Право приватної власності на землю в Україні

Вважаю, що рішення суду є важливим досягненням у боротьбі за право  спадкоємців на одержання орендної плати за успадковану землю, оскільки, на жаль, практика віднесення земельних часток (паїв) і навіть земельних ділянок, право власності на які посвідчене державними актами, до так званих невитребуваних або неуспадкованих дуже поширена в багатьох регіонах. Сприяє таким незаконним рішенням зокрема діяльність контрольно-ревізійного управління, яке фактично змушує сільських голів укладати договори на ділянки або земельні частки (паї) в разі смерті їхніх власників, не рахуючись із тим, що до визнання спадщини відумерлою сільські ради не мають права розпоряджатися цим майном.

Крім зазначеного, чинний закон  покладає на спадкоємця, який прийняв у спадщину нерухоме майно, обов'язок звернутися до нотаріуса за видачею йому свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно. Разом із тим, якщо в складі спадщини є нерухоме майно, то спадкоємець, який отримав свідоцтво про право на спадщину, повинен зареєструвати право на це майно у відповідних органах, що здійснюють державну реєстрацію нерухомого майна. Право власності на нерухоме майно виникає у спадкоємця лише з моменту державної реєстрації.

Таким чином, державний акт на землю, що переходить в порядку успадкування, потрібно переоформити на ім'я спадкоємця. Підставою для цього є стаття 125 Земельного кодексу України, яка встановлює нерозривний зв'язок між виникненням права власності на земельну ділянку, отриманням документа, що посвідчує це право, та його державною реєстрацією. Тобто спадкоємцю необхідно виготовити державний акт, який би посвідчував право на земельну ділянку, та зареєструвати його.

Земельне законодавство, яке діяло до середини 2003 року передбачало, що спадкоємець, оформивши на своє ім'я в землевпорядній організації державний акт, звертався в органи, наділені повноваженнями щодо видачі й реєстрації державних актів, тобто до сільських, селищних, міських та районних рад, реєстрував його й ставав повноцінним власником. Зі зміною законодавства змінився й порядок отримання нового державного акта та його реєстрації. Чинний Земельний кодекс України розглядає реєстрацію прав на землю як складову частину державного земельного кадастру й закріплює повноваження щодо його ведення за органами державної влади з питань земельних ресурсів.

До того ж, 17 лютого 2003 року Президент  України підписав Указ "Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру", і Держкомзем України, відповідно до статті 202 Земельного кодексу України та на виконання зазначеного Указу Президента, видав наказ від 2 липня 2003 року № 174 "Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель". Зазначений наказ органи державної реєстрації використовують і зараз, після введення в дію Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обмежень". Крім цього, було прийнято ще ряд законодавчих актів, які регламентують порядок переоформлення державних актів. Зокрема статтею 20 Закону України "Про землеустрій" передбачено, що в разі відчуження земельних ділянок в обов'язковому порядку проводиться землеустрій.

Тобто необхідно звернутися до розробника документації із землеустрою — юридичної чи фізичної особи, яка має відповідну ліцензію на проведення таких робіт, і замовити технічну документацію щодо складання документа, який посвідчує право на земельну ділянку. Це передбачено також "Інструкцією про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі". Зокрема пунктом 1.13 даної інструкції визначено, що при переоформленні правовстановлюючих документів на земельну ділянку складання державного акта здійснюється після відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та закріплення їх довгостроковими знаками. До того ж, на одну земельну ділянку біля будинку необхідно готувати два державні акти. І хоча знайти у законодавстві чітку відповідь неможливо, органи державної реєстрації виходять з того, що, відповідно до згаданої "Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів...", державний акт видається на земельну ділянку ними.¹

Разом із тим, розділ реєстраційної  картки автоматизованої системи  державного земельного кадастру дозволяє внести лише один вид цільового використання землі. Тобто якщо біля успадкованого будинку (в селі) знаходиться земельна ділянка площею, наприклад, 0,45 га, то це означає, що одна її частина — не більше 0,25 га — надана для будівництва та обслуговування житлового будинку, а решта (в даному випадку 0,2 га) — для ведення особистого селянського господарства. І на таку земельну ділянку створюються дві реєстраційні картки.

Таким чином, відсутність  державної реєстрації права власності  на землю не дозволяє власнику розпоряджатися належним йому майном. Водночас спадкоємець, який отримав свідоцтво про право власності на нерухоме майно, може захищати свої права в суді та інших установах, і в разі виникнення спору зареєстровані речові права матимуть пріоритет над незареєстрованими.

Сьогодні чимало власників земельних  часток (паїв) або земельних ділянок  сільськогосподарського призначення задумуються, як передати їх своїм дітям — громадянам іноземних країн. Чи варто взагалі набувати у власність земельну ділянку (отримувати державний акт), якщо спадкоємець (син, дочка) є громадянином іншої держави?

