Совершенствование системы муниципального управления ЖКХ Ломовского сельсовета

Неспособность органов местного самоуправления выполнять свои договорные обязательства  привела к повсеместному рецидиву административного принуждения  подрядчиков в нарушении существующего  в Российской Федерации законодательства и фактическому отходу от выполнения в полном объеме контрольных функций  за производством и предоставлением  населению качественных и технически и экономически обоснованных жилищно-коммунальных услуг.

Все это свидетельствует о наличии  в отрасли острой потребности  в новой целевой программе и координированных действий. Повышение эффективности работы ЖКХ, в первую очередь, связано с переводом отрасли на режим безубыточного функционирования, переводом к 100% оплате потребителями услуг. Сегодня доля платежей населения в покрытии затрат по предоставлению жилищно-коммунальных услуг недостаточна.

 

3. Проектная  часть

3.1. Мероприятия по совершенствованию системы   управления жилищно-коммунальным хозяйством в Ломовском сельсовете

 

Одна  из основных задач реализации мероприятий, направленных на совершенствование  системы управления ЖКХ, является создание конкурентной среды в жилищной сфере.

Для этого необходимо осуществить разделение функций и формирование договорных отношений между собственником  жилья (или организацией, им уполномоченной), управляющими компаниями и подрядными организациями.

Частными  собственниками могут являться физические или юридические лица, имеющие  в собственности жилищный фонд, собственниками муниципального жилья - специализированные структуры или подразделения  органов местного самоуправления.

Указанное разделение функций в отношении  муниципального жилищного фонда  особенно важно для прекращения  практики выполнения органами местного самоуправления хозяйственных функций  по управлению жилищным фондом.

Орган местного самоуправления как собственник  жилищного фонда должен обеспечить:

- соблюдение нормативно-технических  требований к содержанию и  использованию жилья и объектов  коммунальной инфраструктуры;

- обеспечение необходимого уровня  финансирования для содержания  принадлежащей ему недвижимости;

- заключение договоров социального  найма, найма или аренды жилых  и нежилых помещений в принадлежащем  ему жилищном фонде; 

- заключение договора с выбранной  на конкурсной основе либо  созданной организацией на управление  муниципальным жилищным фондом, а также на предоставление услуг по организации учета и контроля потребления энергетических ресурсов (энергосервиса);

- обеспечение систематического контроля  за реализацией договоров о  выполнении необходимых работ  по обеспечению сохранности жилищного  фонда, соблюдением объема и  качества предоставляемых жилищно-коммунальных  услуг. 

Управляющая компания должна обеспечить:

- поддержание в надлежащем состоянии  и модернизацию на основе современных  технологий и материалов принятой  от собственника в управление  недвижимости в соответствии  с требованиями собственника  и государственными стандартами  качества предоставляемых жилищно-коммунальных  услуг; 

- выбор подрядчика по выполнению  работ и поставке ресурсов  для предоставления жилищно-коммунальных  услуг (или выполнение этих  функций силами управляющей компании) во вверенном ему в управление  жилищном фонде; 

- заключение договоров с подрядчиками  на выполнение работ и предоставление  ресурсов требуемых объема, качества  и стоимости; 

- осуществление системы контроля  за выполнением договоров; 

- организацию сбора платежей за  жилищно-коммунальные услуги.

Основным  требованием при формировании или  выборе управляющей компании должна являться ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников  жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг.

Функции управляющей компании могут выполняться  субъектом любой организационно-правовой формы и быть предметом заинтересованности, в том числе и для частного капитала (со становлением в этом секторе  экономики реальных договорных взаимоотношений).

Затраты на предоставление услуг управляющей  компании должны включаться в стоимость  жилищно-коммунальных услуг. В ближайшие  годы необходимо осуществить переход на профессиональное управление муниципальным жилищным фондом на конкурсной основе. В связи с этим планируется разработать методические рекомендации по развитию системы договорных отношений между собственником жилищного фонда, управляющей организацией, подрядными и ресурсоснабжающими предприятиями.

Организация профессионального управления жилищным фондом обеспечит в среднесрочной  перспективе улучшение состояния  жилищного фонда, а в долгосрочной перспективе - уменьшение стоимости  жилищно-коммунальных услуг.

Источником  обеспечения средств, инвестируемых  в модернизацию жилищного фонда, может стать увеличение платы  за жилье в связи с улучшением условий проживания. Источником средств  на проведение капитального ремонта  является включение в оплату жилья  отчислений на проведение капитального ремонта жилищного фонда.

На  сегодняшний день форма управления многоквартирным домом, как товарищество собственников жилья, привлекает к  себе все больше внимания собственников  помещений в многоквартирных  домах. Это внушает оптимизм, поскольку  свидетельствует о повышении  интереса жильцов к судьбе собственного дома и готовности брать на себя ответственность при решении  вопросов по его эксплуатации, содержанию и ремонту. В связи с этим актуальным становится порядок создания ТСЖ.

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников  помещений в многоквартирном  доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных  законодательством пределах распоряжения этим имуществом (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом.

Согласно  ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники жилья обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом. Всего существует три таких способа:

1) непосредственное управление. Каждый  собственник заключает отдельный  договор на коммунальные и  жилищные услуги и сам за  них расплачивается;

2) самоуправление. Создается юридическое  лицо (например, ТСЖ), выступающее от  имени всех собственников через  избранное правление. Отношения  с поставщиками коммунальных  и жилищных услуг строятся  по договорам между юридическими  лицами. Начисление платежей, сбор  денег и расчеты со специализированными  организациями осуществляет ТСЖ;

3) наем частной компании или  муниципальной службы (например, ДЭЗ)  и наделение ее полномочиями  на основании договора с владельцами  квартир.

