Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері

Мемлекеттік және муниципалды  мекемелерінің жалға алынған  мүлкін төлеу жекешелндер тәсілдерінің бір түрі. Сондықтан, осындай аренда объектілерінің төлеу бағасын және ақысын төлеу тәртібін жекешелдіруді реттейтін акітлер және “Арендаға берілген мемлекеттік және муниципалды кәсіпорын мүлкін жекешелндіру және жалдау қатынастарын реттеу”  туралы РФ 14.10.1992 1230-шы Президентінің жарлығы реттенді.

Аренладық шарттарында  қарастырымаған жалданған мүлікті  өтеу туралы шарттары көрсетілмеген жағдайы, жеке заңдармен ескертіледі. Одна оны екі жақтың қосымша шарты арқылы белгілеуге болады. Бұл кезде екі жақ өтеу бағасымен аренда ақысын ерте төлеуді ескеру туарлы келісуге құқылы.

Сонымен қатар, заңмен жалға  алынған мүлікті өтеуге тиым салынған жағдайлар белгіленуі мүмкін.

Мүлікті қайтару.

Жалдаушы әрекет ету  мерзімі аяқталған кезде шартты тоқтау негізінде байланыссыз мүлік  жалға берушіге қайтарып беруге міндетті. Бірақ, шарта келісілгендей қалыпты тозуды есекре отырып, жалдаушы мүлікті қандай жағдайда алды, сондай күйде қайтару керек, мысалы, қалыпқа келтіруден кейін, егер шарт бойынша жалдаушы іс жүзеге асыруда міндеьтіне алса. Жалға берушіге жалға алынған мүлікті уақытында қайтармаса, онда жалға алушыдан кешіктірілген уақыттың барлығына арендаақысын төлеуін талап теуге құқылы. Бірақта бұл аренда шарт ұзартуға білдірмейді, егер жалға беруші шеккен зиянды жаппаса, онда да шығынның орнын толтыруды талап ете алады. АК келесі жағдайын ескеру қажет. Егер шартта, жаланған мүлікті уақытында қайтарылмағаны үшін айыппұл көрестілсе, онда шығындарды айып үсітнен толық соммада өндіріп алуға болады.

Шарт бойынша екі  жақтың өз міндеттерін ерікті түрде  орындауы көп жағдайда олардың арасында қайта көрініс табады. Егер жалға  беруші шарт мерзімі біткенге дейін өз міндеттерін толығымен орындаса, егер басқасы заңмен немесе арендалық шартта көрсетілмесе, онда ол жаңа мерзімге, арендалық шарт жасауға басқа тұлғалар алдында оның айрықша құқығы бар. Бәрақ, жалдаушының айрықша құқығы жаңа шартта ескі талаптарға сай жасаға міндетті еместігін көрсетеді. [5, 145 б.]. 

Бұл жағдайда, жалдаушының  орындауға жататын міндеттеріне мыналар жатады:

а)   шартқа және оның мақсатында сәйкес мүлікті қолдану;

б)   мүлікті дұрысжағдайда  ұстау, ағымдағы жөндеуді өз есебінен жүзеге асыру; мүліктің нашарлануына жол бермеу;

в)   мүлікті қоданғаны  үшін уақытында төлеу;

г)   заңды және шартта көрсетілген басқа да міндеттерді  ерікті түрде орындауы болып табылады.

Жалдаушы арендалық  қатынасты жалғасытрғысы келе, онда ол шартта көрсетілген мерзімде, егер мерзім анықталмаған болса, онда ол шартта көрсетілегн мерзімде, мерзім анықталмаған болса, онда әрекетің аяқтауының орындау сәтінде (мерзімде), бұл туралы жалға берушіге жазбаша хабарлауы керек.

Жаңа мерзімге арендалық  шарт жасағанда, екі жақтың келісімімен, оның шарттарын өзгеруге болады. Бұл жалдаушыға жүктелетін күрделі жөндеуден өткізу, арендалық ақысының мөлшері және т.б. міндеттер шартмерзіміне қатысты болуы керек. Ескере кетеін бір жай, жаңа арендалық шартта жасағанда, екі жақ бұрын әрекет еткен шарт талаптарына байланысты емес. Ал, айрықша құқықты былай түсіндіруге болады: аренданың бірдей шарттарын әр түрлі тұлғаларға ұсынуы, айрықша құқық бұрынғы жалға алушыға беріледі. 

