Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері

Жалға алушы жалға  берушінің жазбаша ескертуіне қарамастан мүлікпен шартқа немесе мүліктің тағайындалуына қайшы пайдаланса, онда жалға алушының шарт бұзылуын және мүлік қайтарылуын  талап ету құқығы пайда болады. Егер міндеттеменің бұзылуынан туындаған залал болса, онда ҚР АК 350-бабына сәйкес өтелуге жатады. Жалға беруші шығындар өтелуін жалға алушы өзінің міндеттерін бұзған өзге де жағдайларда талап ете алады. Бірақ мүлік жалдау шартының кәсіпкерлік мінезі болмаса жалға алушының жауапкершілігі әрқашан кінәда негізделеді.

Жаңа азаматтық заңнамада  жалға алушы жалданған мүлікке  билік етуінің шектері туралы анықталған. Жалға берушінің келісімімен  жалға алушы жалданған мүлікті  қосымша жалға (субарендаға) тапсыра алады, шарт бойынша өзінің құқықтары мен міндеттерін өзге тұлғаға (қайта жалдауға) бере алады. Жалға алушы жалданған мүлікті тегін пайдалануға сол сияқты кепілге бере алады.  Өзгешелік заңнамалық актілерде қарастырылмаса жалға алушы құқықтарын шаруашылық серіктестіктердің акционерлік қоғамдардың жарғылық капиталына салымдар немесе өндірістік кооперативке жарна ретінде сала алады. Билік ету бойынша осындай құқықтар тікелей шартта қарастырылуы мүмкін. Жалға беруші алдындағы жауапкершілікті тікелей жалға алушы көтереді. Жалпы алынған мүлікті өзге тұлғаларға беру туралы шарттар мүлік жалдау шартының өзінің мерзімінен асатын мерзімге жасалуы мүмкін емес.

Қосымша жалдау (субаренда) шартының қолданылуы (күшінде болуы) мүлік жалдаудың негізгі шартына тәуелді болып келеді. Заңнамада көзделген негіздер бойынша мүлік жалдау шарты жарамсыз болса, онда оған сәйкес жасалған мүлікті қосымша жалдау шарты да жарамсыз) болып келеді. (ҚР АК 560 бабы). Бұл норманың мазмұны мүлікті жалдаудың негізгі шартының қолданылуына тек қана қосымша жалдау (субаренданың) емес, барлық өзге туынды құқықтық қатынастардың мүлікті пайдаланудың, кепілдің және басқарудың күшінде болуы (тұрмыс етуі) тәуелді болатынын білдіріп отыр.

Жалға алушы өз уақытылы жалдау (аренда) төлемін төлеп тұруға міндетті. Ол төлеудің тәртібін және есеп айырысудың тәртібіне, жалдау үшін төлем жасаумен байланысты өзге міндеттерді орындауға байланысты жағдайларды сақтауға міндетті. Төлемдер ақшалай болатын болса, онда Қазақстан Республикасындағы ақша айналымының ережелері сақталуы керек. Төлеудің өзге түрі қарастырылса осындай қатынастарға сатып алу-сату мердігерлік, ақылы қызмет көрсету шарттары туралы нормаларды қолдану жоққа шығарылмайды. Бұл жалға алушының жалдау үшін төлеу бойынша міндетін реттейтін (қарастыратын) жалпы нормалардың мағынасынан көрініс тауып тұр. Заннаманың өзінде осы мәселелерді шешетін тікелей сілтейтін нормалар қарастырылмаған және жалдау ақысын енгізудің тәртібі негізінен мүлік жалдау шарттарының өзінде нақтылы бекітілуі тиіс. Шарт бойынша төлемді (ақыны) енгізудің тәртібі мен өзге жағдайлары келісіммен қарастырылмаса, онда басшылыққа нарықта қалыптасқан орташа баға және де өзге төлеуге қатысты талаптар алынады (Қр АК 385 б. Зт). Қосымша екі тараптардың мүдделері де ескерілуі тиіс.

Жалға берілген мүліктің барлығы біртекті, сапасы бірыңғай және с.с. болғанда оны пайдалану үшін ақы бірден барлық мүлік үшін орнатылады. Мүліктің қүрама бөлшектерінде ерекшеліктері болса, олар (өндіріс құралдарына жататындары үшін өнімділік дәрежесіне қарай) үшін бөлек жалдау ақысы орнатылады, себебі кейбір мүлікті пайдалану жалдаушыға қосымша табыс беруі мүмкін, сондықтан ол үшін жоғарырақ жалдау ақысы бекітіледі.

