Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері

Мүлік жалдау шарты бойынша жалға алынған мүлік жалға алушының меншігіне тараптардың келісімімен белгіленген жағдайларда беріледі. Егер шартта алынған мүлікті сатып алу туралы ереже көзделмесе, ол тараптардың қосымша келісімімен белгіленуі мүмкін, бүл орайда олар мүлікті пайдалануға бұрын төленген ақылы сатып алу бағасына есептеу туралы уағдаласуға құқылы. Соңғысы жалға алушыға оның жалға алған мүлікке құқықтарын қорғау меншік құқығын қорғаумен тең қамтамасыз етіледі. Жалға беруші жалға алынған мүлікті пайдалануға құқықты мүлікке ешқандай құқықтары жоқ үшінші бір түлғалар мәжбүрлі (зорлық) іс-қимылдарымен бұзылғаны үшін жалға алушы алдында жауапты болмайды. Егер бұзушылардың іс-әрекеттерін жалға беруші қолданған болса (оларға рұқсат берсе) осы жағдайда ол да жауапты болады. Әр жағдайда жалға алушының талап қоюға және өзге де түрде өз атынан өзіне тиесілі құқықтарды қорғауға құқығы бар.

Жалға берушінің және жалға алушының жалпылама алғандағы  құқықтары мен міндеттері осындай. Қандай да болсын өзге құқықтық шарт сияқты мүлік жалдау шарты оны тиісті орындағанда, яғни құқықтарын жүзеге асырғанда тоқтатылады.

Жалға беруші тарапынан  қарсылық болмаса және жалға алушы  шарттың мерзімі біткен соң да мүлікті пайдалана беретін болса, шарт нақ осындай талаптармен  анықталмаған мерзімге қайта жасалған (қайта қалпына келтірілген) болып есептеледі. Бүл орын алса тараптардың әрқайсысы қозғалмайтын мүлікті жалға алған кезде, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, бұл туралы басқа тарапқа кем дегенде үш ай бүрын және өзге мүлікті жалға алған кезде кемінде бір ай бүрын жазбаша түрде ескерте отырып, шарттан кез-келген уақытта бас тарта алады.

Жалға алушы шартты жаңа мерзімге жасауга басымдылық (артықшылық) құқығына ие болуы мүмкін. Ол үшін жалға  алу алдағы шарт бойынша өз міндеттерін лайықты түрде атқаруы керек. Осы шарт (талап) сақталса жалға алушы шарт мерзімі біткеннен кейін басқа түлғалардың алдында артықшылықты пайдаланып мүлік жалдау шартын жаңа мерзімге (барлық өзге жағдайлар тең болса) жасауға құқылы болады. Шартты жасасу жағдайлары тең болу керектігі мынаны білдіреді: егер өзге жалға алушы ұтымдылау болып келетін жағдайларды ұсынса, онда алғашқы жалдаушы мүлік жалдау шартын жасасуға артықшылық құқығынан айырылып қалады.

Жалға алушы мүлікті  жалға алу шартында көрсетілген мерзімде, ал егер шартта осындай мерзім көрсетілмесе, шарттың қолданылуы аяқталғанға дейін қисынды мерзімде осындай шартты қайта жасағысы келетіндігі туралы жалға берушіге жазбаша түрде хабарлауға міндетті. Мүлікті жалға алу шарты жаңа мерзімге жасалған кезде шарт жағдайлары тараптардың келісімімен өзгертілуі мүмкін. Егер жалға беруші шартты бұрынғы жалға алушымен жаңа мерзімге жасасудан бас тартса, бірақ шарт мерзімі біткен күннен бастап бір жылдың ішінде басқа тұлғамен мүлікті жалдау шартын жасаса, жалға алушы өз тандауы бойынша сотта осы жасалған шарт бойынша құқықтар мен міндеттерді өзіне ауыстыруды және өзімен шарт жасасуды жаңартудан бас тарту арқылы келтірілген залалды өтеуді, не тек залалды өтеуді талап етуге құқылы.

