Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері

Жалдау ақысы шартқа қарастырылған жағдайларға байланысты жалға алынған мүлікке тұтастай немесе оның құрамдас бөліктері бойынша жеке-жеке белгіленуі мүмкін.

а) мерзімдік немесе біржолғы төленетін төлемдердің тұрлаулы сомасында белгіленген;

б) жалданған мүлікті, өнімді, жемісті және табысты пайдалану нәтижесінде анықталған белгілі бір үлесі;

в)     жалдаушының  белгілі бір қызмет көрсетулері;

г)    жалдаушының  шартта келісілген затта жалға берушінің  меншігіне немесе жалдауына беруі;

д) жалдаушыға жалданған мүлікті жақсарту шарты келісілген шығындарды жүктеу;

Жалдау ақысының кейбір нысандарын қолдану жалдау шартын, сату-сатып алу немесе қызмет көрсету  туралы шарттардың белгілері қосылған аралас шартқа айналуын білдіреді. Тараптар жалдау көрсетілген жалдау ақысының түрлерін немесе жалдау алынған мүліктік кешенді пайдаланудан түскен жолдаушының пайдасының бір бөлігі түрінде.

Егер жалдау ақысының нақты формасы шартта қарастырыламаса, онда жалдау ақысы жалдау шартының мерзіміне байланысты – бір жылғы  немесе мерзіммен төленетін тұрлаулы сомада анықталады.

Егер тараптардың шартында өзгеше көрсетілмесе, жалдау ақысының мөлшері шартта келтірілген мерзімде көп дегенде жылына 1 рет өзгеруі  мүмкін. Заң актілерінде жалдаудың  жекелеген түрлерін жалдау үшін жасалатын жалдау төлем мөлшерін қайта өзге де аз мерзімде көзделуі мүмкін.

Жалдау шартында жалдау ақысының тұрақтылығы және қайта  қарауға жатпайтын туралы, сонымен  қатар шарт тараптарынан кез-келгені  туралы қарастырылған, ал екніші тарап  аренада ақысын өзгертуді, қабылдамаған жағдайында шарт мерзімінен бұрын бұзылады. Егер бұл тәрізді ережелер шартта қарастырылмаса, арендалық ақыны тек екі тараптың келісімі бойынша ғана өзгеруге болады. Тараптардың қай-қайсының болса да арендалық ақы мөлшерін өзгеруден бас тартуы екінші тарапқа соттық тәртіпте қайта қарауға мәжбүрлеуге арендалық шарттарын мерзімінен бұрын бұзуға құқық бермейді, себебі ондай шаралар АК-те қарастырылмаған. Осылайша, арендалық төлем мөлшерін қайта қарау уақытында заңмен белгілеу қайта қарау мүмкіндігі мен бекітілген және қайта қараудан тараптардың біреуі бас тартқан кезде жазалау шаралармен жабдықталған жағдайда ғана тәжірибелік маңызға ие болады.

Жалдаушы жалдау ақысын белгілі мөлшерде төмендетуді талап  етуге құқығы бар, егер де оның жауапкершілігінен  тыс жағдайларға байланысты аренда шартында қарастырылмаған мүлікті пайдалану жағдайы немесе мүліктің жай-күйі елеулі түрде нашарласа жалдаушыға мұндай құқықтың берілуі жалға берушінің осы мүліктің иесі ретінде, арендаға берілген, оның кездейсоқ жағдайларда нашарлауы – меншік иесінің тәуекелі. Арендалық шартын пәніне сыртқы жағдайлар ретінде көрінетін пайдалану шарттарының нашарлауы туралы айтқан жөн. жалға берушіге бұл тәуекелді де қою толығымен беру және келесілген уақытта еркін қолдануын мүмкіндік беру.

Жалдау ақысының көлемін  төмендетуді кез-келген пайдалану шарты мен мүлік жағдайының нашарлануынан емес, елеулі жағдайда ғана талап етеді. Елеулі деп мынадай нашарлау түрін айтады,егер жалға алшуы шартқа отырғанда үміт артқан бөлігінен үлкен мөлшерде құр қалса.

Қазақстан Республикасының  АК 614-бап, 4 тармақ қарастырылғанан өзгеше ережелерді шартта бекітуге болады. Бірақ арендалық ақысын төлеу мерзімі, тәртібі және шарты арендалық шартында анықталатын ескере отырып, бұл бойынша пайдалану шарты мен мүлік жағдайының елеулі нашарлауы кезінде де жалдау ақысының мөлшері қайта қарастырылмайды.

