кездегідей күйде қайтаруға міндетті.

Егер мерзімі аяқталғанда  қайтарылмайтын мүліктің жағдайы заңға  немесе шартқа сәйкес келмесе, жалдаушы жалға берушінің шеккен зиянның  орнын толтырады. егер жалға алынған мүлік, шартта көрсетілегн қызмет ету мерзімінен бұрын істен шықса, онда жалдаушы жалға берушіге мүліктің қалдық құнын төлейді.

Бұл жерде мүліктің мерзімінен бұрын істен шығуы жалдаушыға байланысты себептердің кесірінен юолғандығы туралы сөз болып отыр, бірақ, мүлікке әдейі ойластырылып зиян келтірілді деп айтуға болмайды. Жалдаушы жалға берушіге мүліктің істен шығуы орын алған кездегі мүліктің ғана құнын төлуге міндетті.

Егер жалдаушы жалға  алынған міліктік немесе уақытында  қайтармаса, жалға беруші жалдаушыдан мерзімінен өтіп кеткен барлық уақыт ішінде мүлікті пайдаланғаны үшін ақы талпа ете алады. Жалдаушының мүлікті өз уақытында қайтарылмағаны үшін төлейтін төлемі жалпы ереже бойынша айыппұл сипатында болады және егер шартта өзгеше көрсетілмесе айып төлемінің үстінен толық сомада алынуы мүмкін.

Мүліктік жалдаудың  шартында екі жақтың келісімімен  анықталған жағдайларда жалданған  мүліктің жалдаушының меншігіне  өтуін қарастыруға болады. Егер шартта жалданған мүлікті төлеп сатып алу туарлы жағдайлары қарастырыламаса; оны екі жақтың қосымша шартымен бекітуге төленген ақыны төлемдік баға ретінде есептуге келісуі мүмкін.

Сонықтан жалдаушының  жалданған мүлікке деген құқығын  қорғауы меншік құқығын қорғаумен бірдей дәрежеде қамтамасыз етіледі. Жалға беруші жалдаушының алдында жалданған мүлікке қатысы жоқ, үшінші тұлғалардың зорлықшыл әрекеттерінің салдарынан пайдаланудың бұзылғандығы үшін жауапты емес. Ал егер жалға беруші бұзушылардың әрекеттерін жазалайтын болса, бұл жағдайда оның өзі де жауапты болады. Барлық жағдайда да жалдаушының ақылы талап ету құығы бар және өз атынан өзіне тиіс құқытарын қорғай алады.

Жалпы алған жалға  беруші және жалдаушының құқытары мен  міндеттері асындай. Басқа да азаматтық-құқықтық шарттар сияқты мүлікті жалдау шарты  да, оны 2 тараптың орындауымен күшін жояды.

Еегр жалдаушы шарт мерзімі  аяқталғаннан кейін де жалға берушінің  қарсылығынсыз мүлікті пайдалануын  жалғастыра берсе, шарт сол шарттармен белгісіз мерзімге қайтадан бекітіледі деп саналады. Бұл жағдайда тараптардың  әрқайсысы шарттан бас тартуға еркі бар, ол үшін екінші тарапты жазбаша түрде ескертуі тиіс: жылжымайтын мүлікті жалдағанда – 3 ай ішінде, басқа мүлік түоін жалдағанда – 1 ай ішінде;

Жалдаушы шартты жаңа мерзімге бекіту үшін айрықша құқықы ие. Ол үшін жалдаушы алдыңғы шарт бойынша өз міндеттерін тиісті түрде орындауы керек. Осы шартты сақтағанда жалдаушы мүліктік жалдау шартын жаңа мерзімге бекіткенде, басқа тең жағдайларда үшінші тұлғаларға қарағанда айрықша құыққа ие болады. Егер басқа жалдаушы тиімдірек жағдайларды ұсынса, бастапқыжалдаушы мүліктік жалдау шартын бекіткендігі өзінің айрықша құқығынан айырылады.

Өзінің құқығын падйланғысы  келген жалдаушы шарт жасасу ниеті  туралы жалға берушіге жазбаша түрде  хабарлауға міндетті. Хабарлама шартта көрсетілген мерзімде жасалуы керек, ал егер мерзімі көрсетілмесеғ шарт күшін жойғанға дейінгі мерзімде жасалады.

Мүліктік жалдау шартын жаңа мерзімге бекіткенде екі тараптың келісімі бойынша шарттың талаптары  өзгеруі мүмкін. Егер жалға беруші жалдаушының шартты жаңа мерзімге беіту туарлы өтінішін қабыл алмаса, бірақ шарттың біткен күнінен бастап 1 жыл ішінде басқа тұлғамен мүліктік жалдау шартын бекітсе, жалдаушы өз таңдауы бойынша сот арқылы, жасалған – шарт бойынша  өзінің міндеттері мен құқытарының ауысуын және шартты жаңартудан бас тартқандығынан келген шығындарының ауысуын және шартты жаңартудан бас тартқандығынан келген шығындарының орнын толтыруды немесе тек шығындарының орнын толтыруды талап етуге құқылы.