Цель  создания ТСЖ - управление общим имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного  кодекса собственникам помещений  в многоквартирном доме на праве  общей долевой собственности  принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные  для обслуживания более одного помещения  в доме:

- лифты, лифтовые и другие шахты;

- коридоры, лестницы, лестничные площадки;

- технические этажи, чердаки, подвалы,  крыши;

- ограждающие несущие и ненесущие  конструкции;

- механическое, электрическое, санитарно-техническое  и прочее оборудование здания;

- земельный участок, на котором  оно расположено, с элементами  озеленения и благоустройства  и т.п.

Следует обратить внимание, что  сам дом  не находится в собственности  ТСЖ и не является его основным средством, впрочем, как и земельный  участок, на котором расположен многоквартирный  дом.

  Из данного определения следует  ряд важных моментов.

Во-первых, членами ТСЖ (а значит, и его  учредителями) могут быть как физические, так и юридические лица, муниципальные  образования, Российская Федерация  и ее субъекты, поскольку собственниками помещений могут быть как те, так  и другие.

Сейчас  крайне распространена практика создания ТСЖ в еще строящихся домах. Жилищный кодекс предоставляет такое право  лицам, которым будет принадлежать право собственности на помещения  в таких домах. Ими могут быть участники договоров долевого строительства  жилья, а также застройщик, который  обладает правом собственности на весь строящийся дом до заключения договоров  о долевом строительстве и, как  правило, сохраняет право собственности  на некоторые помещения после  завершения строительства дома.

Следует отметить, что закон говорит о  лицах, следовательно, застройщик единолично не может создать ТСЖ в строящемся доме - необходимо как минимум два  будущих собственника (например, застройщик и участник по договору долевого строительства  жилья). В этом состоит отличие  регулирования данного вопроса  Жилищным кодексом и ранее действовавшим  Федеральным законом от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников  жилья».

Стремление  застройщика как можно скорее создать в доме ТСЖ понятно, так  как с момента ввода дома в  эксплуатацию и до его полной передачи собственникам помещений проходит порой очень много времени, в  течение которого застройщик обязан в соответствии с гражданским  законодательством нести расходы  по его содержанию (ст. 210 ГК РФ).

Во-вторых, в ТСЖ могут входить собственники как жилых, так и нежилых помещений, что важно в свете тенденции  строительства многофункциональных  административно-жилых зданий, жилых  домов со встроенными нежилыми помещениями  и гаражными комплексами.

В-третьих, ТСЖ - это добровольное, а не обязательное объединение собственников помещений  в многоквартирном доме. Согласно п. 2 ст. 30 Конституции РФ никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или  пребыванию в нем. Следовательно, нельзя заставить собственника стать членом ТСЖ против его желания.

В-четвертых, ТСЖ - некоммерческая организация, поэтому  логично предположить, что на него распространяется действие Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Однако совсем недавно (а именно с 15.12.2007) ТСЖ выведено из-под  действия данного Закона, что несколько  упростило процедуру его регистрации.

Если  товарищество рассчитывает жить четко  по смете, утвержденной на общем собрании, не занимаясь предпринимательской  деятельностью, объектом налогообложения  для ТСЖ нужно выбирать доходы. Скорее всего, тот же объект окажется более выгодным, даже если ТСЖ захочет  самостоятельно зарабатывать деньги, сдавая в аренду помещения или  оказывая какие-либо услуги. Хотя в  последнем случае возможен и другой вариант (доходы минус расходы) - когда  затратная часть будет сопоставима  с доходной.

Перечень  возможных поступлений на расчетный  счет (или в кассу) ТСЖ приведен в п. 2 ст. 151 Жилищного кодекса  РФ. Они следующие:

1) обязательные платежи всех жильцов,  а также вступительные и иные  взносы членов товарищества;

2) доходы от хозяйственной деятельности, направленные на цели товарищества  и выполнение им своих обязанностей;

3) субсидии на содержание, текущий  и капитальный ремонт общего  имущества, на оплату отдельных  коммунальных услуг и др.;

4) прочие поступления.

Своевременно  и полностью вносить плату  за жилье и коммунальные услуги с  момента возникновения у них  права собственности на квартиру обязывает граждан и организации  пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ.

У ТСЖ  есть как недостатки, так и свои достоинства.

К несомненным плюсам можно отнести  то, что при этой форме управления собственники дома принимают непосредственное участие в решении основных вопросов. Общее собрание товарищей является высшим органом управления в ТСЖ. К полномочиям общего собрания членов ТСЖ Жилищный кодекс относит широкий  перечень вопросов.

Порядок и чистота вашего дома. Дом, подъезды, лифт станут несомненно ухоженнее, чище. Но только при условии грамотного создания и функционирования ТСЖ. Для  этого ТСЖ имеет возможность  самостоятельно выбирать эксплуатирующую  компанию и контролировать качество ее работы. Можно пытаться решить все  проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал.

Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ.

В соответствии со ст. 152 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт  недвижимого имущества в многоквартирном  доме;

2) строительство дополнительных помещений  и объектов общего имущества  в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части  общего имущества в многоквартирном  доме.