ҚР АК 546 бабына сәйкес жалдау ақысы (төлемі) мынандай түрлерде болуы мүмкін:

1) кезең кезеңімен немесе біржола төленетін төлемдердің ақшалай сомасымен;

2) Жалданған мүлікті  пайдалану нәтижесінде алынған  (өндірілген, табылған) өнімнің, жемістердің  немесе табыстардың үлесімен;

3) жалдаушының белгілі  қызмет көрсетуі арқылы;

4) жалға алушының шартпсн келісілген затты жалға берушіге меншікке әлде жалға берумен;

5) жалға алушыға жалданылған  мүлікті жақсарту жөнінде шартта  келісілген шығындарды жүктеу  арқылы. Жалға берушімен жалға  алушы шартты көрсетілген ақы  түрлерінің бірнешеуі қолданылатынын;

Жалға берілген мүлікте кемшіліктерді анықтаса, жалға алушы жалға берушіден өз қалауы бойынша:

1) мүліктің кемшіліктерін  тегін жоюды;

2) жалдау ақысын соған  мөлшерлес азайтуды;

3) жалға берушіге бұл  туралы алдын-ала хабарлай отырып  сол кемшіліктерді жою жолында  өзі жасаған шығындар сомасын мүлікті пайдаланғаны үшін төленетін төлемнен ұстап қалуды;

4) шартты мерзімінен  бұрын бұзуды талап етуге құқылы.

Шартта тікелей шектеу болмаса мүлікті пайдалану үшін төлемнің (ақының) мөлшері өзгертілуі мүмкін, бірак бұл жыл ішінде бір реттен жиі болмауы керек. Шарттың қандай да болсын өзге өзгертілуі сияқты ақыны (төлемнің) мөлшерін өзгерту тараптардың келісімімен жүргізілуі керек, бірақ егер біз ҚР АК 456 бабы 3 тармағының мағынасын ескеретін болсақ, онда жалға беруіпіде бағаны өзгерту үшін салмақты (дәлелді) негізі болғанда оның жалдау төлемін (ақысын) өзгертуді талап етуге құқығы танылуы керек.

Мысалы, егер жалдау төлемінің  орта нарықтық мөлшері күрт өсіп кетуі  салдарынан жалға берушінің елеулі шығындарды пайда болса, жалға беруші заңдарда көрсетілген мерзімдер өтісімен өзі жасасқан мүлік жалдау шарты бойынша да жалдау төлемі көбейтілуін талап ете алады. Әрине шарт бойынша жалға беруші бұндай құқығынан айырылуы да мүмкін. Заң актілерімен мүлік жалдау шарттарының бөлек түрлері үшін, сол сияқты мүліктің бөлек түрлерін жалдау үшін төлем мөлшерін қайта қарау (өзгертудің) өзге ең төмен (қысқа) мерзімдері қарастырылуы мүмкін. Орталықтандырылған тәртіпте бекітілген бағалар мен тарифтер өзгерген жағдайда жалдау төлемі біржақты тәртіпте (бір тараптың талабы бойынша) қайта қарамауы мүмкін. Бағаның осындай жағдайда өзгертілуі келісімді және себептеуді талап етпейді. К,Р АК 546 бабы 4 тармағының мағынасы бойынша жалдау төлемін өзгертуді талап ету құқығы екі тарапта — жалға берушіде және жалға алушыда бірдей болып келеді. Жалға беруші негізінен жалдау  төлемі көтерілуін талап етеді (етуі мүмкін), бұның себебі болып аренданың орталықтан бекітілген бағалардың, тарифтердің өсуі келеді. Соның негізі бір болып тұрса жалға алушы жалдау төлемі төмендетілуін талап ете алады.

Шартпен (айтылып кеткендей) мүлікті жалдау үшін төлем шарт күшінде  болып келетін барлық кезеңге (мерзімге) орнатылатыны, оны өзгерту құқығы болмайтыны қарастырылуы мүмкін. Жалдау ақысын (төлемді) өзгертуден оны тенгенің инфляциясына (құнсыздануына) байланысты индекстеуді ажырата білу қажет. Индекстеу (бағаны теңгенің құнсыздануына байланысты өсіру) ұзақ мерзімді міндеттемелерде қолданылады, оның мүмкіншілігі шарттың өзінде қарастырылуы тиіс (282 б. 3 т.).

Жалға алушы жауапты  болмайтын жағдайлардың салдарынан шартпен қарастырылған пайдаланудың жағдайлары немесе мүліктің өзінің халі нашарласа, онда ол жалдау төлемінің тиісінше азайтылуын талап ете алады. Мүлікті пайдалану жағдайлары (мүмкіншіліктері) айтатын болсақ жалға беруші бөлшектеп жүргізетін күрделі жөндеудің, оны қосымша өзге тұлғаларға жалға берудің салдарынан нашарлауы мүмкін. Мүлік халі нашарлаған кезде осыда жалға алушының кінәсі болмауы керек. Сондықтан жалға алушының аталған құқығы тек ол өзіне жүктелген мүлікті күтіп ұстау міндетін орындаған кезде ғана пайда болады (бұл міндет неден құралатынын біз төменірек қараймыз).