Жалдаушының өз айрықша  құқығын қорғау мүмкіндігі бра. Егер жалға беруші жңа мерзіге шарт жасаудан ба тартса және сол уақытта шарт мерзімі біткен күннен бастап бір жыл ішінде аренда шартын баса ұлғамен жасаса, онда ол стқа жүгіне алады. Бірақта, жалға беруші мүлікті жалға бергісі келмеген жағдайда, жалдаушы шартты жаңартуды талап тете алмайды.

Егер жалдаушы шарт мерзімі  біткеннен кейін де мүлікті қолдануды  жалғастыра берсе және жалға беруші бұған қарсы болмаса, онда белгілі  мерзімге шарт жаңартылады деп есептейміз. Бұл жғдайда, екі жақ шарттан кез келген уақытта бас тарту құқығын сақтап қалады және бұл туралы бір–біріне алдын ала ескертеді. (Егер заңмен немесе шартпен шарттың тоқтатылуы туралы басқа мерзім белгіленбесе, онда жылжымайтын мүлікті жалдау мерзімі 3 ай).

Бұнымен қоса, мынаны да ескерген жөн. егер осыаренда түрінде немесе осы иүліктің түрін жалдауға заңмен шекті (максималды) мерзім белгіленбесе, бірақ шекті мерзімге дейін екі жақ шарттан бас тартпаса, онда оның әрекеті шекті мерзіммен бірге тоқтатылады. 

Арендалық шарт жасағанда 2 тарап шартта қосымша талаптар (жағдайлар) көрсетуі мүмкін және оларды орындағанда жалдаушы, жаңа мерзімге аренда шартын жасағанда, айрықша құқық алуы мүмкін.

Аренда шартының ерекшелігі (мүлікті жалдау шарты) шарт мерзімібіткенде немесе белгісіз мерзімге жасалған мүлікті жалдау шартын бұзғанда көрінді.

Мүлікті жалдау шартының әрекет мерзімі біту себебіне байланысты аренданы тоқтату ұқығын тіркеу, мүлікті жалдау мерзімін біту сәтіне дейін, тіркеуші органдарға шарт жасаған екі жақтың кез келгенінің өтінішінегізінде жүзеге асырылады.

Аренданы тоқтату құқығы тіркеу туралы өтініш қандай да бір себептермен, шарт мерзімі біткен күннің келесі күн берілсе, онда аренда құқығын тоқтату үшін қарастырылмаған ережелер бойынша жүзеге асырылады. Белгісіз мерзімге белгіленген арнеда құқығы (мүлікті жалдау шарты) кез келген уақытта бір жақың өтініші бойынша тоқтатылуы мүмкін, егер заң актілермен немесе шартта басқаша көрсетілмесе, өтініш білдірген жақ арнеданы тоқтату ұсынысы 2 тарпқа 3 ай ішінде хабарланған жағдайда.

Көрсетілген жағдайда тіркеуші органға мүлікті жалдау шартын тоқтату үшін қажетті құжаттардан басқа осындай ескертулермен қатар жазбаша дәлел керек.

1.3. Мүлік жалдау шартының мазмұны

Жалға беруші мүлікті  жалға алушыға шарт талаптары  мен мүліктің мақсатына сәйкес, келетін күйде беруге міндетті (АК 547-б. 1-тармағы). Мүліктің күйі бірінші кезекте шартпен анықталуы тиіс. Мысалы, жалға қоймалар берілгенде, олар өрт қауіпсіздігінің талаптарына бөлмелердегі ауаның ылғалдылығына не құрғақтығына қойылатын талаптарга және басқаларға сәйкес болуы керек екені болжанылуы мүмкін.

Шарттың мүліктік күйіне талаптар анықталмаса, онда олар мүліктің тағайындалуы және мүлікті пайдаланудың болжамды (мақсаты ескеріліп мүмкін күйіне талаптар туралануы мүмкін. Бірақ мүлікті жалдау шарты бойынша мүлікке талаптарды анықтау сатып алу-сату шарты бойынша заттың қажетті сапасын анықтаудан ауырға түседі. Жалға берілетін мүліктік күйіне қатысты талаптар өте субъективті болып келеді. Олар жөнінде келіспеген тараптар араларында қиын жолмен шешілетін даулар пайда болуы мүмкін. Сондықтан, жалга алушы мүліктің кейбір ерекше қасиеттер бар болуын қаласа, оның бұл туралы жалға берушімен келіскені аса қажетті болады. Жалға берілетін мүліктік кемістіктері болмауы керек, немесе кемістіктер тікелей шартта ескертілуі керек. Бүл жасалмаса жалға беруші берілген заттардың кемістіктері үшін жауапты болады. [6, 96 б.]. 