Мүлік жалдау шарты тараптардың келісімімен кез келген уақытта тоқтатылуы мүмкін. Одан басқа да тараптардың біреуінің талап етуі бойынша да бұзылуы мүмкін. Жалға берушінің талабы бойынша мүлік жалдау шарты (бұрын қаралған жағдайлардан өзге) мынадай жағдайларда бұзылуы мүмкін.

а) егер жалға алушы мүлікті пайдаланғаны үшін шартта белгіленген төлемнің мерзімі өткеннен кейін екі реттен астам төлем жасамаса;

б) Заң актілеріне немесе шартқа сәйкес күрделі жалға алушы күрделі жөндеуді шартта белгіленген мерзімде жүргізбесе мерзім шартта қарастырылмаса, оны қисынды мерзімде жүргізсе.

Барлық жағдайларда, жалға  беруші жалға алушыға өз міндетін қисынды мерзімде орындауға мүмкіндік  берілгеннен кейін ғана шартты мерзімнен  бұрын бұзуды талап етуге құқылы.

Жалға алушының талап  етуімен шарт мынадай жағдайларда: а) жалға беруші мүлікті жалға алушыға пайдалануға бермеген не  мүлікті шарт талаптарына немесе мүліктің мақсатына сәйкес пайдалануға кедергі жасаған;

б) жалға беруші өзіне  жүктелген мүлікті күрделі жөндеу міндетін шартта белгіленген мерзімде, ал ол шартта болмаған жағдайда қисынды мерзімде жүргізбеген;

в) жалға алушыға берілген мүлікте оны пайдалануға кедергі  келтіретін кемшіліктер болып, оны  шарт жасалған кезде жалға беруші ескертпеген, жалға алушыға алдын-ала  белгілі болмаған және мүлікті көрген кезде немесе шарт жасаған кезде оның ақаусыздығын тексерген кезде оның байқалуы мүмкін болмаған;

г) мүлік жалға алушы  жауап бермейтін мән-жайларға байланысты пайдалану үшін жарамсыз күйде болған реттерде мерзімінен бұрын бұзылуы  мүмкін.

1.4. Мүлік жалдау шарты бойынша тараптардың құқықтары мен міндеттері

Жалға беруші бірінші  кезекте мүлікті жалдаушыға шарт талабымен мүліктің мақсатына сәйкес келетін күйде беруге міндетті. (қараңыз: ҚР АК 547 бап, 1 тармағы.) беруге жататын  мүліктің күйі алдымен шартта анықталуы тиіс, мысалы, қоймалық жайда жалға беру мынандай түрде түсіндірілуі мүмкін, олар өрт қауіпсіздігін талаптарына, онда анықталған уақыттық режимінің сақталуы, ылғалдылық және т.б. талаптарға сай болуы керек. Егер шарттың өзінде мүліктік жағдайына қойылатын талаптар анықталмаса, онда олар мүлік пайдаланылатын мақсаттармен мүліктің белгіленуіне сүйене отырып белгіленеді. Дегенмен, бұны істеу сату -  сатып алу шарты бойынша қойылатын сапасын анқытауға әлде қайда қиын. Жалға қойылатын талаптар, әдетте субъективті сипатта болады. Олар бойынша келісе алмаған ( келісімге келмеген) тараптар арасында шешілуі қиын қарама-қайшылықтар туындайды. Сондықтан егер жалдаушы мүліктің қандай да бір ерекше сапаға ие болғанын қаласа, ол жалға берушімен келісуі керек. Мүлік кемшіліксіз болуы керек және кемшіліктер шартта айтылуы керек. Кейбір жағдайларда заттың кемшілігі үшін жауапкершілік жөніндегі сұрақты шешудің басқа мүмкіндігі бар. Егер жалға берілген заттың кемшіліктері тікелей оны қараған кезде және затты жалға алмай тұрғанда табылса немесе жалдауды сол берілген мүлікті пайдаланып және оның кемшіліктерін бұрын білген болса, онда жалға беруші заттың кемшіліктеріне жауап бермейді.

