История зарождения института ипотеки

Итак, налицо четыре основных фактора, с которыми связаны последние изменения кредитной политики банков. Причем новые реалии нашего кредитного рынка, несмотря на все недовольство клиентов, представляются более здоровыми и адекватными.

То, что мы наблюдаем на рынке кредитования, даже несмотря на наличие мрачных прогнозов и угроз внешнего плана, трудно назвать кризисом в общепринятом понимании. Хотя бы потому, что ситуация в макроэкономике отнюдь не носит критического характера. В мире держатся рекордно высокие цены на нефть, Казахстан наращивает экспортную выручку, и в экономике есть деньги. Этих денег достаточно и на покрытие тех кредитов, которые были выданы банками, и на потребление, от которого во многом зависит кредитный рынок. В экономике есть деньги и на рефинансирование самих банков. То есть у нас, в отличие от тех же американцев, пока нет ни одного признака, характерного для кризиса неликвидности на внутреннем рынке, который всегда представляется главной угрозой для банков.

Вместе с тем очевидно, что в экономике при активном участии банков построена пирамида, которая и стала основной угрозой стабильности. Речь идет о сильно перекредитованных рынках недвижимости. Более 70 процентов в структуре совокупных банковских активов занимают кредиты, причем четверть из них, повторимся, направлена именно в недвижимость. Пирамида может обрушиться при любом негативном воздействии – как внутреннем, так и внешнем. Например, если начнется слишком быстрое падение цен на недвижимость или если что-нибудь произойдет с долларом.

Сегодня банки, "ужимая" сферу своих интересов и снижая кредитное предложение, заинтересованы прежде всего в том, чтобы быстрее и с наименьшими потерями выйти из этой пирамиды. Нельзя сказать, что перед ними стоят очень серьезные проблемы. Иссяк источник дешевого внешнего фондирования, но банки могут ограничить кредитование и опереться на проекты, которые они финансируют в самых разных секторах экономики. Это, в частности, инфраструктурные проекты, инвестиции в крупное производство, кредиты малому и среднему бизнесу. Тот факт, что казахстанские банки часто предпочитали самостоятельно инвестировать, чем финансировать чьи-то проекты, является не только негативным, но где-то и позитивным моментом. С одной стороны, побочные бизнесы некоторых банков (например, кредитуемые ими строительные компании) при падении цен рискуют обанкротиться, и в этом нет ничего хорошего. Но с другой – банки, как инвесторы, вошли со своим капиталом во многие эффективные проекты, которые теперь становятся для них приоритетом и опорой. Там меньше прибыль, но меньше и риски. В целом мы видим перераспределение ресурсов финансовой системы: с розничного рынка и сектора недвижимости многие банки переключаются на другие сегменты. Капитал перетекает в более эффективные, качественные, безопасные сферы вложения, и для банков это здоровая тенденция.

Несколько успокаивает, что у правительства, в частности у Нацбанка, достаточно ресурсов, для того чтобы поддержать банки в этот непростой для них момент. Нацбанк при необходимости может вести прямое рефинансирование банков из своих валютных резервов – об этом уже прямо заявил Анвар Сайденов. Однако управляемость ситуации все же вызывает сомнения: в ходе развернувшегося в стране "кредитного кризиса" финансовый регулятор не смог действовать на упреждение и допустил перекосы на валютном рынке, что во многом стало предпосылкой сегодняшних панических настроений. В регулировании нет сбалансированности, а это очень настораживает с учетом той тревожной ситуации, которая складывается на финансовом рынке. Когда государство отдает предпочтение экстренным мерам, всегда остается чувство, что ситуация близка к крайней, даже если в действительности ничего опасного не происходит.

Таким образом, национальная финансовая система Казахстана тесно связана с мировым финансовым рынком, мощный рост которой в последние годы связан с массовыми кредитными и облигационными заимствованиями «дешевых денег» на глобальных рынках. В настоящее время получение подобных заимствований весьма затруднено, что сказывается на ликвидности наших банков. В целом, можно сказать что все признаки финансового кризиса в Казахстане в настоящее время присутствуют.

В результате кризиса банки Казахстана вынуждены были в свою очередь повысить процентные ставки по выдаваемым кредитам, ужесточить другие условия, а в ряде случаев, связанных с проблемами ликвидности, ввести дополнительные ограничения на выдачу кредитов.