Кейбір жағдайларда  заттың кемістіктерімен байланысты тараптардың құқықтары мен міндеттері туралы мәселе басқаша шешімін табады. Жалға берілген заттың кемістіктерін оны қараған кезде бірден табуға мүмкін болса, немесе затгы жалға алғанға дейін жалдаушы затпен пайдаланып үлгерген болса, онда жалға беруші заттың кемшіліктері үшін жауапты брлмауы тиіс.

Затты тұтынудың одан құтылу мүмкін емес (сөзсіз) салдары болып оның белгілі дәрежеде нашарлауы (тұтынушылық қасиеттерін жоғалтуы) келеді. Сондықтан бірнеше жыл пайдалануда болып келген мүліктің (заттардың) күйі тиісті емес тіпті қанағаттанатындай болмай шығуы мүмкін. Осыған байланысты шарттың екі тарабы бірдей белгілі бір шешімдерді қабылдап әрекеттерді жасауға мәжбүрлі болады. Осы себептен А. А. Иванов автордың ешқандай күдікке жол бермей мына айтқанымен (жазғанымен) келісуге қиын (болмайды): "... обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора". Аталған міндет мүлік жалдау шарты тараптарының арасында бөлінеді. Жалға берушінің және жалға алушының құқықтары мен міндеттерін одан әрі қарағанда осыны анық көруге болады.

Мүлік жалға оның барлық керек-жақартарымен және оған қатысты құжаттарымен (мүліктің жиынтықтылығын, қауіпсіздігін, сапасын, пайдалану тәртібін куәландыратын және т.б. құжаттармен) бірге беріледі. Сатып алу-сату шарты (мысалы қозғалмайтын мүлікті сатып алу-сату шарты) бойынша затқа (мүлікке) құқықтарды растайтын құжаттар табыс етілуі мүмкін қаралып тұрған шартта негізінен әңгіме мүлікті тұтыну (пайдалану) үшін қажетті құжаттар жөнінде жүргізіледі. Шартта құжаттар жалға берушіде қалатыны, жалдаушы олармен таныса ататыны және т.б. қарастырылуы мүмкін.

Құжаттар, керек жарақтар берілмесе және оларсыз жалға алушы мүлікті мақсаты бойынша пайдалана алмаса, немесе ол шартты жасасуы кезінде үміттенуі мүмкін болған нәрселерден (игіліктен, пайдадан) едәуір дәрежеде айырылса, онда өзінің қалауы бойынша ол жалға берушіден керек жарақтардың және құжаттардың берілуін немесе шарттың бұзылуын талап ете алады.

Жалға алушыда көрсетілген  жағдайға қатысты бір ғана құқығы болып келмейді. Жалға алушы құжаттарды және керек жарақтарды олар жалға берушімен берілмеген өзге реттерде де талап ете алады. Басқаша айтқанда, жалға алушының мүлікті пайдалану мүмкіншілігінен айырылуы, оған ұтымсыз нәтижелердің (салдардың) туындауы немесе туындамауы сол құқықты жүзеге асыру кезінде міндетті түрде ескерілетін нәрсе емес. Бірақ, әрине, жалға беруші тарабынан жасалған бұзушылықтың ауырлығы қолданылатын шараларға (мысалы шартты бұзу мүмкіншілігіне) әсер етеді.

Жалға беруші мүлікті  шартпен қарастырылған мерзімде беруі керек, егер бұл мерзім шартта қарастырылмаса, онда ол қисынды мерзімде берілуге жатады. Жалға беруші шартқа қайшылық жасап мүлікті бермесе жалдаушы бұл мүлікті ҚР АК 355-бабына сәйкес талап ете алады немесе шарт бұзылуын талап ете алады. Екі амалды қолданған кезде де жалға алушы өзіне келтірілген шығындарды өндіріп ала алады.

Затты бергеннен кейін, меншік иесі оған меншік құқығына байланысты кейбір ауыртпалықтарды сақтап қалады. Сондықтан, меншік иесі мүлік жағдайына  жауапты болады, сонымен қоса жалға  алушының да заттық құқығын есептеп алып тастамау керек. Затқа қатысты құқықтар тараптар арасында бөлінгесін меншік иесінің ауыртпалықтары ол өзіне жататын мүлікті өзі иеленген, пайдаланған жағдайда сияқты толық болмайды.