Жалға алушының талаптары  туралы немесе оның мүліктің кемшілікгерін  жалға берушінің есебінен жою  ниеті туралы хабарлаған жалға беруші жалға алушының келісімімен жалға берілген мүлікті тез арада тиісті жағдайда тұрған басқа осыған ұқсас мүлікінен ауыстыра алады не мүліктің кемшіліктерін тегін жоя алады.

Егер жалға алушының талаптарын қанағаттандыруға одан мүлікті  пайдаланғаны үшін алынатын төлемнен кемшілікті жоюға кеткен шығындарын ұстап қалу жалға алушыға келтірілген залалды өтеуге мүмкіншілік бермеее ол шығынның өтелмеген бөлігін өтеуді талап етуте құқылы. Шартты мерзімнен бұрын бұзуды талап ету құқығы бұл жағдайда тек оның құқығы елеулі бұзылса ғана берілуі тиіс.

Жалға алушы мүлікті  пайдаланғаны үшін төлемді енгізудің  мерзімін сезімді (елеулі) бұзса, онда жалға беруші оған жедел шараларын  мүмкін нақты алғанда ол жағдайлардан төлемнің мерзімінен бұрын жасалуын талап ете алады. Төлемнің екі  кезеңінен асатын мерзімі жалға алдын ала төлем жасауын талап ете алмайды.

Жалданған мүлікті пайдалану  нәтижесінде жалға алушының алған  өнімі, жемістері және өзге де кірістері, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, оның меншігі болып  табылады.

Жалға алушы егер заңдарда немесе шартта өзгеше көзделмесе, мүлікті дұрыс күйде ұстап-тұтуға, ағымдагы жөндеуді өз есебінен жүргізуге және мүлікті ұстап-тұтуға кететін шығындарды көтеруге міндетті.

Мүлікті дұрыс күйдегі  міндеті жалға алушыға шарт күшінде  болатын кезеңге меншік иесінің болмаса міндеттері (ауыртпалықтары) ауысатынын сипаттайды. Сондықтан жалға алушы мүліктің жүмыс істейтіндей (ол іске асатындай) күйін қамтамасыз етуге міндетгі. Мыс: автокөлік, т.б. қажет моторының майын ауыстыру механизм жұмысы аяқталған соң оның тиісті (жүмыс) бөліктері тазалануы тиіс, арнайы салқындатқыш сұйық нәрсе қолданылмаса, немесе агрегат жылы жайда орналастырылмаса, онда агрегат радиаторынан су төгілуі керек және с.с.

Ағымдағы жөндеу, өз мазмұнында, үлкен шеңбердегі әрекеттерді қамти  алады. Ол (механизм) құрамындағы кейбір бөліктерді ауыстыруға бағытталуы мүмкін. Ол сумен жабдықтау жүйесінен судың пайдасыз ағып кетуін жоюға, іске аспай қалған электр қосылғыштарды электр сөндіргіштерді ауыстыруға бағытталуы мүмкін. Сонымен қатар ағымды жөндеу кезінде агрегаттар, конструкциялардың негізгі буындарын кешенді ауыстыру жүргізілмейді. Осы себептен ағымды жөндеу арқылы жалға берілген мүліктегі тозу жойылмайды. Агымдағы жөндеудің мақсаты мүлікті тиісті күйінде сақтау болып табылады. Шартпен жалғa алушыға жалға алған мүліктің күрделі жөндеуін жүргізу міндеті де жүктелуі мүмкін.

Сондай-ақ жалға алушы (айтылғандай) мүлікті күтіп ұстауға  байланысты шығындарды көтеруте міндетті. Олар (шығындар) бірінші кезекте  объетивтік (сыртқы) себептерге тәуелді, олармен байланысты болып келеді. Мысалы, ғимаратгы пайдалануы электр қуатына, газға, ыстық, салқын суға, канализацияға кеткен шығындармен байланысты. Мүлікті ұстауға кеткен шығындар, оны пайдалануын қамтамасыз ететін ұйымдастыру шаралармен байланысты.

Жалға алушы жалға алған мүлікті пайдалануға барынша мүдделі болуы үшін шығындарды өзі көтеруі керек. Мысалы, ол газға, салқын және ыстық суға санаушы (счетчик) қойылуы туралы келісуі және мүмкін болашақта оларды үнемдеу үшін шараларды қолдана алады. Егер шығындарды жалға беруші көтеретін болса жалға алушының үнемдеуге себебі (үнемдеуге итермелейтін нәрсе) болмауы мүмкін.

