Право приватної власності на землю в Україні

На даний час, до основних нормативних документів, що регулюють  відносин права приватної власності, необхідно віднести такі найважливіші, як:

1) Земельний кодекс  України від 25 жовтня 2001 року, який в ст. 78 зазначив, що земля в Україні може перебувати у  приватній власності. В Розділі ІІІ цей нормативний акт визначив основні умови та порядок набуття права власності, в тому числі й приватної;

2) Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року, який набув чинності з 01 січня 2004 року. Книга ІІІ «Право власності та інші речові права» врегулювала питання набуття, припинення, реалізації права приватної власності. Крім зазначеного, Цивільний кодекс також акцентував увагу на особливостях  набуття права приватної власності в процесі спадкування.

Вказані вище нормативні акти сьогодні складають законодавчу  базу для формування відносин права  приватної власності в Україні.

1.2. Об”єкти права приватної власності на землю

Основним об’єктом права власності у земельних правовідносинах є земля.

Як відомо, в період існування  СРСР діяв принцип абсолютної державної  монополії на землю. Земля, її надра, води і ліси становили виключну власність  держави і надавалися тільки у  користування. В декларації про державний суверенітет України такі об’єкти були проголошені власністю її народу.

Згодом, відповідно в Земельному кодексі  України від 18 грудня 1990 р. (в первісній  редакції) і в Законі України «Про власність» сформувався новий правовий інститут, який встановлював умови і порядок надання землі громадянам у довічне успадковуване володіння, який, однак, не набув необхідної правової завершеності у зв’язку з введенням Законом від 30 січня 1992 р. поряд з державною колективної і приватної форми власності на землю. Тому в Земельний кодекс України 18 березня 1992 р. були внесені істотні зміни і доповнення, які формально засвідчили повноцінність інституту права приватної власності в Україні.

На сьогднішній час земельним  законодавством встановлюється спеціальний правовий режим щодо умов набуття права власності на земельні ділянки та здійснення громадянами правомочностей власника, обмежуються їх розміри, що обумовлено особливостями такого об’єкта права власності та його значенням в суспільстві. Насамперед ці особливості полягають в тому, що об’єктом права власності є не земля взагалі як фізичний об’єкт матеріального світу, а земельна ділянка як правова категорія з чітко окресленими межами. На відміну від інших об’єктів права власності, щодо яких власник вправі здійснювати будь-які дії (змінювати місцезнаходження, споживати, навіть знищувати чи псувати), земельна ділянка має використовуватися лише відповідно до її цільового призначення (для сільськогосподарського виробництва, забудови тощо), власник не повинен завдавати їй шкоди, знищувати чи псувати її під страхом застосування до нього санкцій.

Враховуючи загальнонародні інтереси, обмеженість розмірів земельних  ресурсів кордонами території України, законодавець передбачив певні розміри  земельних ділянок, що можуть перебувати у приватній власності громадян.

Наприклад, для ведення селянського (фермерського) господарства могли  передаватися у приватну власність  земельні ділянки, розмір яких не повинен  перевищувати 50 га сільськогосподарських  угідь і 100 га усіх земель. Відповідно до земельного та приватизаційного законодавства громадянам України було надано право одержати безоплатно у власність такі розміри земельних ділянок: до 0,6 га — для ведення особистого підсобного господарства в межах населених пунктів; до 0,25 га в сільських населених пунктах, до 0,15 га в селищах міського типу (членам колективних сільгосппідприємств — до 0,25 га, а в містах — до 0,1 га) — для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд; до 0,12 га — для ведення садівництва; до 0,1 га — для індивідуального дачного будівництва; до 0,01 га — для будівництва індивідуальних гаражів.

В окремих випадках громадяни могли  мати у власності земельні ділянки  понад площу, що передавалась їм безплатно. Так, вони могли придбати у місцевих Рад народних депутатів земельні ділянки у власність для ведення селянського (фермерського) господарства понад 50 га за відповідну плату. У даному разі законодавець не встановлював певних обмежувальних розмірів земельних ділянок. Не були встановлені вони і щодо тих ділянок, які набувались громадянами за угодами у інших власників.

Указами Президента України від 15.11.1994 р. «Про невідкладні заходи щодо прискорення  земельної реформи у сфері  сільськогосподарського виробництва» та від 12.08.1995 р. «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам» було передбачене виникнення права власності на землю на підставі паювання земель сільськогосподарських колективних підприємств, сільськогосподарських колективів, сільськогосподарських акціонерних товариств та інших сільськогосподарських підприємств, трудові колективи яких виявили бажання одержати землю у власність.

Відповідно до цих Указів після  прийняття рішення місцевими  Радами народних депутатів про передачу у колективну власність землі органи землеустрою здійснюють її поділ на земельні частки (паї) без виділення їх в натурі (на місцевості). При цьому кожному члену таких підприємств видається сертифікат на право приватної власності на земельну частку (пай) в умовних кадастрових гектарах, а також у вартісному виразі. При цьому кожному члену сільгосппідприємства надано право безперешкодного виходу з нього і безкоштовного одержання у приватну власність своєї земельної частки (паю) в натурі, що засвідчується державним актом на право приватної власності на землю.

Як вважають фахівці, в наведених  вище Указах була закладена певна  внутрішня неузгодженість, оскільки ними передбачається передача землі  у колективну власність і водночас за кожним членом сільгосппідприємства визнається право приватної власності на земельну частку (пай). Власне ця неузгодженість була породжена певною мірою змістом Земельного кодексу України (в старій редакції 1992 року), згідно з якою суб’єктами права колективної власності були сільгосппідприємства, а співвласниками — їх члени.¹

Конституція України 1996 року, зважаючи на виключно важливе значення землі у всіх сферах економіки країни, проголосила її основним національним багатством і запровадила при цьому імперативний принцип особливої охорони зазначеного найважливішого компонента біосфери.