Ертерек айтылғандай  мүлік жаддау шартының тараптары арасында мүлікті күтіп ұстау ауыртпалығы бөлінеді. Жалға беруші жалға берілген мүлікке тараптармен келісілген мерзімдерде, егер заң актілерінде не шартта өзгеше көзделмесе, өз есебінен күрделі жөндеу жүргізуге міндетті. Жалға алушы жауап бермейтін мән-жайларға байланысты пайда болған шұғыл қажеттілік талап ететін жөндеуді, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, жалға беруші қисынды мерзімде өз есебінен жүргізеді (АК 552-6 2-бөл.).

Шарт жасау кезінде  жалға беруші жалға алушыға жалға берілетін мүлікке үшінші тұлғалардың барлық құқықтары (сервитут, кепіл құқығы) туралы ескертуге міндетті. Бұл жағдайда біз бірінші кезекте мүлікке ауыртпалық тудыратын құқыктары туралы айтамыз. Мүлікті жалға беру мүлікке үшінші тұлғалардың заттық құқықтарын тоқтату не өзгерту үшін негіз болып табылмайды.

Бірақ, бірқатар жағдайда біз құқықтардың бәсекесі мәселесімен  соқтығамыз. Бұл жағдайда, бір құқықты  басқа құқық иеленушінің алдында  басымдылығы туралы мәселені шешу қиынға түседі. Бір субъекті құқықтарының екінші субъекті құқықтарының алдындағы артықшылығын анықтау үшін тиянақты негіздер болуы керек.

Мысалы, шарттық жағдайлар  ақталса, онда жалға алушының иелену құқығының жалға берушінің иелену құқығының алдындағы артықшылығы  сөзсіз болып келеді. Өзге реттерде (кездерде) бір немесе өзге заттық құқықтық артықшылығын (басымдылығын) анықтаудың жанама өлшемдері болып оның алғашқы болуы (ағалығы), өзге заттың құқық иесінің арам шеттілігі жөне өзге ұқсас жағдайлар келеді.

РФ АК бәсекеде болып  келетін құқықтардың біреуінің басымдылығын анықтау ережесі толығырақ реттелген. Затты алуға бірнеше несие берушілер талпынатын болса, зат олардың біреуіне берілсе өзгелерінің талаптары жоққа шығарылады. Зат беріліп үлгерілмеген болса, онда басымдылыққа оның пайдасында міндеттеме ертерек туындаған несие беруші иемденеді. Бұның өзін анықтау мүмкін болмаса артықшылық (басымдылық) таланты ертерек ұсынған тұлғада (оның құқығында) болады (РФ АК 398-бап). ҚР АК-ның 355-бабында құқықтардың артықшылығы туралы тек жалпы айтылып кетеді. Қарастыруы мүмкін немесе мүлікті пайдаланған үшін ақының өзге түрлері қарастырылуы мүмкін.

Егер шарттың өзінде жалдау төлемінің нақты түрі (нысаны) анықталмаса, онда ол ақшалай төленуге тиіс.

Бір зат жөнінде жалдаушылардың әрқайсысына затпен белгіленген уақытта тек пайдалану құқығы беріліп бірнеше мүлік жалдау шарттары жасалуы мүмкін. Оларды жалға беруші өз еркімен жасасады, осыган байланысты жалға беруші шектеуге ие басқа да қарсылықтар айтуға ешкімнің құқығы болмайды. Жалға алушылардың бірінің құқығына нұқсан келтірілетін жағдайды қоспағанда, олардың ешқайсысы жалға берушіге өз талаптарын қоюға құқылы емес. Жалға берушінің негізгі құқығы берілген мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төленуін талап ету құқығы келеді. Осымен қатар жалға беруші жалға алушының өзге міндеттерінің орындалуын да талап ете алады.

Жалға алушы жалға  берілген мүлікті шарт жағдайларына сәйкес пайдалануға, ал егер олар шартта қарастырылмаса, мүліктің тағайындалуына сәйкес пайдалануға міндетті. Жалға  алушының бұл міндетті жалға берушінің  жалға берілген мүлікті күтіп ұстау міндеті орындалуына көмектеседі. Осымен қатар жалға беруші жалға алушының мүлікті пайдалануына шектеу қоюға мүдделі болуы мүмкін. Өз кезегінде осының себебі де болады, мысалы жалға берілген жабдықтарды жоғары дәрежеде пайдалану орын алса, оның мерзімінен бұрын тозуының қаупі төнуі мүмкін ж.б.