До наступления кризиса наиболее высокие темпы роста кредитования были в розничном секторе, то есть в секторе кредитования физических лиц. Теперь же, именно у физических лиц кардинальным образом сократились возможности кредитования в коммерческих банках. Таким образом, в данном случае можно говорить о резком сокращении объемов кредитования экономики банками второго уровня.

Строительные компании находятся в ситуации достаточной степени зависимости от банковского кредита. Разумеется, падение цен на недвижимость приведет к обесцениванию значительной части залоговой базы коммерческих банков и, как следствие, к обесцениванию немалой части банковских активов.

3.2 Пути повышения эффективности механизма ипотечного кредитования

                в Республике Казахстан

В большинстве стран мира развитие систем ипотечного кредитования направлено на создание условий для приобретения жилья в собственность на рынке и ориентировано на население, имеющее стабильный доход. В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье (за счет удешевления стоимости стройматериалов и строительных работ) и стимулирования строительства жилья в соответствии с Планом мероприятий по реализации Программы действий Правительства Республики Казахстан на 2005-2007 годы.

Если исходить из количественных показателей, жилищная ситуация в Казахстане выглядит вполне благополучной - при населении в 15 млн. человек общая площадь жилья в республике составляет 253 млн. кв. метров, т.е. в среднем около 17 кв. метров на человека. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что в этой сфере имеются достаточно серьезные недостатки. Для обеспечения жильем 264 тысяч семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, состоящих на учете в соответствующих службах акимов, и переселения из имеющегося в республике более двух миллионов квадратных метров аварийного и ветхого жилищного фонда, необходимо ежегодно строить не менее 3-3,5 млн. кв. метров нового жилья [35].

Острота жилищной проблемы в последние годы была в определенной степени сглажена миграционными процессами - повсеместно на рынке жилья предложение превышает спрос, а в депрессивных регионах даже имеются бесхозные и пустующие квартиры (правда в основном разграбленные и разукомплектованные). Тем не менее, между минимально необходимым и существующим объемами жилищного строительства имеется недопустимо большой дисбаланс, который будет еще больше, если учесть возможный рост населения в перспективе и его желание иметь более комфортное и просторное жилище.

Целостный анализ любого рынка основной своей задачей ставит отражение существующего состояния, а также предполагает понимание механизмов существующего рынка для дальнейшего прогнозирования. Рынок недвижимости, как и любой другой, имеет свои специфические особенности, но, тем не менее, так же как и у любого другого, основной задачей его функционирования является удовлетворение потребностей потребителей.

В нашей стране жилищный сектор перешел на рыночные отношения и главной целью является развитие прогрессивных форм кредитования. Анализ действующей системы ипотечного кредитования населения позволило выявить определенные закономерности.

Однако тенденция роста и благополучного развития отрасли жилищного строительства получила развитие относительно недавно. В первые годы становления рыночных отношений в Казахстане функционирование ипотечного кредитования не получила большой популярности в связи с тем, что не все банки второго уровня пытались работать с долгосрочными проектами.

Существуют предпосылки для развития ипотечного кредитования на уровне современных мировых стандартов - это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций. Идут процессы перелива капитала, что естественным образом меняет ситуацию на рынке недвижимости и становится базой для развития ипотеки. С другой стороны, заметно, что увеличивается роль финансовых ресурсов населения, занятых в строительстве жилых домов.

Банкам Казахстана, которые в последние годы набирали дешевые иностранные кредиты, чтобы финансировать потребительский бум, подогреваемый растущими нефтяными доходами страны, глобальный кредитный кризис нанес сильный удар, пишет 9 марта Financial Times. После ипотечного кризиса в США казахские банки оказались брошенными с внешним долгом, превышающим $40 млрд., около $12 млрд. которого надо вернуть в этом году.

Кредитное рейтинговое агентство Standard & Poor’s, ранее понизившее свою оценку восьми банков Казахстана на "негативную", предупредило, что "качество активов, ликвидность, доходность и динамичность бизнеса являются сферами, особенно уязвимыми перед нестабильностью банковского сектора". [35]

Президент Казахстана Нурсултан Назарбаев обвиняет рейтинговые агентства в необъективности. Он обещает, что ни одному крупному банку не позволят обанкротиться, и это кажется правдоподобным, учитывая финансовое положение страны. Ее валютные резервы составляют около $40 млрд.