Заттың кемшіліктерінен  мүліктің қолдану (пайдалану) нәтижесінде пайда болатын белгілі бір нашарлауын ажыратуға болады. Сондықтан бұл мынандай болуы мүмкін: қолданудан соң бірнеше жылдар өткенен кейін мүліктің күйі тиісті деп қана айтуға емес, сондай-ақ қанағаттанарлық деуге болады, бұл шарттың екі тарабының белгілі іс -әрекетінің орындалуымен белгілі шешімдер қабылдауын талап етеді. Сондықтан А.А.Ивановтың «Шарт жасаған бойда мүлік ереже бойынша жалға алушыға берілсе де, мүліктің тиісті күйін қамтамасыз ету міндетті аренданың бүкіл мерзімі кезінде әрекет етеді»   деген үзілді – кесілді мінездемесімен келісуі қиын. Ол мүлікті жалға беру келісімінің жақтарының арасында бөлінеді, оған жалға беруші мен жалдаушының міндеттері мен құқықтарының алдағы уақытта қарастырып көз жеткізуге болады.

Мүлік өзіне қатысты  құжаттарымен өзінің жиынтығына жататын  барлық бөлшектерімен (кешеңділігімен растайтын құжаттар, қауіпсіздік, мүліктің сапасы, қанау тәртібі және тағыда басқа) жалға беріледі. Сол себепті мүлікке құқығын бекітетін  құжаттар туралы сөз болмайды, мысалы, жылжымайтын мүлікті сату – сатып алу келісімшарт ал мүліктің  қанауы жүзеге асыру үшін керекті құжаттар да кірмейді. Құжаттар жалға берушіде қалып және жалдаушының онымен таныс болуы шартта қарастырылуы мүмкін.

Егер құжаттар мен  оған қатыстылар берілмесе, және оларсыз  жалдаушы шартты жасау кезінде есепке алынған құқығы бар мүлікті керекке жарата алмаса және елеулі мөлшерде одан айырылып қалса, ол жалға берушіден құжаттарға қатыстырылады, талап ете алады және шартты бұза алады. Бұл айтылғандар жалға беруші әлде оған басқа да себептер болғанына қарамастан одан жалдаушы құжаттарды және оған қатыстыларды талап етуіне болады дегенді есепке алмайды.

Жалға беруші мүлікті  шартта көрсетілген мерзімде беру керек, егер шартта мерзім көрсетілмесе, онда ол (мүлік) ақылға қонымды мерзім ішінде берілуі тиіс.

Жалға беруші шартта қарастырылған мерзімде мүлікті бермесе, жалдаушы бұл мүлікті ҚР АК 355 – бабына сәйкес талап етеді немесе шартты бұзуды талап етеді. Бұл екі жағдайда жалдаушы өзіне келген шығынның орнын толтыруды талап ете алады.

Заттарды бергеннен  кейін де меншік иесі зат меншігі құқығына байланысты тиісті ауыртпалықтарды сақтап қалады.

           Сондықтан жалға алғанда меншік иесі жалға берілген мүліктің жағдайларына жауапты болып қалады. Сонымен бірге қатар заттық өкілеттің түгелдей барлығын толық есептеп шығарып тастауға болмайды. Меншік иесімен бірге осы немесе басқа объектіге заттық өкілеттерге басқа тұлғаларда да пайда болғанда,мүлікті ұстауға байланысты  ауыртпашылықты бөлу мәселесі нақты жағдайға қатысты тиісінше шешілетіндігі көрінеді.

