Статистический анализ динамики цен на недвижимость в Санкт-Петербурге

 

1) =   = 57538,22(руб.)

2) = = 9707,37 (руб.)

3) = = = 1,11

4) = 1,11× 100% = 111%

5) = 111– 100% = 11%

По таблице 7 можно сделать  следующие выводы:

1. По сравнению с базовым 2007 годом цена на недвижимость:

- в 2008 г. увеличилась на 23939,07 руб. или на 79 %

- в 2009 г. увеличилась на 30690,85 руб. или на 101 %

- в 2010 г. увеличилась на 42859,48 руб. или на 142 %

- в 2011 г. увеличилась на 38829,49 руб. или на 128 %

2. По сравнению с предыдущим  годом цена на недвижимость:

- в 2008 г. увеличилась на 23939,07 руб. или на 79 %

- в 2009 г. увеличилась на 6751,78 руб. или на 12 %

- в 2010 г. увеличилась на 12168,63 руб. или на 20 %

- в 2011 г. снизилась на 4029,99 руб. или на 6 %

3. В среднем цена за 1 квадратный метр составила 57538,22 руб., ежегодно в среднем цена  увеличивалась на 9707,37 руб. или  на 11 %.

 

 

 

 

 

 

3. Общий обзор рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга

3.1 Обзор цен на недвижимость

 
Для данного рынка недвижимости, как и для непростой нынешней макроэкономической ситуации, ноябрь выдался относительно спокойным  месяцем. Динамика цен на недвижимость в Санкт-Петербурге  и Ленинградской  области оказалась достаточно умеренной  – рост индексов составил около 1%, что  сопоставимо с уровнем инфляции. Примечательно, что в течение  ноября также сохранялась невысокая  волатильность курсов валют, в частности, курс доллара находился в узком диапазоне 31-32 рубля, не внося существенных искажений в динамику средней стоимости жилья. Также относительно небольшими были и колебания других макроэкономических показателей. Иными словами, рынок недвижимости в ноябре находился в выжидательной позиции вместе с общеэкономической обстановкой.¹³

По данным аналитического центра Irn.ru, за ноябрь цены на квартиры в Санкт-Петербурге выросли чуть более чем на процент. В долларовом выражении прирост составил 1,2% - с 5.156$ до 5.217$ за квадратный метр. Примечательно, что в этом месяце прирост во многом был обеспечен не самыми дорогими и не самыми «дешевыми» квартирами, а «средней» частью рынка.

Такая динамика цен является довольно редкой. Как неоднократно отмечал аналитический центр  «Индикаторы рынка недвижимости», достаточно часто встречаются следующие 2 наиболее распространенных случая:

1. Цены на недорогое  жилье опережают по темпам  роста дорогие квартиры, что соответствует  разгону рынка. Так, «вымывание»  самых недорогих предложений  является показателем перевеса  спроса над предложением и  предвестником роста цен.

2. Цены на дорогое жилье  опережают по темпам роста  недорогие квартиры, что соответствует  переходу рынка к стагнации.  Дорогое жилье более инертно,  и цены на него еще продолжают  повышаться, в то время как  спрос на более ликвидные типовые  квартиры уже выдохся.

Можно отметить еще 3-й тип  поведения рынка, когда в равной мере дорожает все, что соответствует  четко устоявшемуся продолжительному тренду, как не раз бывало в докризисные  годы. Но ситуация, когда «средняя»  часть рынка опережает по темпам прироста и наиболее дорогие, и наиболее «дешевые» квартиры, говорит скорее о наличии необычных процессов. Их можно объяснить присутствием на рынке реального покупателя, ориентированного на качественные предложения, но лимитированного  по средствам. Поэтому и остаются обделенными вниманием как низкокачественные, но и самые недорогие квартиры, так и достаточно дорогой бизнес-класс и элитное жилье.

