Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері

 

 

Кіріспе..........................................................................................................2

1. Мүлік жалдау шартының ұғымы және элементтері...........................5

1.1. Мүлік жалдау шартының  ұғымы........................................................5

1.2. Мүлік жалдау шартының нысанасы...................................................8

1.3. Мүлік жалдау шартының мазмұны...................................................15

1.4. Мүлік жалдау шарты бойынша тараптардың құқықтары мен  

міндеттері...................................................................................................24

2. Мүлік жалдау шартының жекелеген  түрлері.....................................37

2.1. Лизинг.................................................................................................37

2.2. Кәсіпорындарды, үйлерді және  ғимараттарды жалдау шарты......46

2.3. Үйлер мен ғимараттарды жалдау.....................................................50

Қорытынды................................................................................................53

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі............................................................55

Қосымша....................................................................................................57

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КІРІСПЕ

 

Қазақстан Республикасының  Президенті Н.Ә. Назарбаев 1995 жылы маусым айында елімізде жаппай құқықтық білім  беруді жүзеге асыру жөніндегі шаралар  туралы қаулы қабылдады. Қаулыда  құқықтық оқуды мектептерде бастауыш сыныптардан бастап неғұрлым кең көлемде енгізу қажеттілігі атап көрсетілді. Құқықтық білімге терең назар аударудың бірқатар себептері бар. Қазақстан дербес тәуелсіз мемлекет болды. Өткен жылдардың ішінде жаңа мемлекеттік органдар - Президент әкімшілігі, Парламент, Үкімет, Конституциялық кеңес т.б. құрылды. Олар жаңа қоғамды ұйымдастыруға бағытталған қызметтер атқаруда. 1995 жылдың тамыз айында бүкілхалықтық дауыс беру нәтижесінде қабылданған жаңа Конституция жана мемлекеттік органдарды зандастырып қана қойған жоқ, сонымен бірге әрбір жеке адам мен азаматтың кең көлемді демократиялық құқықтары мен бостандықтарын баянды етті.

Біздің өз мемлекетімізді, оның органдарының құрылымы мен атқаратын  қызметтерін білу өзіміздің қандай мемлекетте тұратынымызды, ол мемлекет өзінің алдына қандай мақсаттар мен міндеттер қоятынын, кімге қалай қызмет ететінін айқын түсінуіміз үшін қажет. Ол үшін Республиканың зандарын оқып үйрену қажет. Өйткені ол заңдарда азаматтардың құқықтары, бостандықтары мен міндеттері жарияланып қана қойған жоқ, сонымен бірге сол құқықтар мен бостандықтарды қорғаудың, пайдаланудың жолдары мен тәсілдері де көрсетілген.

Республикамыздың ең маңызды заңдарының бірі Азаматтық  кодекс болып табылады. Менің таңдап алған тақырыбым азаматтық айналымға  қатысушылар арасындағы мүлік жалдау шарты болып отыр. Бұл тақырып қазіргі нарық заманында өте өзекті тақырыптардың бірі деуге болады. өйткені қазір мүлік жалдау күрт өсіп, қоғамда кеңінен пайдаланылуына байланысты болып отыр. Дипломдық жұмысты жазу мақсатым осы шарт түрінің ұғымын, оның  түрлерін, олардың мәні мен маңызын ашып, жан-жақты зерттеу болып табылады.

Мүлік жалдау шартының өзектілігі кез-келген азаматтар мен заңды  тұлғалар өздеріне қажетті тауарды, мүлікті, тұрғын үйді, көлікті өз қажеттіліктеріне сәйкес пайдалану үшін жалға алуы.

Дипломдық жұмыстың міндеті  мүлікті жалдау түрлерін, маңызын, мәнін, ұғымын, ерекше белгілерін ашып көрсету  және оларға сипаттама жасау. Сонымен  қатар тараптардың міндеттері мен  құқықтарын анықтау болып отыр.