Мүлік жалдау шарты бойынша ауыртпашылығын бөлу шарттан екі жаққа мынадай түрінде беріледі. Жалға беруші сондай-ақ жалға беретін мүліктің есебінен күрделі жөндеуден өткізуді келісілген уақытта жасау, егер заң актілермен басқа да шарттарда қарастырылмаса, онда өз есебімен келісілген уақытта да күрделі жөндеуден өткізуі керек. Жалға беруші сондай-ақ жалдаушы жауап бермейтін жағдайдың  нәтижелерде туған керекті қажеттілікті өзінің есебінен жөндеуден өткізуге міндетті, жөндеу қолайлы мерзімге жүргізіледі, егер заң актілері және келісімшартта басқалай бекітілмесе (қараңыз: ҚР АК 552-бап 2). Келтірілген Азаматтық Кодекстің нормаларын мағынасы бойынша жалға беруші мүліктің кемшілігіне кінәсі болмаса, мысалы өндірістік дефектісі болса жалға беруші жөндеу өткізуге міндетті.

Шарт жасау кезінде жалға беруші жалдаушыдан мүлікті жалға беруге үшінші жақтың барлық құқықтарын алдын ала айтып қоюға міндетті (сервитуте, кепілге алу құқығын және т.б.) Сондықтан да 1-кезекте мүлікке заттық құқық туралы яғни оны ауыртпашылық етуі туралы сөз болмақ.

Мүлікті жалға беру осы  мүлікке 3-жақтың құқығының өзгеруі  және тоқтатылуына негіз бола алмайды. Бірақ та жағдайдың көбінде құқық  бәсекелестігінсіз болмайды. Бұл  кезде бір құқықтың басқалар алдына басымдылығы туралы сұрақты шешу өте қиын, егер бір субъектінің басқалардың алдында құқығының басымдылығын бекіту үшін есептілік  негіздемесі болмаса. Мысалы, жалға алушының құқық өкілеттігін иелену басымдығы меншік құқын иеленушілердің алдында күдік  тудырмаса, егер бұл кезде шарт талаптары сақталса мүмкін болады. Басқа жағдайда осы және басқа заттың құқығының басымдығын анықтаудың жанама критерийлері оның бірінші реттілігі болып табылады.

Жалға берушінің негізгі  міндеті жалға берілген мүлікті  пайдаланғаны үшін ақы төлеуді талап  ету болып табылады.

Бұдан басқа жалға беруші жалдаушыдан оның басқа барлық міндеттемелерін орындауды талап ете алады.

Жалдаушы шарт талабына сәйкес оған жалға берілгенде пайдалануға  міндеттігі, ал егер мұндай жағдайлар  шартта анықталса мүліктің  белгілеуіне  сәйкес анықталады.

Берілген міндет жалға берілген мүліктің мазмұны бойынша жалға берушінің міндеттеріне қатынастар бойынша қамтамасыз етілген болып табылады. Бұдан басқа жалға беруші келісім шарттың әрекет мерзімінде мүлікті пайдалану белгілі. Шамада шектелген болады, мысалға, осыдан құрал-жабдықтарды күшейтілген қанау нәтижесінде жалдауға берілгеннің мезгілсіз тозуына қауіп тууы мүмкін.

Егер жалдау шартымен немесе мүліктің белгісімен сәйкес емес мүлікті осындай әрекеттерді  тоқтату туралы жалға берушінің  жазбаша түрдегіескертуіне қарамастан пайдаланса, онда жалға беруші шартты бұзуға және мүлікті қайтаруға талап ету құқығын пайдаланады. Егер оған жалға беруші әрекеттерінен зиян келсе, онда ол ҚР АК 350-бабына сәйкес орнын толтыруды талап етуіне құқылы болады. Жалға беруші зиянның орнын толтыруды жалдаушы және өзінің міндеттерін бұзған кезде, бірақ та мүліктік жалдау шарты бойынша жолдаушының міндеті бойынша талап етуге құқығы бар, егер ол кәсіпкерлік сипатта болмаса, әрқашан кінәға  негізделген болады.