АК бойынша жалдау ақысын кез-келген уақытта төлеу  болады: жылына, тоқсанда, айына, аптасына бір рет және т.б. Егер жалға алушы  жалдау ақысын мерзімінен бұрын төлеуді  қатарынан 2 мерзімінен артық емес уақытта  ғана талап етуге болады. Уақытысының елеулі бұзылуы пайдалану шарты мен арендалық мүлкінің жағдайынан елеулі нашарлығына сияқты қаралуы қажет.

Сонымен, аренда бойынша  басқа да ережелер тағаындауға болады, мысалы, жалдау ақысын мерзімінен бұрын төлеуді талап етуге тыйым салу немесе керісінше, төлеу мерзімі елеулі түрде бұзу кезінде ғана емес немесе қатарынан 2 реттен артық мерзімі үшін төлеуді талап ету мүмкіндігі.

Егер жалдаушы арендаға алған мүлкін қайтармаса немесе өз уақытында қайтармаса онда жалға  беруші жалдау ақысын төлеуді бүкіл ұзартылған мерзімде талап етуге құқығы бар. Егер көрсетілген ақы жалға берушіге тигізген шығынды жаппайтын болса, онда оның орнын толтыруды талап етуіне болады. Бұл ереженің тиімділігі мынада, жалға берушіге арендалық мүлікті өз уақытында қайтармағанда көпшілік жағдайда келтірілген шығынның көлемін дәлелдеудің қажеті жоқ. Тек арендалық ақынын ұзартылған мерзімде төленуі талап ету жеткілікті.

Ағымдағы жөндеуден  және мүлікті дұрыс күйде ұстаумен қатар, жалдаушы жалданған және мүлікті ұстап тұруымен байланысты шығындарды көтеруге міндетті. Бұл шығындар сыртқы себептерге байланысты (пайдаланудың әлуметтік-экономикалық жағдайлары). Олар жалданған мүліктің ішкі кемшіліктерін жоюмен немесе оны физикалық (техникалық) жарамды дұрыс қалыпта ұстаумен байланысты емес, бірақ мұндай шығындарсыз затты пайдалану мүмкін емес. Мысалы, жолға алушы жалдаған автокөлігінің тұрағын төлесуі немесе оны сақтандыуы және т.с.с.

Егер АК-те заң немесе басқа құқытық актілерде өзгеше белгіленбесе, жалдаушы қосымша жалдауға (қосалқы аренда), мүлікті жалдау шарты бойынша өз құқытары мен міндеттерін басқа тұлғаға беруге (қайта жалдау - субаренда), жалға алған мүлікті тегін пайдалануға беруге, сондай-ақ осы құқықтарды кепілге беруге және оларды шаруашылық серіктестестерінің, акционерлік қоғамдардың жарлық капиталына салым немесе өндірістік кооперативке жарна ретінде алуға құқығы жоқ.

Жоғарыда көрсетілген  жағдайлардың барлығы басқа тұлғаға  жалдаушының құқықтары ғана емес, міндеттерінің де ауысатынын білдіреді.

Міндеттердің ауысуы (немесе олардың бір бөлігі) жалға берушінің міндетті түрде беруін талап етеді. Себебі, мүліктің немесе оған иелік ету құқығының кімге ауысатындығы жалға берушіге бәрібір емес.

Жалға берушінің шарттағы әр түрлі тәсілдер арқылы белгілі  болады – тікелей негізгі аренда шартында, оған қосымша шартты және және бір жақты әрекет түрінде де (мысалы жазбаша рұқсат беру) көрінеді.

Жалға беруші бергенде ауысатын арендалық құқықтар мен міндеттерінің  көлемін анықтай алады.

АК бойынша жалдаушының  өзінің құқықтарын тұтастай немесе бір бөлігін басқа тұлғаға беруіне тиым салынған. Құқықтарды түгелдей беру қайта жалдауда орын алады.

Бұндай жағдайда жалға  берушімен қатынасқа жаңа жалдаушы түседі, ал бұрынғы жалдаушы шетке  шығады және жалға берушінің алдындағы  жаупкершілігі тоқтайды.