Примечательна в этом свете  и ноябрьская динамика цен на квартиры по комнатности. Наблюдается четкое увеличение ценового прироста от числа комнат: минимальный прирост в ноябре был на однокомнатные московские квартиры, а максимальный – на многокомнатные. Это обстоятельство вполне коррелирует с тем, что самые недорогие маленькие квартиры оказались в ноябре не в лидерах. А также большие квартиры, показавшие наибольший прирост, относились не к элитному сегменту, а к типовому жилью.

При этом динамика цен по типам домов оказалась довольно уравновешенной. Разброс величины прироста цен минимален, от 1,1% до 1,5%, что также  очень нехарактерно – обычно он бывает заметно больше. По сути, это  тоже можно рассматривать как  следствие прироста в основном за счет «средней» части рынка, т.е. в равной мере за счет всех типов  жилья, а не только за счет дорогих  или не только за счет «дешевых»  типов домов.

За 2011 год в Санкт-Петербурге построено 2 705 726,3 кв. метров жилья. Это 640 жилых домов на 44 737 квартир, в том числе:

• 231 объект нового строительства на 44 229 квартир общей площадью 2 601 945,7 кв.метров;
• 5 объектов реконструкции на 104 квартиры общей площадью 8 088,9 кв.метров;
• 404 объекта индивидуального строительства на 404 квартиры общей площадью 95 691,7 кв.метров.

Всего в городе в прошлом  году в качестве застройщиков, обеспечивших ввод объектов жилищного строительства  общей площадью более 2,61 млн.кв.м, выступили 73 организации, остальное введено физическими лицами.¹⁴

За 2011 год за счет средств  федерального и регионального бюджетов для государственных нужд было построено 581 тыс. квадратных метров жилья.

В частности, за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в минувшем году было построено 36 жилых домов общей площадью 214, 4 тыс. квадратных метров, из них 9 – в Красносельском и 27 – в Пушкинском районах.

Как и в предыдущие годы в 2011 году большое внимание Комитетом  по строительству уделялось объектам образования –этот год стал рекордным по вводу детских садов и школ. Комитетом по строительству было построено и введено в эксплуатацию 18 детских садов. Кроме того, 5 детских садов в разных районах города были выкуплены у инвесторов в собственность города. Еще один детский садбыл построен в поселке Славянка по схеме государственно-частного партнерства. Больше всего новых детских садов появилось в Приморском и Выборгском районах. Также в Адмиралтейском районе после капитального ремонта открылся еще один детский сад. Следует отметить, что в высокой степени готовности находится детский сад в Красносельском районе. Планируемый срок его ввода – конец первого квартала 2012 года.

В первом месяце года построено  50 132,90 кв. метров жилья. В 2011 году данная цифра составила 20 753,40 кв. метров.

Самое большое количество жилых объектов появилось в Пушкинском районе – 8 домов общей площадью 22 578,30 кв. метров. Несмотря на то, что в Калининском районе был построен всего один дом, его площадь составила 16 655,00 кв.метров. Еще 2 дома возведены в Приморском и Курортном районах – 9374, 10 кв.метров.

Кроме того, в Пушкинском районе была проведена реконструкция 1 жилого дома на 20 квартир общей  площадью 1 525,50 кв. метров.

За первый месяц петербургские  строители ввели в эксплуатацию 12 жилых домов на 938 квартир. Надеюсь, темпы ввода жилья будут высокими и далее, ведь перед нами стоит задача ввести 2 миллиона 750 тысяч квадратных метров современного, комфортного жилья.

                                                                                                   Таблица 8

     Прогноз и динамика цен на недвижимость в Санкт-Петербурге

Наименование	2012г.	Среднее по Петербургу
Коммерческая недвижимость:	аренда офиса, помещения   продажа офиса, помещения, здания       аренда руб/м2 продажа руб/м2 Адмиралтейский 1 262 128 853 Василеостровский 1 129 82 512 Выборгский 1 428 71 443 Калининский 1 183 49 289 Кировский 1 644 58 153 Красногвардейский 1 185 51 703 Красносельский 1 007 40 183 Московский 1 074 56 313 Невский 2 446 62 735	аренда: 1 373 руб/м2  продажа: 66 798 руб/м2