Жаңа Азаматтық Кодексте жалдаушының мүлікті жалдауының билік ету шектері неғұрлым толық жазылған. Жалдаушы жалға берушінің жалға алынған мүлікті қайта жалға беруіне (субаренда), мүлікті жалдау шарты бойынша өз еркімен іске асыра алады. Жалдаушы жалданған мүлікті ақысыз пайдалануға беруі мүмкін, сондай-ақ  бұл құқықтарды кепілге беруі және егер басқаша заң актілерімен бекітілмесе, шаруашылық серіктестіктерінде, акционерлік қоғамда жарғылық қорына салым ретінде салуға немесе өндірістік кооперативке жарна ретінде өткізуі мүмкін мұндай құқылық иелік етуіне орай тікелей шартта айтылуы да мүмкін.¹⁷ Барлық көрсетілген жағдайларда, қай жалдауды шығаруға, жалға беруші алдындағы шарт бойынша жауапкершілік жалдаушы алады. Мүлікті басқа тұлғаға беру туралы негізгі жалдау мерзімінің шегінен асып кететін уақытқа жасалуы тиіс емес.

Субаренданың қызметі  мүлікті жалдаудың, негізгі шартына  байланысты болады. Егер мүлікті жалдаудың, негізгі шартына байланысты болады. Егер мүлікті жалдауды заңдарда қарастырылған  негіздемелер бойынша жарамсыз болып  табылса, осыған сәйкес жасаған субаренданың жарамсыз болады (ҚР  АК 560-бап). Осы нормалардың мазмұнына орай негізгі мүлікті жалдаудың шартына құқықтық қатынастардың мүлікті ақысыз пайдалану, кепілге беру және басқалар да тәуелді болады.

Жалдаушы жалдау ақысын өз уақытында төлеуге міндетті. Ол есептеулер тәртібіне, жалдау төлемін жүзеге асырумен байланысты басқа да міндеттерді орындауға қатысты төлемдердің шарттары мен тәртібін сақтауға міндетті.

Егер мәселе ақшалай  есептеулер туралы болса, онда ҚР-ның  ақша айналымының режимі сақталуы тиіс. Егер төлемнің басқа түрі қарастырылса, онда оларға сату-сатып алу, мердігерлік, ақылы қызмет көрсету туралы нормалар қатынасын жатқызуға болады. Бұл жалпы алғанда жалдаушының жалдау төлемі бойынша міндеттерін белгілейтін нормалардың мағынасынан туындайды. Негізінде заңдылықта осы тәрізді қызмет атқаратын нормалар жоқ және жалдауға төлем жасаудың тәртібі мен шарттары қарастырылмаса, онда орта рыноктық параметрлер қолданылады (ҚР АК 385-бап, 3-тармақ).

Сонымен қатар, екі жақтың мүлделері де ескерілуі керек.

Егер жалға берілген мүліктер бірдей, біртекті сапалы және т.с.с. болса онда оларды пайдаланғаны үшін төлем барлық мүлікке бірдей тағайындалады. Егер мүліктің жекелеген  құрамдас бөліктерінің қандай да бір  ерекшеліктері болса, жалдап алушыға қосымша табыс әкелсе, өнімдірек болса, онда олар үшін жеке ақы белгілеуге болады.

ҚР АК-ның 546-бабына сәйкес жалдау ақысын төмендегідей түрлерге тағайындауға болады:

1. кезеңмен немесе бір мезгілді жасалатын ақшалай түрде анықталған төлемдер;
2. жалға алынған мүлікті өнімді, жемісті немесе табысты пайдалану нәтижесінде алынған белгіленген үлестер;
3. жалдаушының белгілі бір қызметті көрсетуі;
4. жалдаушының жалға берушіге шартпен бекітілген заттарды меншікке немесе жалға беруі;
5. шартпен бекітілген жалданған мүлікті жақсарту бойынша