Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері

Мүлік жалдау шартының тараптары  жалға алушы және жалға беруші, жалға беруші және жалға алушы  ретінде кез келген тұлға, заңды  және жеке тұлға бола алады. Егер шарт мемлекет атынан не әкімшілік-аумақтық бірлестік атынан жасалса мүлікті жалға беруші болып өкілетті мемлекеттік орган, ҚР Қаржы министрлігінің Мемлекеттік мүлік және жекешелендіру бойынша комитетінің аумақтық органдары келеді.

Жалға беруші — бұл  пайдалануға берілген мүліктің иесі, ал заңды тұлға — оқшауланған мүлікке меншік, шаруашылық жүргізу, оралымды басқару құқығы бар субъект. Кейбір жағдайларда мүлікті жалға беруші болын оған өзге де құқықтары бар жеке немесе заңды тұлғалар келуі мүмкін, олар мүлікті жалға беруге заңмен немесе шартпен өкілденуі тиіс (мысалы, бүл мүлікті сенімгершілікпен басқаратын болуы мүмкін).

Жалдаушы (арендатор) —  мүлікті уақытша иелену және пайдалануға, немесе тек пайдалануға алған  жеке немесе заңды тұлға. Мысалы, станокты жалдаушыға онда белгілі сағаттарда немесе күндерде қажетті жұмыстарды жасау (орындау) мүмкіншілігі берілуі мүмкін. Мүлкіне оралымды басқару құқығы бар коммерциялық емес заңды тұлғалар олардың мүлкінің меншік иесімен мүлікті жалдау құқығында шектелуі мүмкін.

Тараптар құқықтары  мен міндеттерінің өзге тұлғаларға ауысуы ішінара және де әмбебап құқықтық мирасқорлық негізінде болуы мүмкін. Жалға берілген мүлікке меншік құқығының немесе шаруашылық жүргізу, оралымды басқару құқықтарының өзге тұлғаға ауысуы мүлікті жалдау шартын өзгерту немесе бұзу үшін негіз болмайды.

Басқаша айтатын болсақ аренда құқығы жалға берілген мүлікке  ауыртпалық тудырады.

Азамат өлуімен жалға  алушының құқықтарына қатысты мұрагерлік трансмиссия егер заң актілерінде  немесе шартта өзгеше қарастырылмаса жалпы тәртіп бойынша болады. Заңды  тұлғалар қайта құрылған кезде де әмбебап мирасқорлықтың бұл тәртібін қолдану керек.

Мүлікті жалдау шартын жасасу жалдаушының тұлғасына жеке байланысты болмаса, жалға беруші оның қалған мерзіміне  шартқа мұрагердің (құқықтық мирасқордың) жалдаушы ретінде кірісуіне кедергі жасай алмайды.

1.2. Мүлік жалдау шартының нысанасы

              Мүлік жалдау шартының нысанасы (объектісі) болып негізінен қозғалатын сондай-ақ қозғалмайтын заттар келеді. Аренда шарты бойынша (негізінде) берілетін заттар жеке сипаттары мен анықталатын, тұтынылмайтын заттарға жатады, олар оларды пайдалану барысында өздерінщ тұтынушылық қасиеттерін бірте-бірте табиғи тозу салдарынан жоғалтады. Кейбір объектілер пайдалану тәртібі дұрыс болса тіпті өздерінің қасиеттерін жоғалтпауы мүмкін, оларға жер бөлшектері, көп жылдық егістер және с.с. жатады. АҚ 541—бабына сәйкес, мүліктік жалдауға, кәсіпорындар мен басқа да мүліктік кешендер, жер учаскелері, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлік құралдары берілуі мүмкін. Жалдаудың объектісі өзге де заттар бола алады.

Заңнамада оларды мүліктік жалдауға беруге тыйым салынған, немесе жалдау мүмкіншілігі шектелген мүлік  түрлері анықталуы мүмкін. Бірінші  кезекте шектеулер азаматтық  айналымнан алынып тасталған, немесе азаматтық  айналымы шектеулі заттарға қатысты  болып келеді.

Әрине, азаматтық айналымнан алынып тасталған заттар жалға берілуі  мүмкін емес. Ал азаматтық айналымы шектеулі заттар жалға оларды пайдалану  тәртібі, жалпылама оларға меншік құқығын  жүзеге асырудың барлық тәртібі сақталып жалға берілуі мүмкін. Мысалы, тұлға азаматтық айналымы шектеулі бір немесе өзге мүлікті иеленуге рұқсат алмаса ол өзінде бар сондай (азаматтық айналымы шектеулі) мүлікті иелігінен шығаруы керек. Заңның (ҚР АК 252 бабы 2 тармағы) тікелей нұсқауына сәйкес көрсетілгендей мүлікке меншік құқығы тоқтатылуы қажет. Яғни ондай мүлікте иеліктен шығаруға бағытталған шарттар болып сатып алу-сату, сыйға тарту, айырбас шарттары келеді деп болжам жасаймыз.