Арендатордың өз құқығын  бөлшектеп беруі қалған басқа  жағдайлардың бәрінде орын алады, берілетін  құқтардың көлемі әр түрлі болады. Ең аз мөлшердегі құқық кепілі мен  қамтамасыз етілген міндеттеменің  орындалмаған жағдайында жазау құқытарына иелік ету мүмкіндігін ғана алатын кепіл ұстаушыға беріледі. Құытардың не үлкен бөлігін арендалық құқық салым (үлесітк жарна) түрінде берілетін шаруашылық серіктестіктері және өндірістік кооперативтер алады, себебі арендалық шартынан туындайтын барлық міндеттемелер салым-салушыларда – жолдаушыларда болады. Субаренда болса (тегін пайдалану) шектік аралық орынға ие, себебі қайта жолдаушыға арендатор құқығының бір бөлігі жана беріледі және субарендатордың аредатор алдында міндеттемелері бар, бірақ қайта жолдауда басқа, кез келген жағдайда жалдаушының алдында шарт бойынша арендатор жауапеты болып қала береді.

Бірақ жалға берушінің  шартсыз жүзеге асыра алмайтын әрекеттерінің  қатарына арендатордың затта үшінші тұлғаға беруінін барлық, жағдайлары жатқызылмаған. Мысалы, затты мердігерлік шарты бойынша жөндеуден өткізуге немесе сақтау тиым салындбаған. Бұл жағдайда жоғарыда айтылғандай, сатышуда (мердігерде) затты пайдалану құқығы пайда болмайды.

Субаренда жалдау құқығын  үшінші тұлғаға берудің кең тараған  түрі болып саналады, сондықтан ерекше қарастырған жөн.

Жалдап алынған мүлік  қандай да бір мөлшерде жалдаушыға қажетсіз болса, ол жалға берушінің шартымен бұл сібаренда (қосалқы аренда) бере алады. 

2. Мүлік жалдау  шартының жекелеген түрлері

2.1. лизинг

Мүлік жалдау шартының түрлері  алдында қарастырылған еді. Қосымша  ҚР АК бекіткен мүлік жалдау түрлерінде оларды жіктеудің анық негізі жоқ  екенін айтуға болады. Мүлік жалдауды түр-түрге бөлудің негізі біздің ойымызша қазіргі экономика салаларында қалыптасатын арендалық қатынастарды барынша толық қамтуды көздейді. Кейбірде мүлік жасау бөлек түрінің негізі ретінде оған қатысты мүлік жалдау шарты жасалатын мүлік түрі болып келетіндей көрінеді. Осы сипат бойынша кәсіпорынды жалдау, үйлер мен ғимараттарды жалдау, көлік құралдарын жалдау, тұрғын үй жалдау бөлініп шығарылады.

Сонымен қатар, оларды өз арасында айыратын тек олардың нысанасы емес, оларды субъектік құрамы, олар кәсіпкерлік пе, әлде кәсіпкерлік  емес не, мазмұнының өзгешелігі, тараптардың арасында тәуекелдерді бөлу және т.б. ерекшелейді. Бұл айтылған басқа мүлік жалдау (аренда) шартының түрлеріне лизинг, тұрмыстық прокат, жерді жалдау шарттарына да қатысты.

Өзге жағынан мүлік  жалдау шарттарын жіктеуге тым қатты ілесіп кетуге болмайды. Түбіріне қарайтын болсақ, олардың барлығы шарттардың өңделген (үйренішті) жүйесіне енеді. Оларды бөлек-бөлек талдаудың (қарастырудың) ең басты мәні, олар қоғамдағы әртүрлі экономикалық қатынастарды реттейтінінде болып келеді. Осыған байланысты біз әртүрлі мүлік жалдау шартының экономикалық және құқықтық мақсатын анықтауымыз керек.

Осыған байланысты біз  әрбір бөлек мүлік жалдау шартының түсінігін элементтерін (мазмұнын) қарастырамыз. Және де назар зандарда (заңнамада) қарастырылған (бекітілген) аренда түрлеріне аударылатынын айта аламыз. Егер кейін жалдау детальдық зерттеуін талап ететіні анықталса, олардың кейбір нысандары, іс жүзінде бар болып, бірақ АК нормаларымен бекітілмесе, бірақ олар маңызды болып табылса және мүлік талдау жеке түрлерінің арасында жаңа байланыстар пайда болса, онда мүлік жалдау шарттарының көп түрлерінің белгіленуі бойьшша келесі (одан әрі) зерттеуді өткізуге болады.

Мүлік жалдаудың жеке түрлерін қарастыруға кірісейік.