Земельним кодексом України земля  визначається основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Земля як складова частина  біосфери включає ґрунти та інші природні елементи ландшафту, що органічно пов'язані між собою і забезпечують належне існування флори і фауни та життєдіяльність людини.

З метою охорони земель України  як основного національного багатства Верховною Радою України Законом від 21 вересня 2000 року була затверджена «Загальнодержавна програма формування національної екологічної мережі України на 2000-2015 роки».¹ Вона була розроблена в контексті вимог для подальшого опрацювання, вдосконалення та розвитку екологічного законодавства України, а також відповідно до рекомендацій Всеєвропейської стратегії збереження біологічного та ландшафтного різноманіття (1995 р.) щодо питання формування Всеєвропейської екологічної мережі як єдиної просторової системи територій країн Європи з природним або частково зміненим станом ландшафту.

Таким чином, самостійним об'єктом  земельних відносин виступають землі  в межах території України. До таких об'єктів належать категорії  земель України, які мають особливий  правовий режим. Серед земель України  закон розрізняє дев'ять категорій земель, в основу поділу яких покладено основне цільове призначення.

Згідно ст. 18 ЗК до земель України  належать усі землі в межах  її території, в тому числі острови  та землі, зайняті водними об'єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії.

Категорії земель України мають  особливий правовий режим.

Україна за межами її території може мати на праві державної власності  земельні ділянки, правовий режим яких визначається законодавством відповідної країни.

Належність земель до земель України визначається знаходженням їх в межах території держави. Наявність території — це обов'язкова ознака держави. Оскільки територією держави є і острови, а також землі, зайняті водними об'єктами, то і вони також включаються до складу земель України.

В межах території України можуть знаходитися землі, які перебувають у державній, приватній та комунальній власності. Закріплення в законі багатосуб'єктності права власності на землю виключає можливість віднесення земель України до єдиного державного земельного фонду.

Єдиною є територія України, яка згідно Закону України «Про планування і забудову територій»¹ представляє собою частину земної поверхні у визначених межах (кордонах) з властивими їй географічним положенням, природними та створеними діяльністю людей умовами та ресурсами, а також з повітряним простором та розташованими під нею надрами.

Землі в межах території України  характеризуються різним цільовим призначенням. Основне цільове призначення земель — головний і єдиний критерій диференціації земель на окремі категорії, які мають особливий правовий режим. Особливості правового режиму земель кожної категорії визначаються специфікою їх цільового призначення.

Крім земель, розташованих в межах  території України, до її земель можуть відноситись земельні ділянки, які розташовані за межами території України, належать їй на праві державної власності і мають відповідний правовий режим, який визначається законодавством іноземної держави.

Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісового фонду; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

У порівнянні з раніше чинним земельним законодавством у складі земель України сталися суттєві зміни. Так, замість земель населених пунктів, які раніше визнавалися законом як самостійна категорія земель, а фактично згідно Конституції України є одиницею в системі адміністративно-територіального устрою держави, запроваджено нову категорію земель-землі житлової та громадської забудови.

Землі оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення визнано Земельним кодексом самостійними специфічними категоріями земель.

Землі запасу як самостійну категорію  земель анульовано. Але згідно частини 2  статті 19 ЗК до складу кожної категорії земель можуть входити землі запасу. Це стосується тільки тих земельних ділянок, які не надані у власність аби користування громадян чи юридичних осіб. Так, згідно ст. 30 Земельного кодексу земельні ділянки державної і комунальної власності, які перебували у користуванні сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, що ліквідуються, включаються до земель запасу або ж передаються у власність чи користування відповідно до Земельного кодексу. В цьому випадку йдеться про можливість включення відповідних земельних ділянок до земель запасу у складі земель сільськогосподарського призначення.

Крім віднесення земель до певної категорії, яке пов'язане із здійсненням  правомочності по розпорядженню землею (фактично закріпленню основного цільового призначення), законодавству відоме переведення земель із однієї категорії до іншої. Таке переведення земель здійснюється в результаті зміни їх цільового призначення. Наприклад, освоєння земель для сільськогосподарських і лісогосподарських потреб у відповідності зі ст. 209 ЗК фактично означає переведення земель із інших категорій у категорію земель сільськогосподарського призначення або лісового фонду.

Зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проекти землеустрою.

Що ж стосується зміни цільового  призначення земель, які перебувають у власності громадян, то це питання вирішується дещо інакше. Хоча встановлення і зміна цільового призначення земель — це прерогатива їх власника, закон встановлює відповідні обмеження прав власників з цього приводу. Йдеться про те, що вказана зміна цільового призначення можлива лише за ініціативою власників відповідних земельних ділянок у порядку, що встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Необхідно зазначити, що характеристика земельної ділянки як об'єкта права приватної власності (тобто об'єкта земельних відносин) закріплена ст. 79 Земельного кодексу. Згідно названої норми земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться.

Право власності на земельну ділянку  розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

В  статті 79 ЗК вперше в земельному законодавстві України визначено поняття земельної ділянки як об'єкта права власності.

Об'єкти права власності на землю — це природні елементи, з приводу чого складаються і існують відповідні правовідносини, тобто, окремі, індивідуально визначені, земельні ділянки. Зазначена вище стаття встановлює кваліфікуючі ознаки земельної ділянки як об'єкта права власності. Насамперед, це межі земельної ділянки, які повинні існувати в натурі, на місцевості, а також визначене місце її розташування та встановлений законодавством режим використання.