Щоб відповісти на ці питання, насамперед з'ясуємо особливості набуття у власність земельних ділянок та розпорядження ними іноземцями.

Стаття 81 Земельного кодексу України  встановлює три способи набуття  у власність земельної ділянки  іноземцями: придбання земельних ділянок за цивільно-правовими угодами, викуп земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать іноземним особам на праві власності, та спадкування земельних ділянок. Зі змісту пункту 4 статті 22 та пункту 2 статті 81 Земельного кодексу України випливає, що перші два способи набуття у власність земельних ділянок іноземцями стосуються лише земель несільськогосподарського призначення. Всі інші землі можуть набуватися іноземцями лише в одному випадку — в разі їх спадкування.

Це означає, що перехід права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення від громадянина України до іноземця може відбутися лише після відкриття спадщини (смерті спадкодавця). За життя громадянин України не може відчужити земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка є його власністю, на користь іноземця.

Що ж стосується передачі у власність  земельних ділянок (у тому числі  сільськогосподарського призначення) громадянами України, то, відповідно до тієї ж статті 81 Земельного кодексу України, таких способів є п'ять. З-поміж них необхідно звернути увагу на придбання земельної ділянки у власність шляхом виділення в натурі (на місцевості) належної громадянину земельної частки (паю).

При аналізі правового режиму земельного паю слід усвідомлювати, що це не конкретна земельна ділянка, а лише право на отримання земельної ділянки в натурі, яке може й не бути реалізоване.

Документом, що підтверджує право на земельну частку (пай), є сертифікат на право на земельну частку (пай). Власник сертифіката, за його бажанням, може набути у власність земельну ділянку, виділивши її в натурі (на місцевості). Для цього необхідно здійснити ряд дій: подати заяву до районної державної адміністрації, взяти участь у розподілі земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв), замовити й оплатити землевпорядній організації виготовлення відповідної технічної документації, отримати й зареєструвати державний акт тощо. При цьому слід звернути увагу, що набути таким способом земельну ділянку, відповідно до пункту 1 статті 81 Земельного кодексу України, можуть лише громадяни України. Отже якщо іноземець набуде у власність у порядку спадкування сертифікат, то він не зможе реалізувати своє право на землю шляхом виділення її в натурі (на місцевості).

Така позиція законодавця видається цілком слушною з точки зору захисту інтересів держави та народу України, адже, згідно з положеннями Конституції України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Оскільки ж при паюванні земель відбувається безоплатне набуття у власність земель сільськогосподарського призначення, які вирізняються з-поміж інших категорій земель своєю цінністю, то набуття таких земель іноземцями видається недоцільним.

Однак якщо мова йде про набуття права на земельну ділянку в порядку спадкування, необхідно враховувати й інтереси конкретного громадянина — спадкодавця такої земельної частки (паю). Заповідаючи у спадок земельну частку (пай), власник такої частки розраховує, що саме його діти (внуки, інші спадкоємці) отримають відповідні права, матеріальні вигоди тощо. Про які вигоди йдеться? Звичайно, як і будь-який громадянин України, іноземний громадянин може отримувати від орендаря плату за користування його земельною часткою. На відміну від громадян України, іноземний громадянин має право відчужити таку частку, оскільки мораторій на відчуження земельних часток (паїв) іноземців не стосується (пункт 15 Перехідних положень Земельного кодексу України).

Саме відчуження земельної частки (паю) іноземцем видається найбільш оптимальним способом розпорядження такою часткою. Як було сказано, виділити земельну частку в натурі (на місцевості) іноземець не зможе. Таким чином, він має можливість здійснювати повноваження власника лише щодо частки (паю). Але й такі повноваження обмежені в часі.

Отже встановлення правового режиму земельної частки (паю) викликане необхідністю переведення (переходу) земель із колективної власності в приватну. З часом такий інститут, як земельна частка (пай), припинить своє існування, виконавши свої функції в ході здійснюваної в Україні земельної реформи. Тому іноземцям — власникам земельних часток (паїв) доцільно саме на сучасному етапі відчужити такі частки. В цьому випадку і конкретний громадянин (іноземець) отримає матеріальну вигоду, й інтереси держави, яка зацікавлена в реалізації громадянами свого права на земельний пай, будуть забезпечені.

Характерно, що стаття 81 Земельного кодексу України вказує на необхідність відчуження земельної ділянки, прийнятої в спадщину іноземним громадянином, протягом року. На мій погляд, вказане положення слід поширювати й на регулювання відносин, що виникають при спадкуванні іноземним громадянином земельної частки (паю). Однак відсутність конкретної норми в законодавстві не дозволяє вимагати від власників земельної частки (паю) обов'язкового відчуження такої частки протягом одного року. Зі сказаного випливає, що при спадкуванні земельної ділянки іноземцем він зобов'язаний відчужити її протягом одного року. При спадкуванні ж іноземцем земельної частки (паю) йому доцільно буде її відчужити.