Мүлікті күтіп ұстауға  шығындар құрамына міндетті жөне қосымша  шығындар кіреді. Міндеттілерге жалға  алушы мүлікті пайдаланған кезде  олардан құтыла алмайтын шығындар жатады. (Мысалы оларға электр қуатына қажетті дәрежеде кеткен шығындар жатады). Егер жалға алушы жалға алынған мүлікті күту үшін маманды жалға алса, мүлікті сақтандыруға шешім қабылдаса жөне т.б. олар қосымша шығындар болып табылады. Мүлікті үстауы бойынша шығындарды міндеттік және қосымшаға бөлу маңызы мынадан да табылады, біріншісі шартта көзделеді және жалға беруші жалға алушыдан олардың өтелуін талап ете алады. Қосымша шығындарды жалға алушы өзі көздейді және кейін олардың әрқайсысын өзгерте алады.

Жалға алушы белгіленген  міндеттерді орындамағаны үшін, жалға  берушінің мүддесін бұзғаны үшін жалға беруші мүлік жалдау шартын бұзуды талап етуге құқылы.

Жалға беруші ҚРАК 553-6. Көзделген  міндеттерді орындау үшін жалға  алушыға жазбаша хабарлауға міндетті және жалға алушыға міндеттерді қисынды мерзімде орындауға мүмкіншілік беруге тиіс.

Өз кезегінде жалға  алушы да жалға берушіден жалға  берілген мүлікті күтіп ұстау  бойынша міндеттерін орындауды  талап ете алады. Жалға берушінің  күрделі жөндеу жөніндегі міндеттерін атқармауы жалға алушыга өз қалауы бойынша:

1) жөндеуді өз бетінше  жүргізуіне және жөндеу құнын  жалға берушіден өндіріп алуға;

2) жөндеу құнын шарт  бойынша төлемнің есебіне есептеуге;

3) шарт бойынша төлемді  тиісінше азайтуды талап етуге;

4) шартган бас тартуға  құқылы.

Жалға алушы мүлікті  жақсартуға құқылы. Егер жақсартулар  ажыратылатын болса, онда олар жалға  берушінің келісімінсіз жасамауы мүмкін. Жалданған мүліктің жалға алушы  жүргізген ажыратылатын жақсартулары, егер шартта өзгеше көзделмесе, оның меншігі болып табылады. Ажыратылатын жақсартулар ретінде мүлікке зиян келтірмей бөлініп алынуы мүмкін жақсартуды бағалауға болады.

Ажыратуға болмайтын (зиян келтірмей ажыратуға болмайтын) жақсартылуға мүліктің меншік иесінің  келісімі қажет. Жалға алушы өз қаражаты есебінен және жалға берушінің келісімімен, жалданған мүлікке зиян келтірмей ажыратуға болмайтын жақсарту жүргізсе, шартта өзгеше көзделмегендіктен, оның шарт тоқтағаннан кейін осы жақсартудың құнын өтеттіріп алуға құқығы бар. Ажыратуға болмайтын жақсартуға ғимаратқа күрделі қосымша салынған құрылыс, қабырғалардың сыртын көркем жасау және т.б. енеді.

Жалға алушының жалға  берушінің келісімінсіз жүргізген  ажыратуға болмайтын жақсартуының құны, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, өтеуге жатпайды.

Мүлік жалдау шарты тоқтатылғаннан кейін жалға алушы мүлікті  алған кезіндегі күйінде, қалыпты  тозуын ескере отырып немесе шартта келісілген күйінше оны жалға берушіге қайтаруға  міндетті.

Егер шарт мерзімі  аяқталғаннан сон қайтарылатын мүліктің жай-күйі заңда немесе шартта көрсетілген талаптарға сәйкес келмесе, жалга алушы келтірілген шығынды жалға берушіге өтейді. Егер жалға берілген мүлік шартта көрсетілген қызмет мерзімінен бұрын істен шығып қалса, жалға алушы, егер шартта өзгеше көзделмесе, жалға берушіге мүліктің қалдық құнын өтейді. Бұл тәртіп қолданғанда мүлік жалға алушыға тәуелді болатын себептерден бұзылады (қолданудан шығып қалады), бірақ онымен мүлікке әдейі зиян келтірілмеуі керек. Осының салдарынан жалға алушы жалға берушіге мүліктің бүлінуі алдында қандай құны болды сол құнын өтейді, жалға берушінің шығыны өтелуге жатпайды.

Егер жалға алушы  жалға алған мүлікті қайтармаса немесе оны мерзімінде қайтармаса, жалға беруші барлық пайдаланылған  уақыт үшін мүліктің пайдалану ақысын төлеуді талап етуге құқылы. Жалға алушының мүлікті уақытылы қайтармағаны үшін тұрақсыздық төлем (айыппұл) қарастырылуы мүмкін. Жалпы тәртіп бойынша оның айыптық мінезі бар және сондықтан ол шығындар үстінен толық көлемде өндіріліп алынуы мүмкін.