 Мүліктік жалдаудың  келісімі шарт екі тараптарын  келісімі бойынша кез-келген уақытта күшін жояды. Сонымен қатар ол бір ғана тараптың еркі бойынша тоқтатылуы мүмкін. Жоғарыда көрсетілгендерден басқа жалға берушінің еркіне мына жағдайларда тоқтатыла алады:

а)   егер жалдаушы 2 реттен артқы жағдайда шартта бекітілген төлем мерзімі еткенде мүлікті пайдаланғаны үшін ақысын төлемесе

б)   егер заң актілеріне немесе шартқа сәйкес күрделі жөндуден өткізу міндеті жалдаушыға жүктеліп, ол мүліктік жалдау шартында бекітілген мерзімде, егер де мерзімі бекітілмесе, онда тиісті уақытта мүлікті күрделі жөндеуден өткізбесе;

Жалға беруші өз еркі бойынша  шартты мерзімінен бұрын бұзу жағдайларының  барлығында жалдаушыға белгілі мерзімде өз міндеттерін орындауына мүмкіндік  беруі керек.

Шарт жалдаушының еркі бойынша мерзімінен бұрын тоқтатылады, егер:

а) жалға берушінің  шарына немесе мүліктің тағайындалуына сәйкес жалдаушыға оны пайдалануға кедергі келтірсе, немесе оны пайдалануға бермесе;

б)  жалға беруші де көрсетілген мерзімде өзіне жүктелген мүлікті күрделі жөндеуден өткізу міндетін атқармаса;

в)  жалға берілген мүліктің жалдау шартын бекітерде оның түзулігін тексергенде немесе мүлікті қарау кезінде байқалмаған, жалдаушыға белгісіз болған және жалға беруші ескертпеген, мүлікті пайдалануға бөгет жасайтын кемшіліктері болса;

г) егер мүлік жалдаушының жауапкершілігінен тыс жағдайларға байланысты қолдануға жарамсыз болып шықса.

Жалдаушының міндеттері. Жасалған келісім шарттарынасәйкес жалдаушының міндеттері:

1. жалға алынған мүлікті жалдау шартының талаптарына сайкес, егер де ондай талаптар көрсетілмесе, мүліктің қызметіне сәйкес пайдалануы керек. Жалдаушы мүлікті өзі пайдалануы керек. Егер ол жалға берушінің келісімінсіз мүлікті пайдалануға үшінші тұлғаны қатыстырса, ол АК қарастырылған өзінің басқа да міндетін бұзады. Мүліктің қызметі шартта айқындаулы тиіс. Қарама қарсы жағдайда мүлік өзінің мәніне орай, өзіне тән қызметі бойынша қолданылуға тиіс.

Егер жалдаушы мүлікті  жалдау шарттарына немесе мүліктің қызметіне  сәйкес емес түрде пайдаланса, жалға  беруші шартты мерзімінен бұрын тоқтатуды және шығындардың орнын толтыруды талап етуге құқылы. Мүлікті пайдалану талаптарын немесе мүліктің тағайындалған қызметін бұзғаны үшін жауапкершілік кінәсі болса, себебі егер пайдалану шарты кездейсоқ бұзылса АК 614-бап 4 тармақ қолданылады. Бұл жағдайда жалдау шарты мерзімінен бұрын күшін жоймайды;

2. Мүлікті падаланғаны үшін төлемді қз уақытында жүргізу. Жалдау ақысын төлеу мерзімі, жағдайы, тәртібі және мөлшері шартта анықталады. Жалдау ақысының бұл сипаттамаларынан заңда немесе нормативтік актілерде бекітілуін АК қарастырмайды. Сондықтан жалдау ақысын төлеу мерзімі, шарты, тәртібі және мөлшері қандай да бір нормативтік акт бойынша бекітілсе, жалдау шартында да оған сілтеме жасалуы керек. әйтпесе, жалдау ақысының бұл сипаттамалары шартпен бекітілген деп есептелмейді. Бұл кезде салыстырмалы жағдай балама мүлікті жалға берген кезде қолданылатын жалдау ақысын төлеумерзімі, шарты, тәртібі және мөлшерін бекітетін ереже қолданылады. Басқаша айтқанда, жалдау ақысының орта рыноктық сипаттамаларын қолдану туралы сөз болып тұр. Сот тәжірбиесі жалдау ақысын төлеудің “дағдылы мерзімін, шартын, тәртібін белгіленгенге дейін, мемлекеттік мүлікті беру үшін бекітлген ережелерге сүйенуге болады” (тәжірибе жүзінде кең тараған).