Жилая недвижимость:

аренда квартира, комната   продажа квартира, комната       аренда руб/м2 продажа руб/м2 Адмиралтейский 414 59 650 Василеостровский 496 79 880 Выборгский 397 77 718 Калининский 391 66 621 Кировский 376 67 683 Красногвардейский 394 72 344 Красносельский 347 60 110 Московский 444 88 613 Невский 368 70 658

аренда: 403 руб/м2  продажа: 71 475 руб/м2

 

В настоящее время динамика цен на недвижимость в Санкт-Петербурге постоянно показывает рост стоимости жилья, что связано с множеством причин. Прежде всего, инфляция в российской  экономике существенно влияет на стоимость возведения жилья, кроме того, спрос на недвижимость в этом городе ведет к заметному повышению цен.

В настоящее время средняя  стоимость недвижимости в новостройках города составляет около 80 000 рублей, за последние полгода рост цен на новые квартиры  в городе составил более 6 %.  Стоимость квадратного метра на вторичном рынке в городе составляет более 90 000 рублей, а рост стоимости подобных квартир за последние 6 месяцев составил более 7 %. 

Вероятнее всего подобная динамика цен на недвижимость в Санкт-Петербурге связана с тем, что большая  часть «вторички» расположена в историческом центре города, который привлекает множество туристов. Сдача квартиры в аренду может ежегодно приносить существенные прибыли инвесторам.¹⁵

Формирование стоимости  недвижимости в Санкт-Петербурге зависит  от множества факторов, начиная от расположения квартиры и материала, из которого был построен дом, и, заканчивая инфраструктурой района, где находится  квартира.

Большая часть сделок с  недвижимостью Санкт-Петербурга как  на первичном, так и на вторичном  рынках производится с помощью риэлторских агентств, которые предлагают полный спектр услуг, связанных с сопровождением подобных сделок. В настоящее время небольшая часть квартир в городе продается непосредственно застройщиками как на этапе строительстве, так и после сдачи жилого дома в эксплуатацию. Получить информацию о стоимости недвижимости в Санкт-Петербурге также можно на специализированных сайтах в сети интернет. 

Также стоит отметить увеличение спроса на квартиры, которые расположены  в непосредственной близости от границ города. Стоимость подобной недвижимости несколько ниже, чем стоимость  квартир в городской черте, но подобные микрорайоны находятся  в транспортной доступности от города, а также имеют всю необходимую  инфраструктуру для проживания.

Большая часть сделок с  недвижимостью Санкт-Петербурга осуществляется путем обмена с доплатой или с  помощью ипотечных кредитов, которые  в настоящее время выдаются большинством банков города, но, к сожалению, далеко не все жители города могут приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита  из-за высоких требований к заемщику и высоких процентных ставок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Для абсолютного большинства российских граждан жилая недвижимость составляет, как правило, единственный реальный актив, поэтому адекватную оценку обеспеченности граждан Санкт-Петербурга собственным жильем можно рассматривать как одну из основ их социально-экономической защищенности в условиях рынка. Предприятиям и организациям инвестиционно-строительного комплекса анализ и оценка успешности и качества его работы, а также исследование и прогноз ситуации на рынке жилья Санкт-Петербурга необходимы для обеспечения более эффективного функционирования, с учетом выявленных недостатков и разработанных рекомендаций по их устранению, и возможности реализации новых современных механизмов привлечения заемного капитала и инвестиций.

Формирование и функционирование рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге происходит в условиях практического  отсутствия единой и адаптированной к российским условиям целостной  системы методологических подходов к анализу, оценке и прогнозу эффективности работы этого рынка и строительного комплекса региона. Подобная ситуация блокирует динамику развития строительной отрасли экономики Санкт-Петербурга, способствует нарушению интересов государства и граждан города при распоряжении имуществом, оставляет открытым вопрос обеспечения населения доступным жильем в ближайшей перспективе, препятствует успеху реализации масштабных государственных проектов в сфере реализации государственной и региональной жилищной политики, формированию благоприятного инвестиционного климата.