Бірақ мәселені тым шектеулі шешуге болмайды. Сілтеме жасалған азаматтық кодекстің нормасы  өмірде оны әртүрлі жағдайларға лайықтап қолдануды талап етеді. Мысалы, айналымы шектеулі мүліктің иегері болашақта оған рұқсат аламын деп үміттенетін болса оған оны жалға беруге тыйым салынбауы керек. Немесе мүлікті иеленуге рұқсаты жоқ айналымы шектеулі заттың меншік иесі бірден сатып алушыны таппаған соң оны болашақта сатып алу жағдайы қарастырылатын жалдау шарты негізінде бере алады. Қаралғандай қосымша шешімдер меншік иесі жағдайын жақсартады. Қандай да болсын мүлікке меншіктің заң бойынша кепілдіктерін нығайтады.

Кейбір объектілерді (негізінен табиғи объектілерді) жалға  тапсырған кезде шарт ерекшеліктері  пайда болады (ерекшеліктер шарт мазмұнына  және т.б. қатысты болуы мүмкін). Айтатын  болсақ, Қазақстан Республикасының "Жер туралы" Заңының 48 бабына сәйкес, жер пайдаланушылары жерді жер учаскесін беру актісіне немесе аренда шартына (уақытша ақысыз жер пайдалану шартына) сәйкес пайдалануы тиіс. Осымен бірге жалға алушыға тағы да бірқатар міндеттер жүктеледі. Бүл міндеттер жалға алушының жалға берілген мүлікті тиісті пайдалану бойынша азаматтық-құқықтық міндетімен тығыз байланысты, кейбір көріністерінде оларды мүлікті тиісті пайдалану бойынша міндеттік нақтылануы ретінде бағалауға болады. Жер пайдаланушыға мынадай міндеттер жүктеледі:

— тиісті санитарлық және экологиялық талаптарға сәйкес келетін өндіріс технологиясын қолданудың, халықтың денсаулығы мен қоршаған ортаға зиян келтірілуіне жол бермеу;

— топырақтың құнарлығын нашарлатпаудың жер қорғау жөніндегі  шараларды жүзеге асырудың, орман, су ресурстары басқа да табиғи ресурстарды пайдалану тәртібін сақтаудың, жер учаскесінде орналасқан, заңдарға сәйкес мемлекет қорғайтын тарих, сәулет ескерткіштері, археологиялық мұра мен басқа да объектілердің қорғалуын қамтамасыз ету;

— басқа меншік иелері мен жер пайдаланушылардың құқықтарын бұзбау;

— топырақтың құнарлы  қабатын сыдырып алу оның біржола  жоғалуын болғызбау үшін қажет болған жағдайларды қоспағанда, басқа тұлғаларга сату не беру мақсатымен құнарлы қабатты  сыдырып алуға жол бермеу;

— сервитуттары заңдарда көзделген тәртіпте ұсынуды қамтамасыз ету.

Өз ерекшеліктері тұрғын үйді жер қойнауының учаскелерін  және басқа объектілерді жалдауда орын алады. Жер қойнауының учаскілері концессиялық және басқа келісімдер негізінде  пайдалануға беріледі, олар АК 541-6, 4-т. сәйкес өзінің заңды табиғаты бойынша мүлікті жалдауға түбірлес болып келеді және оның жалпы (негізгі) ережелеріне негізделеді. Мұндай кең түсінік ҚР азаматтық заңнамасында шарттардың бұрынғы кеңестік кезеңдегі азаматтық құқыққа таныс емес тәртіптенген жүйесі қалыптасып келетінін сипаттайды. Бұл бөлек шарттардың құрылысын өңдеуде де, бүкіл шарттық құқық жүйесін өңдеуде де өз көрінісін тауып отыр. Жер қойнауын пайдаланумен байланысты және өзге де шарттардың жаңа түрлеріне қатысты пайда болған айқынсыздық ақырындап жойылып келеді.

ҚР АК тағы да бір елеулі жаңалық бар. Оны заңнаманы дамытудағы батыл, өркенді қадам ретінде  бағалауға болады және онда біздің көзқарасымыз бойынша арендалық қатынастарды одан әрі дамытудың мүмкіншіліктері қарастырылған. Бірақ ол жалдау туралы дәстүрлі көзқарастарды ескеретін болсақ үйренімсіз болып көрінеді. ҚР АК 541-бабының 2-тармағына сәйкес жалдаудың нысанасы болып жер пайдалану құқығы, жер қойнауын пайдалану құқығы және өзге заттық құқықтар келуі мүмкін. Мүліктік құқықтардың арендасына жол бермеу заңнамалық актілермен қарастырылуы мүмкін. Аталған норманы қолдану мүліктік құқықтардың айналымын жан-жақты дамытуға мүмкіншілік береді. [3, 96 б.]. 