Мүлік жалдау қатынасы Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 29-тарауында реттелген, онда мүлік жалдау туралы жалпы ережелер мазмұндалған. 1963 жылдың 28 желтоқсанында қабылданған Қазақ ССР Азаматтық кодексінде жалдау шартына 16 бап ғана арналған болса, еліміздің тәуелсіздік алып, нарықтық экономикаға бағыт ұстаған алғашқы жылдарында қабылданған Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінде ( ҚРАК 27.12.1994 ж. қабылданды) мүлікті жалдау шартына 60 баптан тұратын тарау енгізілген. Мұның өзі азаматтық- құқықтық бағыттағы заңнаманың нарықтық қатынастарда нақты да маңызды ролге ие болғанын көрсетуде.

Мүлік жалдау қатынастарын реттеу, тек Азаматтық кодекспен  шектеліп қоймайды, олар сондай-ақ басқа  да заңды актілермен реттеледі. Азаматтық  құқық нормаларының диспозитивтік  мінезі мүлік жалдау шартына да қатысты озінің көрінісін табады. Сондықтан нақты шарт қатысушыларына алғашқы нормаларды өзгертуге, оларды өздерінің қажеттіліктерін барынша толық қамту үшін лайықтауға мүмкіншілік береді.

Мүлік жалдау және аренда терминдері тепе тең болып келеді, осыны қоғамдық қатынастардың аталмыш түрін реттейтін азаматтық кодекстің 29-тарауының озіненде байқауға болады. Бірақ, кейбір кезеңдерде, терминологиялық түсініксіздік  пайда болады. Аренданы мүлік жалдаудың өзгеше түрі ретінде бағалайтын және осыған байланысты оның ерекше жағдайларын бөліп шығарған, мысалы, аренда нысанын сатып алу құқығын қарастыратын жағдайын сатып алу, сату құқығы, Қазақ КСР-нің «аренда туралы» арнайы заңы қабылданды. Ол өмірге қабілетсіздігіне байланысты тоқтатылды. Аталмыш терминдердің ара қатынасы үлкен мәселелі дау тудырып отырған жоқ. Бірақ бұл жөнінде әртүрлі көзқарастар бар. Кейбірлеріне сәйкес мүлікті жалдау шартының  қатарында аренданың бөлектеу орны бар.  

Мүлік жалдау шарты бойынша  жалға беруші жалға алушыға мүлікті ақыға уақытша  иеленуге және пайдалануға беруге міндеттенеді. Аренда шарты мүлікті мүлікті уақытша иеленуге беруге байланысты қатыснастарды реттейді. Мүлік жалдау шарты Римде кеңінен таралған. Ол (locatio conductio rerum) деп аталады. Оның анықтамасы қазіргі кезде жүзеге асырылып отырған анықтамадан елеулі ерекшеленген жоқ. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.  Мүлік жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтері

1. Мүлік жалдау шартының ұғымы

 

Мүлік жалдау қатынасы Қазақстан  Республикасының Азаматтық кодексінің 29-тарауында реттелген, § 1 мүлік жалдау туралы жалпы ережелер мазмұндалған. Мүлік жалдау қатынастарын реттеу, тек АК-пен шектеліп қоймайды, олар сондай-ақ басқа да заңды актілермен реттеледі. Азаматтық құқық нормаларының диспозитивтік мінезі мүлік жалдау шартына да қатысты өзінің көрінісін табады. Сондықтан нақты шарт қатысушыларына алғашқы нормаларды өзгертуге, оларды өздерінің қажет-тіліктерін барынша толық қамту үшін лайықтауға мүмкіншілік береді.

Сатып алу-сату шартында сияқты мүлікті жалдау шартында жалдау нысанасының, шарт орнауының ерекшелігіне сондай-ақ басқа факторлардың әсерінен оның бірнеше түр-түрі қалыптасады. Күшіндегі Азаматтық кодекс мүлік жалдаудың лизинг, кәсіпорынды жалдау, ғимарат және үйлер жалдау, көлік құралын экипажымен жалдау прокат, тұрғын үйді жалдау сияқты тұр түрлерін қамтиды. Мүлік жалдаудың болуы мүмкін бөлек түрлері мұнымен шектелмейді. [1, 14 б.]. 