Таким чином, власникам земельних  часток (паїв), які бажають заповісти їх у спадок іноземцям, можна порадити набути у власність земельну ділянку (отримати державний акт). У цьому разі їхні спадкоємці матимуть ширші можливості щодо отримання матеріальної вигоди від продажу земельної ділянки. Не викликає сумніву, що договірна ціна земельної ділянки буде вищою, ніж ціна паю. Практика також свідчить, що бажаючих купити земельну ділянку набагато більше, ніж бажаючих придбати у власність земельну частку (пай).

3.2. Вирішення  земельних спорів, що виникають  із права власності на землю

Протягом усього періоду  реформування сільськогосподарського виробництва відбувалося розширення і вдосконалення відповідного земельного законодавства. Ці зміни в законодавстві, що регулює земельні відносини, спонукали Верховну Раду України до прийняття у жовтні 2001 р. нового Земельного кодексу України, який набрав чинності з 1 січня 2002 р. До цього земельні правовідносини, як вказуваль вже в цій роботі раніше, регулювалися Земельним кодексом України за редакцією 1992 р. (далі — ЗК 1992 р.), а також окремими законами з цих питань, Указами Президента України, нормативними актами органів державного управління. Дана ситуація призвела до появи перехідного періоду, в якому виникала значна кількість земельних спорів.

Сьогодні важливу роль у реформуванні земельних відносин, застосуванні правових норм чинного законодавства відведено  судам. При виникненні будь-яких спорів, пов’язаних з правом приватної власності на землю та правом користування нею, в яких однією зі сторін є громадянин, законом надано право заінтересованим особам для їх вирішення звертатися до суду. Це відповідає вимогам ст. 124 Конституції про те, що юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі.

Що ж до стану вирішення судами спорів, що виникали у процесі реформування земельних відносин протягом останніх років, то як свідчить аналіз розглянутих  Верховним Судом України справ, хоча в цілому суди правильно відповідно до норм закону вирішували такі спори, але окремі з них допускали помилки в застосуванні законодавства до одних і тих же правовідносин, розглядали справи без з’ясування дійсних обставин справи, ухвалювали неконкретні рішення.

Причиною вказаного були недоліки у законодавчому регулюванні  правовідносин, які створювали для  судів труднощі у вирішенні окремих  спорів.

Так, наприклад, узагальнюючи судову практику у 2002 та 2003 роках, Верховний  Суд України (далі – ВСУ) та всі  апеляційні суди проаналізували 11 235 справ, з них 6790 були пов’язані з приватизацією землі, її успадкуванням, 3355 справ — із здаванням в оренду приватизованої землі, 33 справи — про відшкодування збитків, завданих власникам землі, 1057 — щодо спорів з приводу порушення правил добросусідства при користуванні землею. Із усіх зазначених справ позови були задоволені у 7368, що складає 65,6% від кількості аналізованих; відмовлено у задоволенні позовних вимог у 1570 справах, або 13,97%; залишено без розгляду, закрито провадження з різних підстав у 2354 справах, або 20,95%.¹

За статистичними даними аналізованих справ, найбільш розповсюдженими є  позови з вирішення спорів, пов’язаних із паюванням землі, які подають  в суди в основному такі категорії  громадян: колишні члени колгоспів, інших сільськогосподарських підприємств; члени КСП — про визнання права на земельну частку (пай); спадкоємці — про визнання права на земельну частку (пай) в порядку спадкування.

Як Вказує ВСУ, у багатьох випадках суди, задовольняючи позовні вимоги, взагалі не перевіряли і відповідно не вирішували питання про наявність підстав для захисту порушеного права внаслідок пропуску строку для звернення до суду та не враховували, що згідно із нормами Цивільного кодексу закінчення строку позовної давності до пред’явлення позову є підставою для відмови в позові.

Так, у справі за позовом  С. до КСП ім. Щорса і Московської  сільської ради та у справі за позовом  Б. до КСП “Таврія” і Любимівської сільської ради про визнання права  на земельний пай Вільнянський районний суд Запорізької області задовольнив позови. При цьому суд не звернув уваги на те, що в державні акти на передачу землі у власність були зареєстровані: КСП ім. Щорса — у 1995 р., КСП “Таврія" — у 1994 р. До суду позивачі звернулися відповідно у 2000 р. та 2001 р. Суд не врахував строк позовної давності, не з’ясував поважність причин його пропуску і не дав зазначеним обставинам належної оцінки.