Мүлікті жалдау шартының ақылы сипаты, жалпылама міндеттемелік құқық нормаларының мазмұны және қалыптасқан шарттық тәжірибеде мүлікті жалдау шартында сатып алу-сату шартында да сияқты оның бірден бір елеулі жағдайы болып нысанасы туралы жағдай келетініне әсер етеді.

Мүлік жалдау шартында жалдаушыға мүліктік жалдаудың объектісі ретінде берілуге жататын мүлікті анықтауға мүмкіншілік беретін мәліметтер келтірілуі керек. Егер бұл мәліметтер шартта болмаса, онда мүліктік жалдауға берілуте жататын объект туралы жағдай келісілмеген болып, ал тиісті шарт жасалмаған болып есептеледі. Үлкен тәжірибелік мән жалға берілетін объектіні толық сипаттауда болып келеді, яғни оны тек жалпы анықтау жеткіліксіз. Осының қажеттілігі мүлікті жалдау шарты мазмұнының өзінен көрініс табады.

Аренда шартының бағасы. Ол шартқа сәйкес анықталады. Егер, ол шартта көрсетілмесе, онда басшылыққа бір немесе өзге жағдайларда төленетін аренданың бағасы алынады.

Мүлікті жалдау шарты  нақты анықталған мерзімге жасалуы  мүмкін. (ҚР АК. 545-6, 1-т.) Қаз. ҚСР-ң Азаматтық  кодексімен, жалға берілетін мүлік  түріне қарамастан мүліктік жалдаудың  мерзімі 10 жылдан аспауы тиістігі қарастырылған еді. ҚР АК аренданың ақырғы мерзімін тек оның бөлек түрлері үшін, немесе бөлек мүлік арендасы үшін қарастырады. Айтылғандай жердің арендасы 49 жылдан аспауы керек. Прокат шарты бір жылдан аспайтын мерзімге ғана жасалуы мүмкін.

Мүлік жалдау шарты нақты  анықтамлаған мерзімге жасалуы мүмкін, бұл үшін ол күшінде болып келетін  мерзім шартта көрсетілмейді. Нақты  анықталмаған мерзімге жасалған мүлікті  жалдау шартында әрбір тарап, шарт қозғалмайтын мүлік жөнінде болғанда екінші тарапқа үш ай бұрын ескертіп, ал шарт қозғалатын мүлік жөнінде болғанда бір ай бұрын ескертіп, кез келген уақытта шарттан бас тарта алады. Өзгеше тәртіп заң актілерімен немесе шартпен қарастырылуы мүмкін. Мысалы шартта тараптар нақты анықталмаған мерзімге жасалған мүлікті жалдау шартын бір жақты тәртіпте бұруға тиым салуы мүмкін.

Егер мүлікті жалдаудың  ақырғы мерзім заңнамада қарастырылса, ал шарттың өзі нақты анықталмаған мерзімге жасалса, мүлікті жалдаудың  ақырғы мерзімі өтуімен ол күшін  өзімен өзі жоғалтады. Яғни, мүлікті жалдау шартының мерзімі заңнама бойынша қарастырылған ең үлкен (ақырғы) мерзімнен асып кетсе де шарт бәрібір заңнамалық мерзімнен аспайтын  (оған тен) мерзімге жасалған болып саналады.

Бір жақты өзгерту  кезінде аренда шарты өз күшінде қалатын жағдайды жеке қарастыру қажет. Жалға алынған мүліктің меншік құқығын (шаруашылық басқару, оперативті басқару, өмір бойы мұрагерлік иемдеу) құқығын басқа тұлғаларға беру, аренда шартын бұзу немесе өзгерту үшін негіз бола алмайды. Сондықта, арендалық қатынастары үзілмейді, ал бастапқы жалға беруші жаңа иеленушіге берулген мүлікке заттық құқық береді. [4, 58 б.]. 

Қозғалмайтын мүлікті  жалға алған адам қайтыс болған жағдайда, егер заңмен шартта басқаша көрсетілмесе, оның құқытарымен міндеттері толығымен оның мұрагерлеріне көшеді. Мұндай жағдаймен, жалдаушы мұрагерлерінің құқытары қорғалады. Жалға беруші шартының әрекет етуінің қалған мерзімінде жалдаушы мұрагерлерімен бірге жұмыс істеуден бас тартуға құқылы, егер аренда шарты жалдаушының қандай да бір жеке қасиеттеріне негізделіп жасалса. Мысалы, жалдаушы мамандандырылған құрылысшы болсын, және аренда ақысының орнын, жалға алынған объектіні жөндеуге келіссе, ал оның мұрагері шарт бойынша бұндай жұмыст артқа алмайды.