Мүлік жалдау және аренда терминдері (түсініктері) тепе-тең болып  келеді, осыны қоғамдық катынастардың  аталмыш түрін реттейтін Азаматтық кодекстің 29-тарауының өзінен де байқауға болады. Бірақ, кейбір кезеңдерде, терминологиялық түсініксіздік пайда болды. Аренданы мүлік жалдаудың өзгеше түрі ретінде бағалайтын жөне осыған байланысты оның ерекше жағдайларын бөліп шығарған, мысалы, аренда нысанасын сатып алу құқығын қарастыратын жағдайын сатып алу, сату құқығы, Қазақ КСР-нің "Аренда туралы" арнайы Заңы қабылданды. Ол өмірге қабілетсіздігіне байланысты доғарылды. Аталмыш терминдердің ара қатынасы үлкен мәселені дау тудырып отырған жоқ. Бірақ бұл жөнінде әртүрлі көзқарастар бар. Кейбірлеріне сәйкес мүлікті жалдау шарттарының қатарында аренданың бөлектеу орны бар.

Мүлік жалдау (аренда) шарты  бойынша жалға беруші алушыға  мүлікті ақыға уақытша иеленуге және пайдалануға бepyгe міндеттенеді. (Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 540-б.).

Аренда шартының сатып  алу, сату рента шарттарынан айырмашылығы, ол мүлікті уақытша иеленуге беруге байланысты қатынасты реттейді. Мүлік  жалдау шарты Римде кеңінен таралған еді. Ол (locatio conductio rerum) деп аталады. Оның анықтамасы қазіргі кезде жүзеге асырылып отырған анықтамадан елеулі ерекшеленген жоқ.

Сонымен қатар, мүлікті  жалдау затты пайдалануды болжайтын, мұнымен қоса жалдаушының иеленуіне  назар аударылмайтын, ал негізінен  жалдаушы тек затты ұстаушы меншік иесі құқықтарын жүзеге асыруға көмектесетін тұлға ретінде ғана бағаланатын. Түбіріне қарайтын болсақ, қазіргі уақытта да ең басты мақсат жалдаушыға мүлікті қажетті көлемде пайдалану, оның пайдалы қасиеттерін мүмкіншілігін беру екенін айтуға болады.

Қатынасты реттеудің  түбірлі негізі сақталғанымен өзгерістер де еніп жатыр. Мүліктік қатынастарды жеке құқықпен реттеу жалпылама жетілдірудің әсерін сезген және әрине жетілдіру  одан да әрі жалғасады. Осының нәтижесіңде  шарттық қатынастардың мазмұны  өзгеріс шегеді, оларды реттейтін нормалар меншік құқығы және өзге заттық құқықтарды реттейтін нормалармен тығыздау тұйысады.

Аренданы заттық қүқықтарға жатқызу немесе жатқызбау сауалы ұзақ мерзім бойы даулы болып келді. Заттық құқықтарға (олардың мәселелеріне) арналған соңғы Қазақстандық жұмыстарда аренда заттық құқықтардың қатарына жатқызылады. Бұл көзқарас көріп тұрғанымыздай аренданың заңнамалық анықтамасында да қолдау табады, яғни онда пайдалану мен қоса иеленуде бірге қарастырылады. Бұл заңнамалық шешім арендалық қатынастарға бұрынғыдан көрі жоғарылау (көбірек) тұрақтылық береді, олардың мәнін көтереді. Осының нәтижесінде мүлікті меншік құқығы негізінде иемденуге мүмкіншілігі жоқ бөтен біреудің мүлкін пайдаланған кезде, мүлікті жалдау шарты тиісті қатынастарды тыйымды реттетуге мүмкіншілік береді. Кейбір жағдайларда аренда (мыс, жер арендасы) тіпті меншік құқығына балама ретінде қарастырылатын 99 жылға дейінгі ұзақ мерзімді жер арендасы Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылғы 22 желтоқсанда қабылданған "Жер туралы" заң күші бар Жарлығының 41 бабында қарастырылған еді. Аренда белгілі мөлшерде жерге меншік құқығының баламасы деген түсінік қазіргі (күшіндегі) заңнамада да сақталып тұр. Қазақстан Республикасының 2001 жылы 24 қаңтардан "Жер туралы" заңының 28 бабымен 49 жылға дейінгі жердің ұзақ мерзімді арендасы қарастырылған.