Лизингтің дамуы 

Лизингтің идеясы жас емес. Берілген деректер бойынша адамзатқа лизингтің ертеден болуы белгілі. Көптеген тарихшылар мен экономистердің пікірінше, лизинтік келісім-шарттар б.э.д. Шумер мемлекетінде де жасалды. Аристотельдің (б.э.д. 384 / 383 - 322 ж.ж.) "Богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности” атты еңбегінде лизинг идеясы туралы пікірлер жазылған. Басқа сөзбен айтқанда, пайда алу мақсатында мүліктің иесі болуы міндетті емес, осы мүлікті пайдалану құқығы болу керек, соның нәтижесінде пайда алу мүмкін болады дейді. Лизинг ертеде тек белгілі бір меншік түрлерін жалға алумен шектелген жоқ. Тарихи мәліметтер бойынша, ауылшаруашылық техниканың түрлері және шеберлік құрылғылар, сонымен қатар әскери техника да жалға алынды.

Венецияда 11 ғасырда лизингтік  операцияларға ұқсас мәмілелер жасалынды: венециандықтар сол уақытта өте қымбат болған якорьларды саудагерлер мен сауда қайықтарын жалға берді. Жүзі аяқталғаннан соң якорьлар өз иелеріне қайтарылған және қайтадан жалға берілді.     Ұлыбританияда лизингтік қатынастарға ұқсас қатынастарды реттейтін алғашқы нормативтік акт болған 1284 жылы Уэльс заңы болды (Statute of Wales). 

1572 жылы Ұлыбританияда  тек қана нақты лизингті қолдануға  рұқсат беретін заң актісі  шығарылды. Осы заңның мәні: осы  уақытта келісім-шарт жасасқан жақтардың мүліктің нақты иесі кім екені жасырылды, ол несие берушілерді адастыру мақсатында жүргізілді, сондықтан оны реттеу үшін қолданылды.  

1930 жылдары Генри Форд  өз автокөліктерін өткізу мақсатында  жалға беруді кеңінен қолданды. Бірақ автокөліктік лизингтік бизнестің бастамашысы ретінде Золли Фрэнкті есептейді. Ол 1940 жылдары алғаш рет автокөліктерді ұзақ мерзімді жалға беруді ұсынушы сауда агенті болды.      Жалға беру қатынастарында болатын құбылысты Америкада 1950 жылы революция деп атауға болады. Осы уақытта өндірістің көптеген құралдары жалға берілді: технологиялық құрылғылар, машиналар мен механизмдер, кемелер, ұшақтар, т.б.. АҚШ Үкіметі осы құбылысты бағалап, оны ынталандыратын мемлекеттік бағдарламаны жедел түрде әзірледі және жүзеге асырды. Экономикалық лексикалық терминологияға жаңа "лизинг” терминінің енгізілуін (ағыл. lease – жалға беру) "Белл” телефон компаниясының операцияларымен  байланыстырады. Осы компанияның басқармасы 1877 жылы өз телефон аппараттарын сатпайтыны туралы, оны жалға беру туралы шешім қабылдады.

Сан-Францискода белгілі  болған "United States Leasing Corporation” американ компаниясы 1952 жылы лизингтік операциялар  іскерліктің негізгі болған алғашқы  акционерлік қоғам болып саналады. Сонымен, АҚШ жаңа бизнестің отаны болды. 60 жылдардың ортасында лизингтік операциялар 1 млрд.$, ал 80 жылдары олар110 млрд.$-дан асып түсті. Осындай жоғары қарқынды темптің болу себебі лизингтік мәміле бойынша серіктестктер ала алатын артықшылықтарға байланысты болды. Лизингтік операциялар өте тез АҚШ шекарасынан өтіп, халықаралық лизингке айналды.

АҚШ-та лизинг экономикалық бизнестің негізгі түрлерінің бірі болып табылады. Өз қызметтерінің  кең спектрін ұсынған жаңа лизингтік  компания- лар санының өсуі, және лизингтік келісім-шарттарының үлкен модифи- кациясы экономиканың әртүрлі сфераларында кәсіпкерлердің инвестициялық қаражаттарын алудың әртүрлі нұсқаларын анықтады. Кейіннен лизингтік компаниялар "қаржы-лизингтік қоғамдар” деген атқа ие болды.

Батыс Еуропада алғашқы  алғашқы қаржы-лизингтік қоғамдар 50-60 ж.ж. пайда болды. Бірақ та лизингтік операциялардың дамуына көптеген факторлар әсер етті, т.қ. салықтық заңнамада лизингтік келісім-шарттардың заңды түрде қабылдауы көптеген қиыншылықтардан шығуға мүмкіндік берді.