Өздерінің құқытары туралы мұрагерлер мәлімдеуі де мүмкін. Бұндай жағдайда жалға алушының құқығын алу туралы мәселе, олрадың арасында шешіледі, егер келіспеушілік туындаған жағдайда – сот процесі арқылы шешіледі. Мысалы, РФ азаматтық кодексіне сәйкес жалға беруші біржақты тәртіппен шартыы бұзуға құқылы, егер жалдаушы:

а)   шарты бойынша  мүлікті дұрыс пайдаланбайды  немесе бірінші рет мүліктің белгіленуін  бұзса;

б)   мүлікті ұқыпты ұстас;

в)   шартта белгіленген  мерзімде аренада ақысын уақытында  қатарынан 2 рет төлемесе;

г)   арендалық шарттан мерзімде мүлікті күрделі жөндеуден өткізуден бас тартса немесе ол шартта көрсетілмесе де, құқықтық актілерде және өндіріс шартында көрсетілгендей күрделі жөндеуден өткізу жалдаушының міндеті болып табылса.

Жоғарыда көрсетілген  тізім бұнымен шектелмейді, жалдау шартында мерзімінен бұрын бұзудың басқа да негіздері қаралуы мүмкін және де бұл тізім екі жақтың келісуінсіз қысқартылуы мүмкін емес. Аренда шарты бір нақты тәртіпте бұзу құқығын жүзеге асыру үшін жалдаушы, шартын бұзу үшін негізді растайтын талап арызбен сотқа жүгінуі керек.

Сондай-ақ, жалдаушының  мүддесін қорғау мақсатында, екі жақтың арасындағы келіспеушілікті сотқа  дейінгі тәртәппен реттеу қарастырылған. Сонымен, жалдаушы өзінің міндеттерін белгілі мерзімде орындайтындығы туралы жазбаша жазып, жалға берушіге бергеннен кейін ғана жалға беруші шартты мерзімінен бұрын тоқтатылуын талап етуге құқылы. Жалдаушы жағынан мұндай әрекет байқалмаса, онда оған сот шартты бұзу туралы талап-арызды қараудан бас тартады.

Өз кезегінде, жалдаушы өзінің талаптары бйынша шартты мерзімінен бұрын бұзуға құқығы бар, егер:

а)   жалға беруші мүлікті жалдаушының иелігіне бермесе  немесе мүлікті шартқа сәйкес пайдалануға  кедергі жасаса;

б) жалдаушыға шарт жасағанда  ескертілмеген, мүлікті қарап алғанда  табылмаған, және жалдаушыға алдын ала айтылмаған ескерулер мүлікті пайдалануда кедергі, кемшіліктер болса;

в)   жалға берушң өзінің міндеті болып таыбалтын  күрделі жөндеуден өткізілу шартта белгіленген мерзімде орындалмаса;

г)   жалдаушы жауап  бермейтін мүліктің жағдайы пайдалану үшін жарамсыз болып қалса (бұл жерде кездейсоқ немесе бой бермейтін күш негізіндегі жағдай айтылған).

Жоғарыда айтылғандар  тізімі осымен шектелмейді, оны толықтыруға  болады, бірақ екі жақтың келісімі болса да бұл тізімді қысқартуға болмайды.

Жалдаушының талады бойынша  аренда шарты сот арқылы бұзылуы  мүмкін.

Бұл кезде мынаған  көңіл аудару керек. Жіберілген қателерді  жою талабы көрсетілген жазаша ескертулерді алдын ала жіберу жалға алушыға  жүктеледі. Бірақ та, сотқа жүгінуден  бұрын ол жалға берушіге шартты бұзу ұсынысын жіберу керек. Шартын бұзу ұсынысын ерікті түрде қабыл алмауы кезінде немесе жауаптың шартта көрсетілген мерзімін де (егер мерзім көрсетілмесе, онда 30 күн ішінде) жауабы берілмесе, онда жалдаушы сотқа талап-арыз беруге құқығы бар. Аренда шарты жалға алынған төлем арқылы тоқтатылуы мүмкін. РФ ДК 24 бабында көрсетілгендей: заңда және арендалық шартта аренда мерзімі бекіткенен кейін жалға алынған мүлік жалдаушының меншігіне айналатындығы немесе шартта келісілген сатып алу бағасы жалдаушыға төлеген жағдайлары қарастырылған.