Аренда тек жалдаушының  қажетін, мүддесін қамтамасыз етіп қоймайды. Оның нормаларында жалға берушінің  мүдделерінде есепке алу бар. Меншік иесі ретінде ол бәрібір жалға  алушыға қарағанда артықшылық жағдайында болып келеді.

Мүлікті жалдау шарты  консенсуалды (құқықтары мен міндеттері тек тараптардың келісімі негізінде  пайда болатын), өзара, өтеулі (ақылы) болып табылады.

Арендалық шарттан туындайтын міндеттемелік құқықтық қатынастарды және заттық құқықтық қатынастарды ажыратып қарау қажет. Әрине, міндеттемелік құқық шеңберінде бірінші кезекте аталған қатынастардың бірінші тобын қарау керек. Аренданың заттық құқығы жеткілікті дәрежеде жан-жақты және толық заттық құқық мәселелеріне арналған еңбектерде талданған. Сонымен қатар, аренданың заттық құқығы ескерілмесе жолға алушының да жалға берушінің де құқықтық жағдайының сипаттамасы толық болмайды. Жалдаушы мен жалға берушінің заттық құқық қатынастар негізінде қатысуын (олар сырттай шарттық болып көрінгенімен) жоққа шығаруға болмайды. Біздің айтып отырғанымыз арендаға берілетін мүлікті күтіп ұстау ауыртпалығына меншік иесінің (жалға берушінің) және жалдаушының заттық құқықтарының бәсекесіне және тағы басқа ұқсас нәрселерге қатысты.

 

Бұл шартқа да ҚР АК 151-154-б. ұсталатын мәміленің нысаны қойылатын жалпы талаптар қолданымды болып келеді. Сонымен бірге мүлікті жалдау шартының нысанына арнайы талаптар да қойылады. Егер, мысалы, ол бір жылдан астам мерзімге жасалса, онда оның нысаны жазбаша болуы тиіс.

Кәсіпкерлік әлде кәсіпкерлік  емес болғанына, мерзіміне қарамастан, тарабы заңды тұлға болып келетін  мүлікті жалдау шарттары да жазбаша  нысанда жасалуы керек. Жылжымайтын  мүлікті жалдау шарты мемлекеттік  тіркеуге жатады. Туралап айтсақ, Қазақстан  Республикасы Президентінің "Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы" заң күші бар Жарлықтың 2-бабына сәйкес мемлекеттік объектісі болып мерзімі бір жылдан асатын пайдалану, жер пайдалану құқығы келеді. Бұдан, егер аренда шартында мерзім анықталмаса не жасау керек деген сұрақ туады. Қойылған сұраққа мынандай жауап беруге болады. Тараптар бірінші кезекте басшылыққа өз мүдделерін (қажеттерін) алуы керек, соларға сәйкес ниеттенулері танылуы тиіс. Ал тіркеуші орган болса анықтамаған мерзімге жасалған, аренда шартын тіркеуден бас тартпауы (соған кедергі жасалмауы) тиіс. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікке тіркеу жүйесі Еуропалық тіркеу жүйесімен ұқсас болып табылады. Оның міндеті мүлікке пайда болатын барлық құқықтардың кепілдігін қамтамасыз ету. [2, 59 б.]. 

Азаматтар араларындағы 1 жылға дейінгі мүлікті жалдау шарттары ауызша нысанда жасалуы мүмкін. Егер болашақта жалдаушыға мүлікке өтетіні қарастырылса, меншік құқығы онда мүлікті жалдау шарты сатып алу-сату шартының нысанындай нысанда жасалуы тиіс.