Однако аналитики отмечают, что финансовый кризис может побудить казахские банки продать пакеты акций иностранным инвесторам. Кризис произошел в самое неудачное время для крупнейшего банка Казахстана, "Казкоммерцбанка", чьи долговые обязательства больше и срочнее, чем у других казахских банков. Положение банка БТА лучше, так как он диверсифицирован географически. Бывший государственный сберегательный банк "Халык", как ожидают аналитики, добьется новых успехов, благодаря сравнительно небольшим долгам и лояльным вкладчикам. Особенно тяжелыми могут быть последствия кредитного кризиса для банков меньших размеров, которые, полагают аналитики, либо прекратят свое существование, либо вступят в вынужденные альянсы.

Несколько иностранных банков, которым ранее отказали в доступе на рынок Казахстана, готовы взять проблемные активы. Аналитики считают, что стратегические партнерства с иностранцами были бы выгодны для казахских банков, так как принесли бы деньги, уменьшение рисков и опыт. Однако ведущие банки Казахстана против продажи стратегических пакетов акций в период, когда оценки низки. Впрочем, наблюдатели полагают, что мелкие игроки открыты для поглощений.

Дестабилизация ипотечной системы в США не могла не отразиться и на казахстанском ипотечном рынке. Только за два месяца так называемого финансового дефолта августа-сентября на рассмотрение казахстанской ипотечной компании банки предоставили 306 млрд. тенге. И это при том, что обычно компания выкупала кредитов на сумму не больше 5 млрд. в месяц.

Швейцарский инвестиционный банк Credit Suisse предоставил казахстанской ипотечной компании кредит на 100 млн. долларов США. [32]

На сегодняшний день, большинство отечественных финансовых институтов уже давно привлекают средства на внешних рынках капитала на условиях более выгодных, чем на внутреннем рынке. К тому же объемы ипотечного кредитования достигли весьма высоких показателей, что вызывает опасение у ряда экспертов. Займы под залог недвижимого имущества в стране достигли 33,6% совокупной ссудной задолженности в банковской системе. Соответственно увеличились риски, связанные с потенциальной дестабилизацией рынка недвижимости.

Участники ипотечного кредитования, входящие в первую двадцатку по величине активов, и дочки иностранных групп считают ипотеку приоритетным продуктом. Мелкие банки не стремятся конкурировать на этом рынке — для ипотеки нужны длинные и недорогие ресурсы. Крупные фининституты выдают долгосрочные ссуды за счет денег, привлеченных на внешнем рынке заимствований, у дочек иностранцев есть еще и материнские кредитные линии.

Небольшим банкам тяжело конкурировать с основными игроками ипотечного рынка — они привлекают ресурсы на внутреннем рынке, а потому проигрывают по уровню процентных ставок. С другой стороны, небольшие фининституты активнее работают по программе кредитования жилья совместно с Казахстанской ипотечной компанией.

Для активного развития ипотеки банки вынуждены считаться с реалиями отечественной экономики — большинство игроков при принятии решения учитывают официально не подтвержденные заемщиком доходы. К тому же ипотека — наименее рисковый кредитный продукт, поскольку в залоге у фининститута находится недвижимость, стоимость которой постоянно растет. Банкиры отмечают, что уровень просроченных кредитов по этому продукту не превышает одного процента.

Новой тенденцией ипотечного кредитования стало увеличение активности банков в сегменте кредитования покупки земли и заимствований на строительство коттеджей. В этом году специалисты прогнозируют более чем 50% рост портфелей по таким кредитам.

Для продвижения ипотечных кредитов банки используют все возможности — рекламу, внедрение акционных предложений, подписывают соглашения о партнерстве со строительными и риэлторскими компаниями. Некоторые банки открывают специализированные ипотечные центры, некоторые акцентируют внимание на сотрудничестве с финансовыми консультантами. Специалисты ипотечных центров помогут клиенту определить возможность своевременно и в полном объеме погашать кредит, предоставить ссуду, а также услуги по поиску и подбору квартиры, по ее оценке, нотариальные услуги. Кроме того, при центрах создаются специальные комнаты для сделок. В ипотечном центре можно провести расчетные операции (обмен валют, денежные переводы), также он предложит услуги по страхованию. В некоторых таких отделениях клиенту предоставляется возможность оплатить коммунальные услуги, оформить депозитный счет или платежную карту.